TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 26/03819

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/07/2026
à : Maître Geoffroy DE BOISBOISSEL,

Copie exécutoire délivrée
le : 22/07/2026
à : Maître Raphaël MIRANDE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/03819
N° Portalis 352J-W-B7K-DCPIQ

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Geoffroy DE BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0744

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Geoffroy DE BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0744

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [N] ÉPOUSE [J], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Raphaël MIRANDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0075

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/03819 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCPIQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 janvier 1996 à effet du 15 février 1996, Mme [H] [D] a donné à bail à Mme [Q] [J] et M. [U] [J] pour une durée de trois ans un appartement dans un immeuble à usage d'habitation, situé au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] pour un loyer initial de 7500 francs et un loyer actuel de 1928,68 €.
M. [O] [D] et M. [W] [D] sont venus aux droits de Mme [H] [D].

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction en dernier lieu le 15 février 2023.
M. [O] [D] et M. [W] [D] ont délivré un congé pour vente à Mme [Q] [J] et M. [Y] [J] par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 à effet du 14 février 2026 avec une offre de vente de 933 000 € net vendeur valable pendant un délai de deux mois à compter de la signification des présentes à laquelle Mme [Q] [J] et M. [Y] [J] n’ont pas donné suite.
Les consorts [B] [A] ont formulé une offre d’acquisition de l’appartement sous condition suspensive par courrier du 14 janvier 2026 à hauteur de 968 000 €, acceptée par M. [O] [D] et M. [W] [D].

Par courrier recommandé en date du 12 mars 2026, M. [O] [D] et M. [W] [D] ont mis en demeure Mme [Q] [J] et M. [Y] [J] de quitter les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2026, M. [O] [D] et M. [W] [D] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé Mme [Q] [J] et M. [U] [J], aux fins, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil de fins de voir :
constater la validité du congé pour vente et en conséquence la résiliation du bail au 15/02/2026,
constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Q] [J] et M. [U] [J] depuis le 28 février 2023,
ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
condamner solidairement Mme [Q] [J] et M. [U] [J] au paiement d'une somme de 13000 € à titre de dommages-intérêts, les acheteurs ayant exigé une baisse de prix à hauteur de cette somme,
condamner in solidum Mme [Q] [J] et M. [U] [J] au paiement d’une somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans leurs conclusions en défense, Mme [Q] [J] et M. [U] [J]
demandent de :
- Juger que les congés délivrés le 4 juin 2025 sont affectés d’irrégularités.
- Juger que le bas est conclu le 31 janvier 1996 ayant pris effet le 15 février 1996 a été reconduit le 15 février 2026 aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 15 février 2029,
- Constater qu’il n’existe pas d’occupation sans droits ni titre de l’appartement,
- Débouter les demandeurs de leur demande visant à ordonner une expulsion des époux [J] de l’appartement.
- Demandeurs de leur demande en paiement d’une somme de 13000€ à titre de dommages et intérêts.
À titre subsidiaire
- Juger que la demande d’expulsion formulée par les demandeurs souffre de contestation sérieuse et que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée
- Juger que la demande de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 13000€ à titre dommages et intérêts souffre de contestation sérieuse.
En conséquence
- Dire qu’il n’y a lieu à référé
- Débouter les demandeurs de leur demande visant à ordonner l’expulsion des époux [J] de l’appartement.
- Dévoter les demandeurs de leur demande en paiement d’une somme de 13000€.
À titre infiniment subsidiaire
- Ordonner qu’aucun acte en vue de l’expulsion. Des défendeurs ne puissent être accomplis avant un délai de 6 mois renouvelables à compter de la décision à intervenir.
- Juger que la demande de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 13000€ à titre de dommages et intérêts souffre de contestation sérieuse.
- Débouter les demandeurs de leur demande en paiement d’une somme de 13000€ à titre de dommages et intérêts.
En tout état de cause
- Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes à l’encontre des défendeurs.
- Condamner in solidum les demandeurs à payer au défendeur l’atome de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [Q] [J] et M. [Y] [J] indiquent que la vente a été consentie aux consorts [B] [A] à des conditions différentes des leurs (incluant une cave et comportant une condition suspensive).
Ils précisent que, quelle que soit la date du congé, le délai de deux mois de l’offre d’achat part non de la délivrance du congé soit jusqu’au 4 août 2025, mais à compter du 1er jour du préavis de six mois, soit jusqu’au 14 octobre 2025, soit plus de trois mois plus tard. De cette désinformation, ils déduisent la nullité du congé et la continuation du bail le 14 février 2026 pour une durée de trois ans qu’ils demandent au juge des référés de reconnaître.

