TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 21/01133

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me [U] et Me RAISON

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me TRUMER

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/01133 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CTVTA

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Janvier 2021

JUGEMENT
rendu le 07 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104

DÉFENDEURS

Maître [L] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Jérôme MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0158

Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/01133 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVTA

Société SEGAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]

Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE [Localité 5], représenté par leur mandataire général pour les opérations en France, la S.A.S. LLOYD’S FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentées par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

PARTIE INTERVENANTE

LLOYD’S INSURANCE COMPANY S.A, société anonyme belge d’un Etat membre de la Communauté européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE [Localité 5] par suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, prise en la personne de son mandataire général en France, M. [G], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 6]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS ORALIA SULLY GESTION en est le syndic depuis le 24 avril 2019.

Soutenant avoir valablement déclaré sa créance dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l'ancien syndic, la SARL VILLAIN FRERES IMMOBILIER COPROPRIETE (la société VFIC), par actes des 12, 13 et 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner « la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES prise en la personne de son mandataire général pour les opérations en France la SAS LLOYD'S France », et son intermédiaire la SARL SEGAP, sociétés auprès desquelles le syndicat des copropriétaires estime que la société VFIC avait souscrit une garantie financière du 1er janvier 2010 au 6 décembre 2018, ainsi que Me [L] [D], ancien conseil du syndicat des copropriétaires, devant ce tribunal aux fins de :

« A titre principal :

CONSTATER la validité de la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] représenté par son syndic de copropriété ORALIA SULLY GESTION;

CONDAMNER solidairement ou in solidum les sociétés SOCIETE LESSOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE [Localité 5] prise en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France la SAS LLOYD'S France et la SEGAP à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] représenté par son syndic de copropriété ORALIA SULLY GESTION la somme de 26.948,62 euros au titre de sa garantie ;

CONDAMNER solidairement ou in solidum les sociétés LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE [Localité 5] prise en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France la SAS LLOYD'S France et la SEGAP à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] représenté par son syndic de copropriété ORALIA SULLY GESTION la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral.

A titre subsidiaire si par extraordinaire le tribunal ne condamnait pas lesdites sociétés à garantir ladite créance :

DIRE ET JUGER que Maître [L] [D] a commis des fautes envers syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] concernant la déclaration de créance ;

CONDAMNER Maître [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] la somme de 26.948,62 euros en réparation de son préjudice financier;

CONDAMNER Maître [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Maître [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 8] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

CONDAMNER au syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis au [Adresse 8] aux entiers dépens de l'instance. »

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge de la mise en état a reçu la SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE [Localité 5] en son intervention volontaire, et rejeté la fin de non-recevoir soulevée par cette société et la société SEGAP tenant à l'absence d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires contre la société SEGAP.

Selon leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY et la société SEGAP demandent de :

« A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires n'a pas déclaré leur créance dans le délai légal de trois mois suivant la publicité de la résiliation du contrat de garantie financière de VFIC;

CONSTATER que les demandes du Syndicat des copropriétaires au titre de la garantie financière souffrent de forclusion ;

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une non représentation de fonds ;

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance certaine, liquide et exigible ;

CONSTATER que les conditions de la mise en œuvre de la garantie financière ne sont pas réunies ;

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune faute, lien de causalité et préjudice permettant de mettre en œuvre la responsabilité pour faute de la LLOYD'S INSURANCE COMPANY ni de la SEGAP ;

En conséquence :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la LLOYD'S INSURANCE COMPANY, venant aux droits des Souscripteurs du LLOYD'S, et de la SEGAP ;

DEBOUTER Maître [L] [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la LLOYD'S INSURANCE COMPANY, venant aux droits des Souscripteurs du LLOYD'S, et de la SEGAP ;

CONDAMNER tout succombant à payer à la SEGAP et à la LLOYD'S INSURANCE COMPANY la somme de 2.000 Euros chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, Me [D] sollicite de :

« A titre principal :

JUGER que la demande formée à l'encontre de Maître [L] [D] est sans objet en l'absence de forclusion de la demande de garantie du syndicat des copropriétaires :

JUGER qu'en tout état de cause, la responsabilité de Maître [L] [D] n'est pas engagée au titre de la déclaration de créance réalisée pour le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] le 19 décembre 2019 ;

