TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 26/02344

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/07/2026
à : Maitre Nicolas GUERRIER

Copie exécutoire délivrée
le : 22/07/2026
à : Maitre Jacques DESGARDIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02344
N° Portalis 352J-W-B7K-DB7Z5

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [T] [R] [M], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)
Madame [F] [U] [Q] [M] épouse [W], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)
représentés par Maitre Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1283

DÉFENDERESSE
Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maitre Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02344 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7Z5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 janvier 2002, M. [T] [M] et Mme [F] [M] a donné à bail à Mme [G] [Z] pour une durée de trois ans un appartement dans un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2].
Un constat de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 a constaté un certain nombre de désordres au sein de son logement ainsi que des dysfonctionnements d’équipements.
Par lettre du 22/11/2023, Mme [G] [Z] a mis en demeure ses bailleurs de réaliser les travaux nécessaires. Il s’est ensuivi un échange, notamment pour changer le ballon d’eau chaude le 02/10/2024, défectueux selon la locataire depuis le 26/10/2023
M. [T] [M] et Mme [F] [M] ont délivré un congé pour vente avec offre de 524000 € à Mme [G] [Z] par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 à effet du 31 janvier 2026 auquel Mme [G] [Z] a donné suite en demandant un délai supplémentaire de 4 mois pour quitter les lieux du fait de travaux dans son futur logement, ce que les bailleurs ont refusé par courrier du 04/10/2025.
Mme [G] [Z] a refusé de procéder à l’état des lieux et s’est maintenue.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2026, M. [T] [M] et Mme [F] [M] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS Mme [G] [Z].
Dans leurs conclusions, ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

- Ordonner l’expulsion de Mme [G] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, avec ce que de droit sur les meubles, sous astreinte de 100 € par jour passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,
- Condamner Mme [G] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération des lieux, soit 1136,73 €,
- Condamner Mme [G] [Z] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de sa résistance abusive,
- Débouter Mme [G] [Z] de ses demandes subsidiaires,
- Condamner Mme [G] [Z] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont les frais de constat du 02/02/2026.

M. [T] [M] et Mme [F] [M] indique avoir respecté le formalisme et les délais de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, tant pour le congé que pour l’offre de vente; le congé étant de plus justifié par la véracité du projet de vente du bien selon le prix médian de 18 000 €/m2, selon une évaluation de la chambre des notaires, comme le démontre le refus clair d’acquérir exprimé par Mme [G] [Z] .
Ils indiquent ne pas pouvoir effectuer les travaux de rénocation qu’ils avaient programmés ni lancer des visites du bien pour percevoir le produit de la vente. Ils estiment que le maintien dans les lieux de la locataire , dans l’attente de la fin des travaux de son futur logement, excède la simple défense de ses intérêts.
Ils affirment que l’intention frauduleuse ne peut se déduire de l’existence de litiges antèrieurs à la délivrance du congé. Ils sont intervenus rapidement après le signalement de la fuite du chauffe eau, réparations auxquelles la locataire s’est opposée par l’obstruction ou la contestation, question qui ne relève pas du juge des référés.
Il s’opposent à la demande de délais et estiment l’attestation médicale établie en violation des régles déontologiques de la profession.

