TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 26/00116

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 26/00116 - N° Portalis DB22-W-B7K-TXMA

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT
du
21 Juillet 2026

LES RESIDENCES SA HLM venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

c/

[Y] [J] [D], [O] [C]

Expédition exécutoire délivrée le
à Me Eric SCHODER

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à Mme [O] [C]
à M. [Y] [J] [D]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Juillet 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l'audience du 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

LES RESIDENCES SA HLM venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [J] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

À l'audience du 11 Juin 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2026 aux heures d'ouverture au public.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2022, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 513,27 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2313 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] le 2 mai 2024.

Par assignations du 25 novembre 2025, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2996,70 euros au titre de l’arriéré locatif,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, un diagnostic social et financier constatant la carence de M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 11 juin 2026, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 1400,24 euros, selon décompte arrêté au 5 juin 2026.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société LES RESIDENCES SA [Adresse 6] venant aux droits de l'OPIEVOY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2313 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2026, M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] lui devaient la somme de 1116,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [J] [D] et Mme [O] [C], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,