Rappelant que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de trancher des contestations sérieuses relative à la validité du congé, les défendeurs constatent également l’absence d’urgence invoquée et la contestation relative à la résiliation effective du bail par le congé qui caractériserait un trouble manifestement illicite.
De même, les défendeurs contestent le caractère certain et non hypothétique des dommages-intérêts dont la provision est réclamée, les conditions et le prix d’acquisition du bien ayant évolué et devant être proposé aux preneurs, sans quoi le préjudice subi auprès des acheteurs n’est qu’éventuel, d’autant que la condition suspensive convenu avec ces derniers ne concernait pas la libération des lieux et n’aurait donc pas du donner lieu à réfaction du prix.

Mme [Q] [J] et M. [Y] [J] rappellent qu’ils occupent le bien depuis plus de trente ans sans le moindre accroc de loyer y compris depuis le congé, d’où leur bonne foi outre un revenu global de 5117 € bruts qui réduit leurs perspectives de relogement, d’ores et déjà déçues par des refus, ce à quoi fait écho leur demande de délai de six mois au soutien de laquelle vient également la situation fragile du fils de M. [Y] [J], venu vivre avec le couple après un enlèvement traumatique au Salvador par sa mère.

A l’audience du 4 juin 2026,

M. [O] [D] et M. [W] [D], représentés par leur conseil, ont repris et soutenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Ils ont répliqué oralement aux conclusions des défendeurs comme suit :
Le congé avait été donné avant le début de la pèriode de six mois, ce qui décale l’offre mais n’entache pas le congé et l’article 15 était visé par le congé si bien que l’information a été donnée.
De plus, aucun grief n’est démontré à l’appui du reproche d’irrégularité du congé, comme l’exige l’article 144 du code de procédure civile.

Mme [Q] [J] et M. [U] [J] ont repris oralement leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
En effet, le locataire dispose d'un droit de préemption pour acquérir le bien et c'est la raison pour
laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente. Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

L’article 15-II stipule en effet que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » 

En l’espèce, le congé à effet du 14 février 2026 a été délivré par précaution de manière anticipée (le 4 juin 2025 et non le 14 août) et mentionnait que le délai de deux mois de l’offre d’achat partait de la régularisation du congé, laissant ainsi penser au preneur qu’il pouvait formuler une offre d’achat jusqu’au 4 août 2025 et non, ainsi qu’il est de rigueur, jusqu’au 14 octobre 2025 - soit plus de trois mois plus tard.
Il est de droit positif qu’un congés anticipé est valable, ses effets étant seulement reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné. Ce report des effets du congé se traduit également par un décalage du point de départ du délai de deux mois laissé au locataire pour l’exercice de son droit de préemption : ce délai ne partira pas de la date de réception du congé par le locataire mais de la date pour laquelle le congé aurait dû être délivré.

Il convient d’examiner si le congé est pour autant passible de nullité, ce qui ferait choir la résiliation et l’occupation sans droit ni titre qui est censée en découler et constituer un trouble manifestement illicite.
Les tribunaux appliquent à l’absence des mentions prescrites par l’article 15-II le régime de l’article 114 du code de procédure civile : la nullité du congé ne sera prononcée que dans l’hypothèse où le locataire, seul titulaire de l’action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.

En l’espèce, les références explicites et sans renvoi à la délivrance ou à la régularisation du congé pouvaient valablement laisser penser aux locataires qu’ils avaient jusqu’au 4 août 2025 pour formuler leur option, bien que la référence à l’article 15-II, cité in extenso dans le congé, viennent leur fournir une information contradictoire mais peut être guère secourable pour des personnes peu rompues à cette forme de casuistique.
Le grief in abstracto est réel puisqu’un locataire qui ne réagit pas à l’offre pendant les deux mois qu’il croit bon est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis et devient un occupant sans droit ni titre passible d’expulsion.

En revanche, le grief in concreto demeure à examiner, ce qui ne ressort pas du pouvoir du juge des référés. Seule une analyse au fond permettra d’apprécier si le droit de préemption des preneurs a été effectivement compromis par l’irrégularité et les a privés d’une chance d’acquérir le bien où ils vivaient depuis trente ans et souhaitaient perdurer.

Il sera donc renvoyé au juge du fond, en ce compris pour la demande d’indemnité des demandeurs, nécessairement liée à la question de savoir si le bail est résilié et l’appartement libéré, ou si le bail perdure et l’appartement vendu occupé.
Il ne revient d’ailleurs pas au juge de l’évidence d’analyser si l’exécution de l’offre de vente, qui ne comporte pas de clause de condition suspensive de libération des lieux, peut souffrir une demande indemnitaire de la part des acheteurs qui pourrait être répercutée sur les occupants déclarés sans droit ni titre, le cas échéant.

II. Sur les demandes accessoires

M. [O] [D] et M. [W] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Q] [J] et M. [U] [J] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens.
La somme de 1 800 euros leur sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS