TJ 28085, 21 juill. 2026, RG 24/01002

N° RG 24/01002 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH7O

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21,

[C] [X] [Y]

Me Thibault DECHERF, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 21 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Madame [G] [U]
née le 03 Septembre 1972 à CHARTRES (28000),
demeurant 22 Square Mantegna - 37000 TOURS
comparante en personne et assistée de Maître Justine GARNIER DE la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Madame [W] [U]
née le 05 Avril 1974 à CHARTRES (28000),
demeurant 4 rue sous la Brosse - 70000 COMBERJON

Madame [R] [A] épouse [U]
née le 08 Décembre 1975 à CHARTRES (28000),
demeurant 14 rue des Flandres - 78990 ELANCOURT

représentées par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [X] [Y]
né le 03 Avril 1981 à BOUAR (RÉPUBLIQUE CENTRAFRICAINE),
demeurant 79, rue René Langlois - 28110 LUCÉ
comparant en personne

Madame [Z] [D] [V] [T]
née le 24 Septembre 1986 à BANGUI,
demeurant 79 rue René Langlois - 28110 LUCÉ
représentée par Me Thibault DECHERF, demeurant 57 bis Rue du Docteur Maunoury - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47
Sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à l’audience

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY
en présence de [N] [K], conciliateur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Novembre 2025 et mise en délibéré au 20 janvier 2026 puis prorogée au 21 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 14 juin 2017 avec prise d’effet au même jour, Monsieur [J] [U] a donné à bail à Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] un logement situé 79 rue René Langlois – 28110 LUCE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 890,00 euros, outre 40,00 euros à titre de provision sur charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré les 14 et 15 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4 740,00 euros en principal.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 17 novembre 2023.

Par exploits de commissaire de justice respectivement signifié à étude et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 09 février 2024, Monsieur [J] [U] a fait assigner Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti aux défendeurs qui devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef ;ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux loués ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais des défendeurs et à leurs risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;condamner solidairement Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] à lui payer le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 13 novembre 2023, la mensualité de février 2024 étant incluse, à hauteur de la somme de 8 530,00 euros, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la décision ;condamner solidairement Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail ;condamner solidairement Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] à lui payer une somme égale au loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de deux mois prévu à l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’auraient été les loyers et les charges ;condamner solidairement Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] à payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] en tous les dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

constater que l’exécution provisoire est de droit, étant parfaitement compatible avec cette affaire et ce conformément aux dispositions de l’article 514-1 et suivants du code de procédure civile.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Monsieur [J] [U] est décédé le 15 septembre 2024, laissant pour lui succéder Madame [L] [S] Veuve [U], Madame [G] [U], Madame [W] [U] et Madame [R] [U] épouse [A].

Un second commandement de payer a été signifié aux défendeurs le 17 octobre 2024, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4 650,00 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 octobre 2024.

Madame [L] [S] Veuve [U] est elle-même décédée le 06 février 2025, laissant pour lui succéder Madame [G] [U], Madame [W] [U] et Madame [R] [U] épouse [A].

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, Madame [W] [U] et Madame [R] [U] épouse [A], venant aux droits de Monsieur [J] [U] et Madame [L] [S] Veuve [U], sont représentés par leur avocat. Madame [G] [U], venant également aux droits de ses parents décédés, comparaît personnellement, assistée de leur avocat. Ils déposent un dossier ainsi que des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles, outre leurs demandes initiales, ils sollicitent la libération des lieux sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard. Ils actualisent en outre leur créance locative la somme de 10 320,00 euros au titre des loyers et charges impayés antérieurement à la décision de la commission de surendettement et à la somme de 18 259,00 euros, actualisée au 18 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés postérieurement à la décision de la commission de surendettement. En outre, ils portent leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 520,00 euros.

Il sera précisé que, à l’occasion de l’audience du 13 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a requis les observations des parties sur la capacité juridique de l’indivision [U]. Lors de l’audience du 18 novembre 2025, Madame [G] [U], Madame [W] [U] et Madame [R] [U] épouse [A], venant aux droits de Monsieur [J] [U] et Madame [L] [S] Veuve [U], déposent leur dossier et soutiennent leurs conclusions, consacrant ainsi leur intervention volontaire à l’instance. Ils exposent qu’un deuxième commandement de payer a été signifié au locataire et que la dette locative est très importante, pour un montant de 18 259,00 euros et uniquement pour la période postérieure à la décision de recevabilité de la commission de surendettement du dossier de Monsieur [C] [X] [Y], indépendamment de la créance antérieure due par Madame. Ils expliquent enfin que Madame aurait peut-être quitté le logement mais qu’ils n’ont reçu aucun congé de sa part. Ils précisent toutefois qu’une décision de surendettement doit intervenir en décembre suite à la contestation formée contre la décision de la commission de surendettement.

Monsieur [C] [X] [Y] comparaît personnellement. Il explique être toujours dans les lieux et qu’un deuxième dossier de surendettement a été déposé. Il indique, sans le justifier, faire des virements et faire une demande de logement.

Madame [Z] [D] [V] [T] est représentée par son avocat. Elle demande de voir rejeter les pièces récemment communiquées par les demandeurs. Elle expose avoir quitté le logement en décembre 2022 et qu’une décision a été rendue par le juge aux affaires familiales. Elle sollicite, à défaut, des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026, prorogée à de multiples reprises jusqu’au 21 Juillet 2026.

Par mail en date du 05 janvier 2026, le conseil des demandeurs informe le tribunal que Monsieur [C] [X] [Y] a été déclaré de mauvaise foi de sorte qu’il est irrecevable à bénéficier d’une nouvelle procédure de surendettement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à six semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2024.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 09 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de rejet des pièces

Madame [Z] [D] [V] [T] sollicite le rejet des pièces communiquées quelques jours avant l’audience par les demandeurs.

Toutefois, elle n’explique pas les raisons pour lesquelles elle n’aurait pas, le cas échéant, été en mesure de pouvoir faire valoir ses observations sur lesdites pièces qu’elle n’identifie au demeurant pas.

Surtout, il ressort des éléments du dossier que les dernières pièces communiquées par le demandeur ont trait à l’actualisation de la créance locative des demandeurs, aux attestations notariées établies consécutivement aux décès successifs de Monsieur [J] [U] et de Madame [L] [U], pièces réclamées par le juge lui-même à l’occasion de la mise en état de l’affaire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de rejet de pièces.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 17 octobre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence d’éléments sur les situations personnelles de Monsieur [C] [X] [Y] et de Madame [Z] [D] [V] [T] laissent le juge dans l’ignorance de leurs situations financières respectives et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux et ce, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de fixation d’une astreinte

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

Selon l’article L. 131-3 du même code, « l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir ».

La condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation étant de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, si Madame [Z] [D] [V] [T] déclare avoir quitté le logement, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à remettre en question son obligation au paiement des obligations découlant du contrat de bail.

Il ressort des pièces produites par les demandeurs – contrat de bail signé, commandements de payer et décompte de créances – que :
Madame [Z] [D] [V] [T] reste devoir, pour la période du mois d’avril 2023 au mois de mai 2024 inclus, la somme de 10 320,00 euros au titre des loyers et charges impayés ;Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] restent devoir une somme de 16 740,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.
Madame [Z] [D] [V] [T] et Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes susvisées au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, sous réserve des loyers, charges et indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Monsieur [C] [X] [Y] et Madame [Z] [D] [V] [T] seront condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS