TJ 51454, 17 juill. 2026, RG 25/03208

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

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N° RG 25/03208 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FGM7

Minute 26-

Jugement du :
17 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 17 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 04 mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté parMe Pascal AMMOURA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 décembre 2011, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA a consenti à M. [X] [J] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 284,40.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au M. [J] le 28 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2641,34 euros.

Par acte d’huissier de justice du 15 juillet 2025, dénoncé le 15 juillet 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître M. [J] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;

- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

- la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 3370,80 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31/07/2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail ;

- la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

- la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 4 mai 2026, la SA PLURIAL NOVILIA est représentée par son Conseil qui maintient ses demandes, Elle se réfère oralement à ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;

l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2];
la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 6491,76 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 27/03/2026, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal ;

la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

la condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle actualise l'arriéré locatif à la somme de 7255,23 euros, en indiquant s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

M. [J], représenté, se réfère oralement à ses dernières conclusions aux termes desquelles il demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal

constater le caractère insalubre du logement occupé par M. [J] situé [Adresse 3] à [Localité 3] et ce, depuis le 28 juillet 2024 ;

suspendre rétroactivement le paiement des loyers dus par M. [J] jusqu’à remise en état du logement par la société bailleresse PLURIAL NOVILIA ;

condamner la SA PLURIAL NOVILIA à faire les travaux nécessaires à la remise en état du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

suspendre l’exigibilité des loyers dus par M. [J]

condamner la SA PLURIAL NOVILIA à payer à M. [J] la somme de 4492,13 euros en réparation de son préjudice matériel ;

condamner la SA PLURIAL NOVILIA à payer à M. [J] la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral :

A titre infiniment subsidiaire

accorder un délai de grâce à M. [J] afin de procéder au remboursement de la dette, et ce jusqu’à 24 mois ;

la condamnation de la SA PLUIRIAL NOVILIA au paiement de la somme de 3000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le M. [J] et le la SA PLURIAL NOVILIA sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le M. [J] est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que la CCAPEX a été saisie par la SA PLURIAL NOVILIA le 28 avril 2025, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 15 juillet 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 4 mai 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la SA PLURIAL NOVILIA explique sur le fondement de l’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire doit s’acquitter de son loyer et que M. [J] présente un arriéré locatif s’élevant à la somme de 7255,23 euros.

M. [J] fait valoir sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de fournir un logement décent à son locataire, et qu’en raison du dégât des eaux intervenu le 28 juillet 2024 le logement est inhabitable à cause de moisissure aux murs et aux sols. Il demande en vertu de l’article 1219 du code civil à ce que les loyers soient suspendus rétroactivement puisque le logement est inhabitable. De plus, en référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur plusieurs obligations, il estime que les loyers doivent être suspendus jusqu’à remise en état complète du logement par la SA PLURIAL NOVILIA.

La Convention IRSI a vocation à régir les indemnisations des assureurs et les recours entre ces derniers, notamment en cas de sinistre survenu suite à un dégât des eaux.
En l’espèce, le logement de M. [J] a subi des dommages suite à un dégât des eaux. Il ressort en outre des éléments du dossier que M. [J] est assuré pour son logement par AXA France IARD.
En vertu de la convention IRSI, pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).

En l’espèce, l’assureur gestionnaire est donc celui de M. [J], qui occupe le local sinistré en sa qualité de locataire.

La Convention distingue deux tranches de sinistres en fonction du montant des dommages matériels et des frais afférents :

- tranche 1 : sinistres dont le montant des dommages matériels et des frais afférents*, apprécié par local, est ≤ au plafond d’abandon de recours fixé en Annexe 3.

- tranche 2 : sinistres dont le montant des dommages matériels et des frais afférents*, apprécié par local, est > au plafond d’abandon de recours et ≤ au plafond d’application de la Convention fixés en Annexe 3.

Selon l’Annexe 3, le plafond d’abandon du recours est de 1600€ et le plafond d’application de la Convention est de 5.000 euros.
Il ressort également du rapport d’expertise commun que le montant total des dommages à l’intérieur de l’habitation de M. [J] s’élève à 4.492,13 euros TTC et 1535,28 euros TTC vétusté déduite. Dès lors, la tranche applicable au cas d’espèce est la tranche 1.

L’article 6.1.1 de la convention IRSI applicable à la tranche 1 dispose que lorsque l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant, il prend en charge l’intégralité des dommages inclus dans l’assiette visée au Titre 4 ainsi que les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels dans la limite de son contrat.

Le Titre 4 vise les dommages au contenu, vétusté déduite, ainsi que les dommages aux embellissements.

Le contenu des parties locatives comprend tous les biens mobiliers, y compris les biens loués ou confiés se trouvant à l’intérieur des locaux.

Par conséquent, l’assureur de l’occupant prend charge le contenu de l’occupant ainsi que les embellissements de l’occupant.

L’indemnisation des dommages causés aux meubles de M. [J] relève donc de son assureur. Il en résulte que M. [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

De plus, il ressort de la convention IRSI que lorsque l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant, il prend en charge les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels dans la limite de son contrat.

M. [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

De plus, les échanges entre la SA PLURIAL NOVILIA et l’assureur AXA France IARD démontrent que ce dernier a exercé son recours contre la SA PLURIAL NOVILIA, qui lui a versé la somme de 1535,28 euros.

Il appartenait donc à M. [J] d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de ses embellissements avec la somme de 715 euros allouée par son assurance au titre des dommages causés à ses embellissements.

Dès lors, M. [J] sera débouté de sa demande de condamnation de la SA PLURIAL NOVILIA à faire les travaux nécessaires à la remise en état du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Il sera également débouté de sa demande de suspension rétroactive le paiement des loyers dus par M. [J] jusqu’à remise en état du logement par la société bailleresse PLURIAL NOVILIA ainsi que de sa demande de suspension de l’exigibilité des loyers dus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 26 décembre 2011 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 28 avril 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

M. [J] demande que lui soient accordés des délais de paiement.

Toutefois, il ne justifie pas le jour de l’audience avoir repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire ne peuvent donc pas être suspendus.

En conséquence, l’expulsion de M. [X] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la SA PLURIAL NOVILIA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 juin 2025, M. [J] cause un préjudice à la SA PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, M. [J] sera condamné au paiement de la somme de 7255,23 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 avril 2026 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Compte tenu de la somme due et de la situation économique du débiteur, il convient d'octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [J] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [J] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS