TJ 28085, 21 juill. 2026, RG 25/00379

N° RG 25/00379 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GS7K

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

[V] [Q]

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [C],
demeurant 37 rue de l’Eglise - 28130 HANCHES
représenté par la SELARL REDON-REY&ASSOCIE, avocats plaidants au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Mathieu KARM, avocat postulant au barreau de CHARTRES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Q],
demeurant Rue de Gardais - 28480 THIRON-GARDAIS
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 puis prorogée au 21 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 1er juillet 2019, la SCI LES CERISIERS a donné à bail à Monsieur [V] [Q] un logement situé 68 rue Gabriel Péri, Résidence Les Chancelliers, à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 euros hors charges locatives.

En date du 30 novembre 2019, la SCI LES CERISIERS a cédé le bien loué à Monsieur [E] [C], selon acte de vente passé par devant notaire.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un protocole d’accord a été régularisé entre les parties le 25 novembre 2024 puis un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré au locataire le 05 décembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 722,67 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne physique le 27 mai 2025, Monsieur [E] [C] a fait assigner Monsieur [V] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [V] [Q] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Q] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [V] [Q] au paiement des loyers et charges impayés au mois de mai 2025 soit la somme de 3 277,28 euros, quittancement du mois de mai 2025 inclus ;Condamner Monsieur [V] [Q] à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par Monsieur [V] [Q] ;Ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative ;Ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamés, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 décembre 2024 ;Condamner Monsieur [V] [Q] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [V] [Q] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [E] [C], représenté par son avocat, actualise sa créance à la somme de 5 241,26 euros. Il indique que le locataire a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 02 juillet 2025. Il se désiste donc de ses demandes de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion. Il constate des dégradations locatives. Il maintient ses demandes financières.

Monsieur [V] [Q], régulièrement cité à comparaître, ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté. Toutefois, il a adressé un courrier reçu au tribunal le 1er décembre 2025, annexant le dernier décompte du bailleur arrêté au 25 novembre 2025 et sollicitant un échéancier et proposant de verser 300,00 euros par mois à compter du mois de janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026, prorogée au 21 Juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, étant précisé que cette obligation est applicable aux « bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 06 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 27 mai 2025.

L’action est donc recevable.

Sur le désistement des demandes de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance ».

Compte tenu du départ volontaire du locataire des lieux loués le 02 juillet 2025, Monsieur [E] [C] se désiste de ses demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du défendeur.

Le demande de fixation d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civile dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Aux termes des articles 1728 et 1732 du Code civil, le locataire est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement » et il « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Monsieur [E] [C] sollicite le paiement de la somme de 5 241,26 euros au titre du solde de compte dû, englobant loyers impayés et indemnisation consécutives aux dégradations locatives.

Il convient toutefois de retrancher de cette somme globale :
la somme de 40,00 euros, en date du 1er juillet 2025, pour «RDV EDLS MANQUER » ;30 % de l’indemnité de dépréciation chiffrage snexi, d’un montant de 1 195,40 euros, laquelle ne tient pas compte de l’usure locative d’un local loué durant six années : estimée par le bailleur à 1 195,40 euros, il lui sera en conséquence appliqué une réduction d’un coefficient de 30 %, soit 358,62 euros, déterminant ainsi son montant à 836,78 euros, arrondie à 800,00 euros.
Monsieur [V] [Q] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [E] [C], en deniers ou quittances, la somme de 5 241,26 euros – 40,00 euros – (1 195,40 euros + 800,00 euros) = 4 805,86 euros.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Ledit article poursuit en indiquant que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Dans le cas d’espèce, Monsieur [V] [Q] expose, dans son courrier, avoir rencontré des difficultés financières durant l’année 2025 et que, résidant désormais chez sa mère, allégeant ainsi ses charges, il propose de régler les sommes dues par mensualités de 300,00 euros par mois à compter du mois de janvier 2026.

En conséquence, eu égard à la situation exposée du défendeur, au montant de la dette et à la proposition de verser la somme de 300,00 euros de façon mensuelle pour apurer la dette, il y a lieu d’accorder à Monsieur [V] [Q] des délais de paiement.

Monsieur [V] [Q] sera donc autorisé à apurer sa dette par seize mensualités de 300,00 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 17ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Faute pour Monsieur [V] [Q] de respecter ces échéances conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Monsieur [V] [Q] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS