TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 25/11639

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 23/07/2026
à :Maitre Anne-charlotte ENTFELLNER

Copie exécutoire délivrée
le : 23/07/2026
à :Maitre Kamel MAOUCHE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11639
N° Portalis 352J-W-B7J-DBTEJ

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juillet 2026
DEMANDEURS
Monsieur [N] [O], domicilié : chez [Adresse 1] AVOCATS AARPI, [Adresse 2]
Madame [Z] [O], domiciliée : chez [W] [B] VOCATS AARPI, [Adresse 2]
Madame [V] [O], domiciliée : chez MAOUCHE [B] AVOCATS AARPI, [Adresse 3]

représentés par Maitre Kamel MAOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0116

DÉFENDERESSE
Madame [T] [I] [S], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maitre Anne-charlotte ENTFELLNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0135
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2026-00257 du 28/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière
Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11639 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTEJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2007, Monsieur [G] [H] [O] a donné à bail à Madame [T] [I] [S] un appartement à usage d'habitation incluant une place de stationnement, situé [Adresse 5] (3ème étage, 1ère porte à gauche) à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 630 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Monsieur [G] [H] [O] est décédé le 14 mars 2023, laissant pour lui succéder ses enfants, Madame [Z] [O] épouse [J], Madame [V] [O] épouse [A] et Monsieur [N] [O] (ci-après les « consorts [O] »).

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, les consorts [O] ont délivré à Madame [T] [I] [S] un congé pour vendre à effet au 2 septembre 2025, au prix de 275 000 euros, ultérieurement ramené à 222 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, les consorts [O] ont fait assigner Madame [T] [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir constater que le bail a expiré le 2 septembre 2025 à la suite de la délivrance du congé pour vendre, ordonner à Madame [T] [I] [S] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir avec le concours de la force publique et d'un serrurier, la condamner au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 3 février 2026, les parties ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice, mais aucun accord n'a été trouvé.

À l'audience du 25 juin 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les consorts [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d'instance et se sont opposés à l'octroi de délais pour quitter les lieux au profit de Madame [T] [I] [S].

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O] font valoir que le congé pour vendre a été délivré conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le bail a régulièrement pris fin le 2 septembre 2025 et que le maintien dans les lieux de Madame [T] [I] [S] caractérise un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.

Ils estiment que leurs demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dès lors que la correction manuscrite de la date figurant sur l'acte de signification du nouveau prix résulte d’une simple erreur matérielle qui ne remet pas en cause la régularité de cet acte et n’a causé aucun grief à Madame [T] [I] [S], laquelle ne s'est d’ailleurs pas portée acquéreur du bien.

Ils soulignent que le maintien de Madame [T] [I] [S] dans les lieux leur occasionne un préjudice financier, les contraignant à supporter le coût de travaux de copropriété qui aurait dû incomber à l'acquéreur.

Ils s'opposent enfin à l'octroi de délais pour quitter les lieux en faisant valoir que Madame [T] [I] [S] a déjà bénéficié de fait d'un délai important depuis la délivrance du congé, qu’elle ne fait que respecter ses obligations en réglant l’indemnité d’occupation et qu’elle a en outre multiplié les démarches de nature à retarder son départ.

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/11639 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTEJ

Madame [T] [I] [S], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, à titre subsidiaire à l'octroi d'un délai maximal d'un an pour quitter les lieux à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, ainsi qu'en tout état de cause au rejet des demandes formulées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [I] [S] fait valoir que la date figurant sur l’acte de signification du nouveau prix de vente a été raturée puis corrigée sans paraphe ni signature du commissaire de justice, ce qui entache cet acte d’une irrégularité de nature à lui causer grief en créant une incertitude sur le point de départ du délai de préemption, de sorte que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse.

Elle invoque, outre sa présence dans les lieux depuis près de 19 ans et le respect constant de ses obligations locatives, sa reconnaissance au titre du DALO, les nombreuses démarches entreprises en vue de son relogement et le recours engagé devant le tribunal administratif, soutenant qu'une solution de relogement devrait intervenir à brève échéance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] [S]

