TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 26/01721

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 23/07/2026
à : Maitre Jing QIAO

Copie exécutoire délivrée
le : 23/07/2026
à : [W] [N]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01721
N° Portalis 352J-W-B7K-DB6CO

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juillet 2026

DEMANDERESSE
La S.C.I. SCI [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maitre Marie-sophie LANGERON, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0493

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Maitre Jing QIAO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0805

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01721 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6CO

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 octobre 2016, la SCI [Localité 1] CENTRE a donné à bail à Monsieur [S] [J] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] (lot n° 8, 2ème étage, 2ème porte à gauche en sortant de l’escalier) à Paris (75010), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, les charges étant stipulées forfaitaires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 mai 2025, reçue le 22 mai 2025, la SCI [Adresse 1] a délivré à Monsieur [S] [J] un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2025. Malgré une sommation de quitter les lieux délivrée le 31 décembre 2025, Monsieur [S] [J] s’est maintenu dans les lieux. Un procès-verbal de carence a été dressé le 23 janvier 2026, le commissaire de justice ayant constaté l’absence du locataire, préalablement convoqué à l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, la SCI [Localité 1] CENTRE a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater que le contrat de bail a pris fin le 30 septembre 2025 à minuit par l’effet du congé et que Monsieur [S] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J], au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision, d’ordonner la séquestration, aux frais, risques et périls du défendeur, des objets garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, de condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement de renvoyer l’affaire à une audience au fond, ainsi que de condamner Monsieur [S] [J] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 31 décembre 2025 et du procès-verbal de carence du 23 janvier 2026.

À l’audience du 25 juin 2026, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a sollicité le rejet des factures de travaux produites par Monsieur [S] [J] le jour même de l’audience. Elle a par ailleurs maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Elle fait valoir que ces pièces, produites à l’appui de la demande reconventionnelle, ne lui ont été communiquées que le jour de l’audience, en méconnaissance du principe du contradictoire, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure d’en prendre utilement connaissance.

Sur le principal du référé, elle soutient, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que de l’article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vendre a été délivré plus de trois mois avant l’échéance du bail meublé, de sorte qu’il est parfaitement valable et ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle estime que le maintien dans les lieux de Monsieur [S] [J] après le 30 septembre 2025 constitue un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle. Elle conclut enfin au rejet de la demande reconventionnelle au titre des travaux de rénovation, faisant valoir que le défendeur ne rapporte la preuve ni de la réalisation et du coût des travaux allégués, ni surtout de l’accord du bailleur pour leur exécution, ainsi qu’au rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, estimant n’avoir fait qu’exercer légitimement son droit de délivrer un congé pour vendre après avoir recherché, à plusieurs reprises, une solution amiable.

Monsieur [S] [J], assisté par son conseil, a conclu au débouté de la SCI [Localité 1] CENTRE de ses demandes, à la nullité du congé et à la tacite reconduction du bail pour une nouvelle période, ainsi que, à titre reconventionnel, à la condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour enrichissement injustifié, outre 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Il soutient, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vendre devait être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail et que l’article 25-8, I, de cette même loi ne déroge pas à cette règle, de sorte que le congé litigieux est nul et que le bail s’est tacitement reconduit pour une nouvelle période.

À titre reconventionnel, invoquant les dispositions de l’article 1303 du code civil, il fait valoir que, devenu vétuste après près de dix années d’occupation, le logement a nécessité la réalisation de travaux justifiés tant dans leur réalité que dans leur coût par la production de photographies et de factures, après avoir obtenu l’accord exprès du bailleur, ainsi que cela ressort des correspondances échangées. Il ajoute que l’absence d’autorisation écrite n’est pas un obstacle à une action fondée sur l’enrichissement injustifié. Enfin, il soutient que la SCI [Localité 1] CENTRE a fait délivrer la sommation de quitter les lieux et fait dresser un procès-verbal de carence en parfaite connaissance de l’irrégularité du congé, caractérisant ainsi un abus de son droit d’agir en justice.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, visées à l’audience, ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des pièces

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire.
La procédure étant orale, les parties sont recevables jusqu’au jour de l’audience à présenter des demandes, moyens et pièces. Toutefois, une pièce communiquée tardivement peut être écartée des débats en application des articles 15 et 135 du code de procédure civile qui disposent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.
En l’espèce, la SCI [Adresse 1] sollicite que soient écartées des débats les factures produites par Monsieur [S] [J] au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité au titre de l’enrichissement injustifié, dont elle indique avoir été destinataire le jour même de l’audience.
Alors que l’assignation a été délivrée le 5 février 2026 et que l’affaire a fait l’objet d’une première audience le 7 avril 2026, ces factures, qui constituent le principal élément de preuve produit à l’appui de la demande reconventionnelle, n’ont été communiquées que le jour de l’audience du 25 juin 2026. Cette communication tardive n’a pas permis à la demanderesse d’en prendre utilement connaissance et d’organiser sa défense dans le respect du principe du contradictoire.
Il convient, en conséquence, d’écarter ces pièces des débats.

Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il est acquis que l’occupation de locaux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant qu’il soit mis fin à cette situation par une mesure d’expulsion.
S’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la validité du congé, il lui appartient en revanche de s’assurer que la contestation élevée à son encontre est suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux mesures sollicitées. Il incombe ainsi au locataire de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé. Par ailleurs, aucune contestation, même sérieuse, du congé ne peut aboutir à ce qu’il soit déclaré nul, le juge des référés n’en ayant pas le pouvoir, les siens se limitant au prononcé de mesures provisoires. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de nullité du congé.
Aux termes de l’article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur d’un logement meublé peut, à l’expiration du bail, s’opposer à sa tacite reconduction en délivrant congé à son locataire, notamment lorsqu’il décide de vendre le logement, à la condition que ce congé soit notifié au moins trois mois avant le terme du contrat.
En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bail meublé, conclu à effet au 1er octobre 2016, est venu à échéance le 30 septembre 2025. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 mai 2025, reçue le 22 mai 2025, la SCI [Localité 1] CENTRE a délivré à Monsieur [S] [J] un congé pour vendre à effet du 30 septembre 2025.
Contrairement à ce que soutient le défendeur, le contrat litigieux est soumis aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux locations meublées et non à celles de l’article 15 de cette même loi, applicables aux seules locations nues. Le congé ayant été délivré plus de trois mois avant l’échéance du bail, la contestation soulevée, exclusivement fondée sur l’application d’un régime juridique inapplicable au litige, n’apparaît pas sérieuse.
Le bail a dès lors pris fin par l’effet du congé le 30 septembre 2025 à minuit et Monsieur [S] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025.
Il convient, en conséquence, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. Conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra toutefois intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.
En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut assortir sa décision d’une astreinte. Toutefois, en l’espèce, une telle mesure n’apparaît pas nécessaire pour assurer l’exécution de la présente ordonnance, le recours aux voies d’exécution de droit commun, et notamment à la force publique, constituant une garantie suffisante.
Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux, le sort du mobilier étant prévu par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
En application de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause au bailleur un préjudice certain résultant de la privation de la jouissance de son bien. L’indemnité d’occupation, qui présente également un caractère compensatoire, correspond à la contrepartie de cette occupation sans droit ni titre.
En l’espèce, Monsieur [S] [J] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2025. Son obligation de réparer le préjudice subi par la SCI [Adresse 1] n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de le condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au 1er octobre 2025 s’imputeront sur les sommes dues conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil et viendront en déduction des condamnations prononcées.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il n’entre dès lors pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge du provisoire, de condamner une partie au paiement d’une certaine somme, mais seulement d’allouer une provision.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] sollicite la condamnation de la SCI [Localité 1] CENTRE à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’enrichissement injustifié ainsi que celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et non des provisions.

Ces demandes excèdent dès lors les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01721 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6CO

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 31 décembre 2025 ainsi que celui du procès-verbal de carence du 23 janvier 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 1] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer la défense de ses intérêts. Monsieur [S] [J] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS