TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 26/03296

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/07/2026
à :Maitre Hela KACEM

Copie exécutoire délivrée
le : 22/07/2026
à :Maitre Karim DJARAOUANE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/03296
N° Portalis 352J-W-B7K-DB7EK

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maitre Karim DJARAOUANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0511

DÉFENDERESSE
La SA ÉLOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maitre Hela KACEM, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/03296 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7EK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2003 renouvelé le 6 juin 2014, la société ELOGIE SIEMP a consenti à M. [B] [L] et Mme [E] [L] un bail d'habitation, portant sur un logement situé [Adresse 3],

Mme [E] [L] est décédée, laissant M. [B] [L] seul titulaire du bail.

Par ordonnance de référé en date du 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement de loyers par le locataire. Par arrêt du 12 décembre 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance tout en en suspendant les effets.
En février 2025, la société ELOGIE SIEMP a entrepris des travaux de réhabilitation de l'ensemble de la résidence.
Elle a cessé la réalisation chez M. [B] [L] , ayant relaté des frictions entre la famille du locataire et les ouvriers de l'entreprise EBPS.
Par courrier du 26/09/2025, M. [B] [L] a contesté la réalité de l'incident et mis le bailleur en demeure de reprendre les travaux.

Par acte d'huissier en date du 26 mars 2026, M. [B] [L] a fait assigner la société ELOGIE SIEMP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés . Il demande :
- d'ordonner à ELOGIE SIEMP dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte de 200 € par jour de retard et par manquement d'achever l'ensemble des travaux du logement 95 selon liste au dispositif de ses conclusions,
- de condamner ELOGIE SIEMP à lui payer la somme de 2000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice,
- de rejeter la demande de compensation avec l'arriéré locatif,
- dire que M. [B] [L] laissera l'accès au logement aux entreprises mandatées sur préavis écrit de cinq jours ouvrés et rejeter la demande d'astreinte à son encontre,
- rejeter la demande de frais de commissaire de justice à charge de M. [B] [L],
- débouter ELOGIE SIEMP de ses demandes.
- de condamner ELOGIE SIEMP à lui payer la somme de 2000 € au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;

[B] [L] se prévaut du PV de constat du 09/12/2025 décrivant l'état du logement avec des fils électriques pendant dans la cuisine et le séjour, des cables d'alimentation au sol, une absence d'isolation et des trous non rebouchés, soit une absence de décence.
Il affirme que sa faute n'est démontrée par aucune plainte et produit une attestation de témoin.
Il rappelle que des ouvriers sont revenus entretemps le 4 et le 16 juin sans le moindre incident.
Il liste les travaux devant être achevés ;
Il évoque un surcoût d'électricité du fait du défaut d'isolation laissé en l'état et dit ne pas pouvoir utiliser certaines pièces du logement ; il en déduit un préjudice global de jouissance de 2000 €.
Il déclare ne pas s'opposer à l'accès des entreprises, ce qui traduit une absence de résistance abusive.
Il dit injustifiée la présence d'un commissaire de justice pendant ce temps et à ses propres frais.

Dans ses conclusions, la société ELOGIE SIEMP demande :
- de débouter M. [B] [L] de sa demande de travaux sous astreinte, et subsidiairement désigner un commissaire de justice pour accompagner les ouvriers aux frais du locataire,
- de débouter M. [B] [L] de sa demande provisionnelle et subsidiairement ordonner une compensation entre cette somme et le montant des loyers et charges dus par le locataire,
Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/03296 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7EK

reconventionnellement,
- condamner M. [B] [L] à laisser l'accès à son logement pour poser la porte palière et relier les volets roulants au réseau électrique du logement, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- se voir autorisée à compter du 8ème jour suivant la signification de l'ordonnance, à laisser pénétrer dans le logement des entreprises de son choix avec concours d'un serrurier et de la force publique ou deux témoins majeurs si besoin est, pour préparer et exécuter les travaux susdits, et ce aux frais du locataire,
- le condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

la société ELOGIE SIEMP affirme que M. [B] [L] et sa famille sont responsables de l'arrêt des travaux, du fait de rendez vous non honorés et d'altercations verbales et physiques entre le fils du locataire et les ouvriers de l'entreprise EBPS selon attestation du 29/01/2026. Cette situation est en infraction à l'article 10 du bail et fait obstacle à la réception des travaux pour mobiliser les garanties adéquates, ce pour quoi le bailleur fait ses demandes d'accès au logement sous astreinte et demande le débouté de la demande de provisions.

A l'audience du 18 juin 2026, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juillet 2026.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.».
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d'accéder au logement pour faire réaliser des travaux

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

L'article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.
Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.
Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris;».

En l'espèce, le constat du 9 décembre 2025 montre un appartement d'apparence normale, avec toutefois dans la cuisine un fil électrique en attente à côté de la fenêtre comme à côté des quatre fenêtres du séjour.les clichés montrent des cables électriques d'alimentation pendouillant sous les radiateurs ainsi que des trous non rebouchés à l'emplacement des anciens radiateurs.

Il appert que les travaux demandés (relier les volets roulants au réseau électrique du logement, mais aussi pose de porte palière ), sont nécessaires au maintien en état de fonctionnement du bien loué.
Il ressort aussi des pièces et des débats qu'indépendamment des doléances de l'une et l'autre des parties qui seront réglées ci-après, les demandes de la société ELOGIE SIEMP et de M. [B] [L] convergent vers l'accomplissement et la finalisation des travaux dans le logement n° 95 situé [Adresse 3] loué à M. [B] [L] .

Dans ces conditions, il convient d'ordonner purement et simplement la réalisation de ces travaux tel qu'indiqué au dispositif, sans astreinte de part et d'autre ni désignation d'un commissaire de justice, ceci relevant du choix exclusif d' ELOGIE SIEMP s'il veut se ménager la preuve d'une obstruction future du locataire.
Corrélativement, il convient d'ordonner à M. [B] [L] de laisser les entreprises mandatées accéder à son appartement.

Il sera fait masse des demandes de travaux des uns et des autres, mais ce, dans les limites de ce qui peut être constaté, soit ce qui est explicité dans le courrier en date du 03/09/2025 adressé à M. [B] [L] par M. [Z] et dans le constat du 9 décembre 2025 (M. [B] [L] se plaignant à raison d'un déficit de finition dans son appartement (trous dans les murs))

En effet, est insuffisamment démontrée la nécessité de travaux d'isolation et de chauffage, qui ne semble d'ailleurs pas en lien avec le chantier abandonné par le bailleur, et aurait donc dû être justifié par d'autres éléments que des factures attestant seulement d'une vive consommation d'énergie, sans corrélation avec une faute de bailleur.

Ces travaux ne seront donc pas ordonnés.

II. Sur la demande de provision

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur -de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,
-de lui assurer la jouissance paisible du logement.
-de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il ressort des pièces aux débats qu'en février 2025, la société ELOGIE SIEMP a entrepris des travaux de réhabilitation de l'ensemble de la résidence.
Un courrier en date du 03/09/2025 adressé à M. [B] [L] par M. [Z], chargé d'opération au sein de l'entreprise EBPS, relate qu'un de ses ouvriers aurait été agressé par un membre de son foyer , « sorti brutalement du logement » et victime d'un jet de « perçeuse » (une attestation de M. [J] réitère ces affirmations et date l'incident du 14 mars 2025).
Un courriel du 29/10/2025 adressé à ELOGIE SIEMP relate encore cet épisode comme faisant suite à d'autres débordements de la famille [L].

La réalité de cet incident semble ainsi avérée en dépit des dénégations de M. [B] [L] et de l'absence de plainte à laquelle nul n'est tenu.

En revanche, la société ELOGIE SIEMP ne saurait prétendre que cette attitude isolée, localisée dans le temps et en rien continuelle, effectivement fautive et blâmable a fait obstacle à la réalisation des travaux, étant entendu que les autres « débordements » (jets d'excréments sur la façade rénovée) cités ci-dessus ne visant pas à s'oppose aux travaux mais semblant davantage relever de la basse vengeance.
D'une part, l'incident ne semblant pas lié aux travaux mais à la personne de la victime, il appartenait au bailleur, ce nonobstant, de faire achever les travaux via à un autre prestataire, quitte à en reporter les frais éventuels de substitution sur le locataire. D'ailleurs, le locataire démontre que d'autres corps de métier sont intervenus depuis l'incident.
D'une part, l'incident est survenu le 14 mars 2025, signalée par EBPS en septembre 2025 et les travaux n'ont toujours pas été achevés au jour de l'audience du 18 juin 2026, soit plus d'un an. L'inachèvement des travaux apparaît ainsi comme une pure mesure de rétorsion, au mépris des obligations légales et contractuelles du bailleur.
On relèvera d'ailleurs, comme témoignage de cette mauvaise foi, qu'aucune mise en demeure de M. [B] [L] n'est produite et que l'assignation est du fait du locataire et non de la bailleresse, qui a accompli bien tardivement sa demande reconventionnelle.

Il y a donc bien une faute d'inexécution contractuelle de la part du bailleur en lien causal direct avec le préjudice allégué par M. [B] [L] .
Le tout étant de sonder la réalité et l'étendu de ce préjudice.

Comme vu précédemment, le défaut d'isolation et de chauffage est insuffisamment démontré et aurait dû être justifié par d'autres éléments (relevés de température...) que des factures attestant seulement d'une vive consommation d'énergie, sans corrélation avec une faute de bailleur.
Le remplacement de la porte palière pourrait relever d' un déficit de jouissance possiblement plus flagrant, si la nature de ce déficit était à quelque moment relaté.

Le constat du 9 décembre 2025 montre un appartement d'apparence normale, avec toutefois dans la cuisine un fil électrique en attente à côté de la fenêtre comme à côté des quatre fenêtres du séjour (n'ayant pas été reliés à l'électricité).
Les clichés montrent des cables électriques d'alimentation pendouillant sous les radiateurs ainsi que des trous non rebouchés à l'emplacement des anciens radiateurs .

Il convient donc de constater l'absence d'insécurité électrique, les fils pendouillant des coffrets de volets roulants n'étant pas reliés à l'électricité. Quant à la prise descellée, cela semble ressortir d'ue utilisation inadéquate du locataire qui ressort de sa responsabilité.

les fils pendouillant sous les radiateurs ne témoignent pas de leur dysfonctionnement. Il n'en résulte qu'un vague préjudice esthétique dont toutefois la longévité appelle une réparation.

Il sera attribué pour cet aspect ainsi que plus généralement pourles tracasseries issues de l'attente des travaux subie par mesure punitive, une somme de 500 €.

Sur la demande de compensation

Comme l'indique à raison le défendeur, la cour d'appel de Paris à fixé un échéancier précis pour la dette locative, respecté par le locataire et empêchant la dette globale, pour les échéances à venir, d'être exigible par compensation avec les sommes éventuellement dues par le bailleur.

La demande sera donc rejetée

Sur les demandes accessoires

L'équité et la nature du litige commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,