En conséquence :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [L] [D] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de Maître [D], il est demandé au Tribunal de :

CONDAMNER in solidum la SEGAP et la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA à garantir Maître [L] [D] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, accessoires, frais, intérêts, dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

A titre plus subsidiaire :

ORDONNER la consignation des sommes dues ou la constitution d'une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations ;

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires, la SEGAP et la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA à verser à Maître [L] [D] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires, la SEGAP et la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL [U] & ASSOCIES, représentée par Maître Jérôme MARTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/01133 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVTA

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close le 26 janvier 2026 et l'affaire, appelée à l'audience de plaidoiries du 8 avril 2026, a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires à l'égard des LLOYD'S

Sur la demande en paiement

Sur le fondement des articles R. 622-24 du code de commerce et 668 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires soutient que le délai de forclusion de deux mois courait à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC et a été en l'espèce respecté. Il ajoute que la SEGAP a manqué à son obligation d'information prévue à l'article 45 du décret du 20 juillet 1972, en sorte que la garantie continuait à courir et que la créance ne pouvait être forclose.

Les sociétés LLOYD'S et SEGAP font observer qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale ne permet de vérifier que la société VFIC aurait bien été le syndic de la copropriété ni ses dates de mandat. Elles font surtout valoir que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière ne sont pas réunies en l'espèce en ce que :
- lors de la résiliation de sa garantie financière, la société VFIC n'a pas transmis ses registres contrairement aux prévisions de l'article 45 du décret du 20 juillet 1972, en sorte que le délai de trois mois pour produire la créance du syndicat des copropriétaires a commencé à courir à compter de la publication de l'avis de cessation de la garantie le 17 décembre 2018 ; lorsque le syndicat des copropriétaires a réclamé sa créance le 19 décembre 2019, ce délai étant donc expiré ;
- à l'exception d'une simple balance comptable, le demandeur ne fournit aucun élément comptable sur la somme de 26 948,62 euros qu'il réclame et ne justifie donc pas du bien-fondé de sa demande au regard des critères de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 et notamment l'existence d'un solde de trésorerie.

Me [D] fait valoir, comme le syndicat des copropriétaires, que le garant ne saurait opposer la forclusion à un créancier qu'il n'a pas informé de la résiliation de la garantie, sans qu'il importe qu'il ait ou non obtenu la communication des registres mentionnant les coordonnées des personnes à informer.

Sur la forclusion

L'article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dite « Hoguet »), dispose que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

L'article 45 du même décret dispose quant à lui qu'en cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l'article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l'article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ. (…)
Toutes les créances visées à l'article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de lettre recommandée avec accusé de réception prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l'avis prévu au troisième alinéa de l'article 44. Ce délai ne court que s'il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l'avis, selon le cas.

En l'espèce, il est exact qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale désignant la société VFIC comme syndic de l'immeuble [Adresse 8] n'est versé aux débats par le demandeur. Cependant, alors que la société VFIC a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 27 mars 2019, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 24 avril 2019 a été adoptée une résolution n° 4.1 désignant comme syndic le cabinet Sully Gestion ainsi qu'une résolution n°12 donnant autorisation au syndic d'assigner la société VFIC, son liquidateur, et sa caisse de garantie, afin de mobiliser les garanties financières et de responsabilité civile professionnelle de la société VFIC.

Ces éléments démontrent suffisamment que la société VFIC était bien le syndic de l'immeuble, étant précisé que les défendeurs ne tirent aucune conséquence du moyen soulevé à ce titre quant à la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires à son égard.

La société VFIC a souscrit, par l'intermédiaire de la société SEGAP, une garantie financière auprès de la SAS LLOYD'S France à effet au 1er janvier 2010.

La société SEGAP justifie effectivement avoir vainement sollicité auprès de la société VFIC le registre des mandats, dans le courrier de résiliation de cette garantie reçu le 7 décembre 2018. Cependant, il est constant que le défaut de communication de ce registre n'exonérait pas l'assureur de son obligation d'information à l'égard du conseil syndical.

Cette obligation n'a pas été remplie en l'espèce, de sorte que le délai préfix prévu à l'article 45 du décret du décret du 20 juillet 1972 n'a pas commencé à courir.
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
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Le syndicat des copropriétaires a donc pu valablement déclarer sa créance auprès de la société SEGAP par courrier recommandé avec avis de réception du 19 décembre 2019 reçu le 30 décembre 2019.

Il convient encore de souligner qu'en tout état de cause, les défendeurs ne tirent aucune conséquence de la forclusion alléguée quant à la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires puisque leurs demandes tendent au rejet des prétentions adverses et non à leur irrecevabilité.

Sur le fond

Aux termes de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 déjà partiellement reproduit ci-dessus, la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.
En cas d'instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l'assignation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d'une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d'un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.
Si le garant conteste l'existence des conditions d'ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente.

Il incombe au créancier d'administrer la preuve de la créance dont il dispose à l'égard de son mandataire défaillant et par conséquent, au syndicat des copropriétaires dont les fonds ne sont pas représentés par son syndic de démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible.

La demande qu'il formule auprès du garant doit être fondée sur la situation financière de la copropriété, à l'égard du professionnel défaillant, et faire ressortir un solde créditeur au profit du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, un poste comptable isolé ne suffit pas à démontrer l'existence d'une créance, au sens où l'entend la garantie financière, dans la mesure où il apparaît nécessaire de prendre en compte l'ensemble des mouvements financiers intervenus durant la prise d'effet de la garantie, ce qui suppose une vérification de l'ensemble des recettes perçues et des dépenses engagées, de manière à dégager un solde.

La justification d'une créance certaine, liquide, et exigible ne peut par conséquent valablement reposer que sur l'établissement d'une situation financière créditrice résultant du solde des recettes perçues par le syndic et des dépenses justifiées par celui-ci, impliquant donc un examen de la position de chaque copropriétaire.

Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/01133 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVTA

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit uniquement le décompte joint à sa déclaration de créance, une balance des comptes en date de valeur au 20 mars 2019. Le syndicat des copropriétaires n'explique aucunement en quoi consiste la créance de 26 948,67 euros dont il sollicite le paiement. Cette somme apparaît en troisième page des comptes, dans les lignes d'écriture comptable « Total Classe 512 » et « Total Classe 51 ».

Cependant, comme le relèvent les sociétés LLOYD'S et SEGAP, pour justifier d'un réel solde de trésorerie dont il serait créancier, il appartenait au syndicat des copropriétaires de produire un état de rapprochement bancaire à la date de la fin du contrat de syndic de la société VFIC permettant de lister l'ensemble des mouvements comptabilisés mais non passés en banque et, inversement, l'ensemble des mouvements apparaissant en banque mais non comptabilisés.

Le seul décompte produit est insuffisant à cet égard, en sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires soutient que le refus de la société SEGAP et de la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE [Localité 5] lui a causé un préjudice moral puisqu'il a « entraîné de grandes inquiétudes et un préjudice important dans la gestion courante de l'immeuble ».

Les sociétés LLOYD'S et SEGAP répliquent que le refus d'une garantie ne saurait constituer une faute délictuelle.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Comme le relèvent les défendeurs, le fait de refuser sa garantie ne constitue pas une faute au sens de ces dispositions.

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires subsidiaires à l'égard de Me [D]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que si par extraordinaire le tribunal considérait la créance forclose, il conviendrait de retenir la responsabilité délictuelle de Me [D] pour avoir déclaré celle-ci tardivement.

Me [D] fait valoir à titre principal que les prétentions du syndicat des copropriétaires à son égard sont sans objet à défaut de forclusion de la demande de garantie formée par celui-ci à l'encontre des sociétés SEGAP et LLOYD'S.

Aucune faute de Me [D] n'est caractérisée en l'espèce alors que la forclusion n'a pas été retenue.

Les demandes du syndicat des copropriétaires à son égard seront donc rejetées.
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/01133 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVTA

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens avec recouvrement direct, par la SELARL RAISON AVOCATS et la SELARL [U] & ASSOCIES, représentée par Me [J] [U], des dépens dont elles auraient fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :
- 1 000 euros à la société SEGAP,
- 1 000 euros à la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY,
- 1 000 euros à Me [D].

Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,