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Le maintien dans les lieux d’un locataire après l’expiration du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour vendre, il lui appartient en revanche d’apprécier si les contestations invoquées quant à sa validité sont de nature à faire obstacle à ce qu’il produise effet et, partant, au constat de l’existence d’un trouble manifestement illicite.
L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »
L’article 15, II, de la même loi précise par ailleurs que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…). À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…). Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente (…). »
En l’espèce, les consorts [O] ont, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, délivré à Madame [T] [I] [S] un congé pour vente au prix de 275 000 euros, à effet au 2 septembre 2025. À la suite d’une baisse du prix de vente, ils lui ont ensuite notifié, conformément aux dispositions de l’article 15, II, précité de la loi du 6 juillet 1989, une nouvelle offre pour un prix ramené à 222 000 euros. Madame [T] [I] [S] ne s’est portée acquéreur ni dans le cadre de la première offre ni à la suite de cette seconde notification et s’est maintenue dans les lieux après l’expiration du bail.
Madame [T] [I] [S] soutient que la correction manuscrite affectant la date figurant sur l’acte de signification du nouveau prix, sans paraphe ni signature du commissaire de justice, entache cet acte d’une irrégularité de forme lui ayant causé un grief en créant une incertitude sur le point de départ du délai dont elle disposait pour exercer son droit de préemption, de sorte que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse.
Les articles 648 et 649 du code de procédure civile imposent que tout acte de commissaire de justice mentionne notamment sa date. Il résulte de l’article 114 du même code que la nullité résultant d’une irrégularité de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de démontrer le grief que lui cause cette irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
Il ressort des pièces produites que le chiffre « 10 » figurant dans la date portée sur l’acte de signification du nouveau prix a été barré et remplacé manuscritement par le chiffre « 11 », sans paraphe ni signature du commissaire de justice.
Toutefois, à la supposer établie, cette irrégularité n’est susceptible d’affecter que la notification de la nouvelle offre de vente prévue par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989. Or, ce texte ne sanctionne une telle irrégularité que par la nullité de la vente consentie au tiers acquéreur. Elle est en revanche sans incidence sur la validité du congé précédemment délivré et sur l’expiration du bail qui en résulte.
En tout état de cause, Madame [T] [I] [S] ne conteste pas que cette signification est intervenue le 11 juillet 2025. Elle ne soutient ni avoir présenté une offre d’acquisition qui aurait été rejetée comme tardive, ni avoir renoncé à en présenter une en raison de cette correction. Elle ne justifie ainsi d’aucune atteinte concrète à l’exercice de son droit de préemption, le grief qu’elle invoque n’étant étayé par aucun élément de fait.
La contestation ainsi soulevée n’est pas de nature à faire obstacle à ce que le congé pour vente produise effet.
Le congé ayant produit effet le 2 septembre 2025, Madame [T] [I] [S] est depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement. Son maintien dans les lieux caractérise ainsi un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux.
En sollicitant qu’il soit enjoint à Madame [T] [I] [S] de libérer les lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, les consorts [O] doivent être regardés comme formulant, implicitement mais nécessairement, une demande tendant à écarter le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Toutefois, les demandeurs ne font état d’aucune circonstance particulière de nature à justifier qu’il soit dérogé au délai légal prévu par ces dispositions. Cette demande sera dès lors rejetée.
En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte constitue une mesure facultative laissée à l’appréciation du juge.
Le recours, le cas échéant, à la force publique se révélant une mesure suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion de Madame [T] [I] [S] d’une astreinte, les consorts [O] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
Il sera enfin rappelé que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir accomplies en vue de son relogement.
En l’espèce, Madame [T] [I] [S] occupe le logement depuis 17 ans. Les consorts [O] n’allèguent aucun impayé de loyers avant l’expiration du bail, ni d’indemnité d’occupation depuis l’expiration de celui-ci. Elle justifie en outre de démarches sérieuses entreprises en vue de son relogement, notamment dans le cadre de la procédure prévue par le droit au logement opposable. Enfin, si la défenderesse produit peu d’éléments relatifs à sa situation financière, il ressort néanmoins de la décision lui accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale que son revenu fiscal de référence s’élève à 11 677 euros par an, soit environ 973 euros par mois. Il résulte de ces éléments que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Les consorts [O] ne justifient pas que leur situation financière imposerait la vente du logement dans un délai plus rapproché, nonobstant le coût des travaux de copropriété qu’ils indiquent devoir supporter jusqu’à cette vente.
Toutefois, le congé pour vendre a produit effet le 2 septembre 2025 et les consorts [O] sont privés de la libre disposition de leur bien depuis près d’une année. En outre, il ressort de la pièce n°8 produite par Madame [T] [I] [S] que sa candidature au dispositif « Accompagner et reloger les publics prioritaires » (ARPP) n’a pu être examinée faute de production d’un jugement d’expulsion, la Direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 1] l’ayant invitée à transmettre cette décision afin que sa situation puisse être réexaminée.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Madame [T] [I] [S] un délai de huit mois pour libérer les lieux.
Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.
Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble cause nécessairement un préjudice à son propriétaire et oblige l’occupant à le réparer par le versement d’une indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil.
Madame [T] [I] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2025, l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable. Dès lors, il y a lieu de la condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit au vu de la dernière quittance de loyer produite pour le mois d’août 2025, à la somme de 708,94 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires
Madame [T] [I] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas des frais exposés pour la délivrance du congé, qui procède de la seule volonté des bailleurs.
L’équité commande en outre de condamner Madame [T] [I] [S] à verser aux consorts [O] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,