Dans ses conclusions en défense n°2, Mme [G] [Z] demande de:
- débouter M. [T] [M] et Mme [F] [M],
- dire n’ y avoir leu à référé sur leurs demandes,
Subsidiairement,
- condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [F] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 5398,80 € correspondant à 40% du loyer du 26/10/2023 au 02/10/2024,
- renoncer à condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [F] [M] à lui communiquer ses quittances de loyers
- lui accorder un délai pour quitter les lieux
- condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [F] [M] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Mme [G] [Z] relie le congé aux nombreuses réclamations faites aux bailleurs ces dernières années du fait des désordres constatés dans l’appartement. Elle estime que le montant dissuasif de l’offre de vente , 47% plus élevé que la valeur réelle du bien, ne lui a pas permis de présenter une offre d’achat du bien. Elle en déduit une contestation sèrieuse que le juge des référés ne peut appréhender, sinon son existence. A cet égard, elle pointe une absence d’intention de vendre, le congé ayant été délivré dans un contexte de conflit relativement à l’état du logement et à la non délivrance de quittances tardivement communiquées, et les pièces produites ne fondant aucune intention réelle. Elle note que l’accès aux lieux en vue de visites d’acquéreurs n’a pas été sollicité avant la délivrance du congé comme après, et que les bailleurs ne justifient pas du fait qu’elle se serait opposée aux travaux de remise en état des désordres.
Elle doute de la véracité de l’évaluation du bien, présenté par les bailleurs comme une offre de vente du bien rénové.
Mme [G] [Z] affirme que le seul maintien dans les lieux ne caractérise pas en soi une résistance abusive, son nouvel appartement étant inhabitable et son état de santé lui interdisant de déménager.
Elle indique avoir signalé la fuite du chauffe-eau et autres désordres entre le 26/10/2023 et le 02/10/2024, soit 11 mois de carence, et assure n’avoir jamais refusé de recevoir des prestataires réparateurs, reproche non prouvé.
Mme [G] [Z] rappelle qu’elle occupe le bien depuis 2002 et règle ses loyers aux échéances et demande les délais les plus larges.

A l’audience du 18 juin 2026, les parties ont repris les termes de leurs écritures.
La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

I. Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989:

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
(…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.Lesdispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02344 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7Z5

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 29 janvier 2002 à effet du 1er février 2002 relatif à appartement de deux pièces de 32,42 m2 situé au [Adresse 2], pour une durée de trois ans tacitement reconductible, devait donc trouver son expiration le 31 janvier 2026 et, au terme de ses reconductions, le 31 janvier 2026.
M. [T] [M] et Mme [F] [M] a délivré un congé pour vente à Mme [G] [Z] par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 signifié à étude, soit plus de six mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité.
Le congé indique quela partie requérante désire vendre les lieux loués, offre étant faite à Mme [Z] de reprendre le logement pour la somme de 524.000 € (soit 16.162 € / m2).
Pour démontrer la réalité de son congé pour vendre, les bailleurs produisent:
Pour justifier de l’adéquation du prix offert au prix de mise sur le marché:

- un tableau IMMOSTAT des notaires de France établi sur 8 trimestres d’avril 2023 à mars 2025, avec un prix au m2 médian de 17514 € en étiquette d’énergie C, et de 13076 € en catégorie F ou G (soit 23% de moins que le prix de l‘offre) ;
- des courriels avec des acheteurs potentiels en décembre 2023, faisant état le 27/11/2023 d’un prix estimé à 508000 € «compte tenu des travaux de rénocation complète et de l’occupation du bien,»
-un DPE G démontrant la nécessité de travaux à visée énergétique,
- le rapport de visite [J] et [K] daté du 15 mars 2022 vient au soutien d’une intention réelle de rénover pour vendre bien abvant le conflit lié au chauffe -eau.
- une annonce d’un deux pièces dans le même quartier à 990.000 € pour un appartement de 50 m2 en DPE E, 650.000 € pour un deux pièces refait à neuf en DPE C, 369.000 € pour un studio de 33,43 m2 en DPE F, ainsi qu’un extrait de site anonyme montrant un prix médian de 18000 €/m2 pour 20 ventes entre octobre 2025 et décembre 2025 dans le quartier des Invalides sans autre discrimination.

la locataire se réfère à quinze mutations intervenues à cette adresse sur les 5 dernières années aboutissant à un prix moyen pondéré de 12481€/ m2 en moyenne arithmétique de 13011 €/ m² (soit près de 422000 € pour la surface du bien litigieux)
Compte tenu de ces éléments d’inégale valeur probatoire, mais étant précisé que tout vendeur a un droit à la spéculation , on peut constater que le bien a été offert à la vente à la locataire à un prix sans doute excessif notamment au regard des travaux envisagés, mais pas assez élevé pour revêtir un caractère dissuasif dans l’esprit des bailleurs.
Par ailleurs, le conflit relatif au chauffe-eau semble s’être greffé sur une intention de vendre préexistante des bailleurs et ne saurait donc être instrumentalisé au soutien d’un noir dessein des bailleurs.
Le congé pour vendre ne semble ainsi pas frauduleux.
Il n’existe donc pas de contestation sèrieuse sur l’irrégularité du congé.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation par l’effet du congé à la date du 1er février 2026.
Il convient donc de constater que Mme [G] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er février 2026, ce qui constitue un trouble manifestement illicite passible de l’intervention du juge des référés.
Décision du 22 juillet 2026
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II. Sur l’expulsion
Mme [G] [Z] s'étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 31 janvier 2026, il y a lieu d'ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.
S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.
Il ne sera pas octroyé de délai supplémentaire, le fait que le logement de Mme [G] [Z] soit pour l’heure inhabitable du fait des travaux en cours n’étant pas un des critères d’éligibilité aux délais de grâce des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et le certificat médical qu’elle produit apparaissant comme excessivement circonstancié et non argumenté au regard d’une pathologie précise.
Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique paraissant un moyen de pression suffisant.

III. Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de dire que Mme [G] [Z] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.
L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraiint été payées si le bail s’était poursuivi.
Mme [G] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.
IV. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Décision du 22 juillet 2026
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En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du maintien dans les lieux, n’est pas démontré.
De plus, les demandeurs n'établissent pas avoir subi un préjudice distinct du maintien dans les lieux sans droit ni titre
V. Sur la demande reconventionnelle
Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation, d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Mme [G] [Z] indique avoir signalé la fuite du chauffe-eau (pour cause d’usure) dès le 26/10/2023, qui n’a été définitivement réparé que le 02/10/2024, à causes de diverses complications et atermoiements, soit 11 mois de carence d’eau chaude et de chauffage dans les deux pièces à vivre, ce qu’attestent les échanges épistolaires versés aux débats (pièces 4 et 7, 13).

Mme [G] [Z] estime à 40% sa perte de jouissance durant cette pèriode.
Dans sa letttre du 04/12/2023 au bailleur, elle précisait non seulement l’absence d’eau chaude et de chauffage mais aussi le dysfonctionnement des plaques de cuisson et l’obligation de couper l’eau pour ne pas aggraver la fuite. Le prestataire avertissait également sur un risque de chute du chauffe-eau situé derrière le lit de la locataire. Mise en demeure a été faite le 22/11/2023 et le 04/12/2023.
Mme [G] [Z] a du faire établir elle-même un devis en juin 2024 face à la carence de son bailleur.

Dans ces conditions, la fixation du préjudice de jouissance peut être évaluée à 30% du montant du loyer, soit 1136,73 x 11 mois x 30% = 3751,20 €

M. [T] [M] et Mme [F] [M] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme provisionnelle de 3751,20 € correspondant à 30% du loyer du 26/10/2023 au 02/10/2024.

VI. Sur les demandes accessoires
Mme [G] [Z] partie perdante pour l’essentiel, supportera la charge des dépens.
Elle sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Constate la résiliation du bail du 29 janvier 2002 couru entre M. [T] [M], Mme [F] [M] et Mme [G] [Z] du fait du congé pour vendre du 9 juillet 2025 à effet du 31 janvier 2026 délivré à Mme [G] [Z] par M. [T] [M] et Mme [F] [M] relativement au bien situé au [Adresse 2], Constate en conséquence que Mme [G] [Z] est occupante sans droit ni titre du bien situé au [Adresse 2], depuis le 1er février 2026, En conséquence, Ordonne à Mme [G] [Z] de libérer les lieux immédiatement dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu’à défaut pour Mme [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, le bailleur pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [G] [Z] à verser au bailleur une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne M. [T] [M] et Mme [F] [M] à payer à Mme [G] [Z] la somme de 3751,20 € correspondant à son préjudice de jouissance, Rejette toutes les autres demandes, Condamne Mme [G] [Z] aux dépens; Condamne Mme [G] [Z] à payer à M. [T] [M] et Mme [F] [M] une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;