TJ 91228, 23 juill. 2026, RG 26/01488

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 26/01488 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RTYR

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 23 Juillet 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

S.A.S.U. [F] DIFFUSION EM, Société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 911 225 092, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MIALET membre de la SELAS MIALET AMEZIANE, avocat au barreau de l'ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. [Localité 3], Société civile immobilière immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 841 871 072, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Ernest SFEZ de la SELARL CABINET SFEZ, avocate au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance aux fins d’être atorisée à assigner à jour fixe en date du 18 février 2026, l’audience de plaidoiries a été fixée au 02 Avril 2026, l’affaire a été renvoyée au 7 Mai 2026 date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 23 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 1er juin 2021, la SCI [Localité 3] a donné à bail commercial à la société Goplast, aux droits de laquelle vient la SASU [F] diffusion EM (ci-après la société [F]), une surface exploitable de 1 900 m² sise [Adresse 3] à Lisses (91090).

Le loyer a annuel a été fixé à la somme de 165 600 euros hors-taxes, avec une indexation en application de l’indice ILAT.

Par exploit du 10 avril 2025, la société [Localité 3] a fait délivrer à la société [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 121 584,61 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2025.

Par exploit du 17 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 202 395,24 euros, et lui a délivré un procès-verbal de saisie conservatoire des meubles.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 18 février 2026, la société [F] a été autorisée à assigner à jour fixe la société [Localité 3] aux fins, notamment, d’une part, de voir les effets de la clause résolutoire suspendus et d’obtention de délais de paiement, et d’autre, voir constaté un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 02 mars 2026, la société [F] a fait assigner la société [Localité 3].

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 21 avril 2026, et soutenues à l’audience, la société [F] demande au tribunal, de :

-dire et juger que les moyens de nullité soulevés par la SCI [Localité 3] sont irrecevables à défaut de grief ;
-débouter en conséquence la SCI [Localité 3] de sa demande de nullité de l’assignation du 02 mars 2026 ;

I-Sur la clause résolutoire
-dire que l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial n’a pas été judiciairement constatée à ce jour ;
-suspendre, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, les effets de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce jusqu’à complet apurement de l’arriéré locatif dans le respect de l’échéancier fixé par l’ordonnance à intervenir ;
-accorder à la société [F] diffusion EM un délai de paiement de 24 mois pour apurer la dette, et ce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;
II- Sur les infiltrations et la toiture
-constater l’existence de fuites affectant la toiture des locaux loués et compromettant la jouissance paisible due par le bailleur en application des articles 1719 et 1720 du code civil ;
-ordonner au bailleur d’exécuter les travaux de réfection de la toiture nécessaires à la cessation des infiltrations (notamment : reprise de l’étanchéité, remplacement des éléments défectueux, vérification du chéneau, évacuation des eaux pluviales), et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, passé ce délai, jusqu’à complète exécution des travaux ;

III- Subsidiairement sur l’expertise judiciaire
Si le tribunal estimait ne pas disposer des éléments suffisants pour ordonner les travaux, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :
*se rendre [Adresse 4] à [Localité 3],
*de constater les infiltrations invoquées par la société [F] diffusion EM,
*d’en déterminer l’origine,
*de donner son avis sur les travaux nécessaires à la remise en état de la toiture,
*de donner son avis sur leur coût,
*d’évaluer, le cas échéant, le préjudice de jouissance,
*de faire le compte entre les parties ;
-rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;
-condamner la SCI Lisses à payer à la société [F] diffusion EM la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la SCI Lisses aux dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 04 mai 2026 et soutenues à l’audience, la société [Localité 3] demande au tribunal, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 840 et suivants du code de procédure civile, de :

In limine litis et à titre principal
-dire et juger que l’assignation délivrée le 02 mars 2026 par la partie adverse est entachée d’une nullité pour vice de forme ;
-dire et juger que cette irrégularité cause un grief au défendeur en ce qu’elle l’a privé d’une information complète compromettant la préparation de sa défense ;

En conséquence
-prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 02 mars 2026 par la Sasu [F] diffusion EM à la SCI Lisses ;

A titre subsidiaire
-constater l’absence de caractère sérieux des prétentions de la Sasu [F] diffusion EM ;
-constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mai 2025 ;
-constater que la Sasu [F] diffusion EM est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

-ordonner l’expulsion de la Sasu [F] diffusion EM et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, du bien donné à bail sis [Adresse 3] à [Localité 4], le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
-dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-condamner la Sasu [F] diffusion EM EM à payer à la SCI [Localité 3] la somme de 252 150,78 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au terme de mars 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2025 ;
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la Sasu [F] diffusion EM à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits et dommages intérêts au profit du bailleur par jour calendaire, ladite indemnité d’occupation s’entendant hors charges, droits et taxes en sus à la charge du débiteur jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, ou procès-verbal d'expulsion ;
-condamner la Sasu [F] diffusion EM au paiement de cette somme, et ce jusqu'à la libération effective des clés matérialisée par la remise des clés ou un constat d’huissier d’expulsion ;
-juger que le dépôt de garantie versé par la Sasu [F] diffusion EM sera acquis à la SCI [Localité 3] ;
-autoriser la SCI [Localité 3] à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de son choix, à défaut de local désigné par les personnes expulsées, el sort des meubles étant régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre infiniment subsidiaire
-résilier le bail aux torts exclusifs du preneur ;

En tout état de cause
-débouter la Sasu [F] diffusion EM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-condamner la Sasu [F] diffusion EM à payer à la SCI [Localité 3] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Fixée à l’audience de plaidoiries du 02 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 07 mai 2026 au cours de laquelle les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

L’article 54 de ce code dispose que la demande initiale est formée par assignation (…).

A peine de nullité, la demande initiale mentionne : (…)
2° L’objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; (…).

Aux termes de l’article 56 du même code, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 : (…)
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; […]
4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 841 du code de procédure civile dispose que l’assignation indique à peine de nullité les jour et heure fixés par le président auxquels l’affaire sera appelée ainsi que la chambre à laquelle elle est distribuée. Copie de la requête est jointe à l’assignation.

L’assignation informe le défendeur qu’il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l’audience celles dont il entend faire état, et l’article 842 de ce code précise que le défendeur est tenu de constituer avocat avant la date de l’audience.

En l’espèce, le tribunal constate que l’assignation comporte, en pièce jointe, la copie de la requête déposée aux fins d’être autorisée à assigner la société [Localité 3] à jour fixe.

Par ailleurs, il convient d’observer que la demanderesse a communiqué par RPVA, le 30 mars 2026, l’ensemble des pièces visées dans son assignation, la veille de la constitution de la défenderesse.

Dans ces conditions, la société [Localité 3] ne démontre nullement le préjudice qu’elle invoque dans la mesure où elle a constitué avocat dès le 31 mars 2026 et que sa constitution a été déposée devant la chambre saisie de l’affaire, qu’elle a eu connaissance de la date de la première audience de procédure et qu’elle a conclu, qu’elle a comparu devant la chambre saisie et a pu faire valoir ses moyens de défense. Les droits de la défense et le respect du contradictoire ont donc été parfaitement respectés, de sorte que la société [Localité 3] ne peut faire état d’aucun préjudice ou grief venant appuyer sa demande de nullité.

Dans ces conditions, l’exception de nullité soulevée par la société [Localité 3] doit être rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Pour statuer sur les prétentions de la société [F] visant à voir constaté que la clause résolutoire n’a pas été judiciairement constatée et de voir ses effets suspendus, il convient au préalable de statuer sur la demande reconventionnelle de la bailleresse visant à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 16-LOYER du contrat de bail stipule que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel de base dont le montant est précisé à l’article 28, et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités stipulées à l’article 21. »

L’article 19 met à la charge du preneur, notamment, les impôts, taxes et redevances, y compris les taxes foncières et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (…).

L’article 29 (et non 28) dudit bail prévoit un loyer annuel de base HT de 165 600,00 euros, soit 198 720,00 euros TTC, payable trimestriellement et d’avance.

L’article 22 dispose que « Le loyer sera soumis à une indexation annuelle automatique. Le loyer sera réajusté en plus ou en moins, chaque année à la date inscrite article 31, de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande, proportionnellement à la variation de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). »

L’article 30 fixe les provisions sur charges à 18 672 euros HT, soit 4 668 euros HT par trimestre, modifiable chaque année suivant le budget prévisionnel fixé par le bailleur.

Par ailleurs, l’article 23 du bail-CLAUSE RESOLUTOIRE-INDEMNITE D’OCCUPATION stipule que « Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles, notamment le défaut de payer exactement à son échéance une somme due en vertu des présentes ou d’une décision de justice s’y rapportant, un mois après commandement de payer ou sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. Le bailleur pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance. Le bailleur se réserve par ailleurs le droit de faire valoir tous droits pour loyers échus, dommages-intérêts et frais, sans préjudice de son droit de saisir en toute circonstance le juge du fond de toute action qu’il pourra juger utile. »

Les parties versent aux débats le commandement de payer délivré le 10 avril 2025 et relatif à une dette de 121 186,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 13 février 2025, commandement qui vise et rappelle la clause résolutoire du bail commercial 1er juin 2021.

Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que l’article L. 145-41 relatif à ladite clause.

Par ailleurs, la société [Localité 3] verse aux débats le décompte détaillant les sommes dues, arrêtées au 13 février 2025.

De son côté, la société [F] ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée ni l’avoir contestée dans le mois de la signification de ce commandement de sorte que, en application des dispositions précitées et de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et citée dans cet acte, la résiliation de celui-ci a été acquise à compter du 11 mai 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement.

Si la société [F] se contente de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, sans tirer de conséquence au manquement à son obligation de délivrance de la bailleresse qu’elle soulève, le tribunal comprend que ce moyen est soulevé pour paralyser les effets de la clause résolutoire.

A ce titre, elle expose subir des infiltrations en toiture nécessitant de grosses réparations que le bailleur refuse de réaliser.

A l’appui, la société [F] produit un unique procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé non contradictoirement le 27 janvier 2026. Si le commissaire de justice relevait la présence de flaques d’eau au sol à plusieurs endroits du hangar, force est de constater que la présence de ces flaques d’eau n’a pas été mise en relation avec des infiltrations en toiture, à l’exception de la constatation de gouttes s’écoulant du plafond au niveau d’une « porte interdit au public ». Les constats relatifs à l’effondrement d’une seule plaque d’isolation en toiture n’est pas davantage mis en lien avec des infiltrations, le commissaire de justice n’ayant pas personnellement constaté la présence d’eau au sol en regard de cette plaque. 

Il ne saurait s’évincer de cet unique document la preuve des infiltrations répétées dénoncées, la cause de la présence d’eau au sol n’étant pas démontrée.

Par ailleurs, si la locataire reproche à sa bailleresse de refuser de réaliser les grosses réparations en toiture, force est de constater qu’elle ne produit pas le moindre élément justifiant qu’elle aurait accompli des démarches à ce titre auprès de sa bailleresse, l’unique correspondance versée aux débats, datée du 09 mai 2025 et faisant suite au commandement de payer, ne faisant pas état de l’état de la toiture.

Dans ces conditions, le moyen tiré du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ne saurait prospérer.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L. 145-41 précité prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsqu’elle n’est pas déjà prononcée ou constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1353-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la société [F] se contente de formuler cette demande sans verser le moindre élément justifiant de sa situation financière, et partant, de sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans que la loi permet au juge de lui accorder.

Au surplus, le tribunal observe, ainsi que le soulève la demanderesse, que non seulement la locataire n’a pas apuré sa dette au titre du premier commandement, mais a laissé s’accumuler de nouveaux arriérés de loyers et charges, ainsi qu’en atteste le deuxième commandement de payer délivré par la bailleresse le 17 décembre 2025 visant une dette de 202 319,28 euros.

Dans ces conditions, cette demande de délai de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande au titre des travaux et demande d’expertise

Tenant ce qui a été jugé s’agissant des doléances relatives aux infiltrations en toiture, les demandes visant à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse la réalisation de travaux sous astreinte, et subsidiairement d’expertise judiciaire, seront rejetées.

Sur la demande d’expulsion

La clause résolutoire étant acquise et le bail ayant pris fin à compter du 11 mai 2025, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire, devenue sans droit ni titre, dans les formes usuelles.

Sur les demandes en paiement de la bailleresse

*Sur l’arriéré locatif

Le bail étant résilié à la date du 11 mai 2025, il convient de requalifier la demande en paiement d’arriéré locatif en demande d’indemnité d’occupation à compter de cette date.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est précisé que le tribunal n’apprécie le bien-fondé que des sommes apparaissant dans le décompte après que son solde est devenu négatif, soit les sommes non réglées par le locataire, étant considéré que celui-ci a reconnu devoir ce qu’il a payé.

En l’espèce, au regard des éléments produits et tout particulièrement du contrat de bail dont les clauses relatives aux loyers, charges et impôts ont été reproduites ci-avant, du commandement de payer, du dernier décompte de la créance et des avis de taxes foncières 2022 et 2023 ainsi que des avis de taxes foncières votées pour 2024 et 2025, il est justifié des loyers ainsi que des sommes appelées au titre des quotes-parts de taxe foncière.

Si la société [F] conteste l’indice ILAT retenu pour l’indexation des loyers, au motif qu’elle poursuit une activité commerciale et non tertiaire, force est de rappeler qu’il n’est pas interdit de recourir à l’indice des loyers des activités tertiaires pour les entrepôts logistiques, ce qui est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, si la locataire fait valoir que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation des charges depuis 2022, il y a lieu de relever que les décomptes ne comptabilisent aucune provision pour charges, seuls les loyers et quotes-parts de taxe foncière, dont il est justifié, étant enregistrés.

En conséquence, la société [F], qui ne justifie pas s’être libérée de sa dette, sera condamnée à payer à la société [Localité 3] la somme de 252 150,78 euros TTC au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 11 mai 2025 et à titre d’indemnité d’occupation à compter de cette date, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2026, date du dernier décompte, et non du 10 mai 2025.

*Sur l’indemnité d’occupation

Occupante sans droit ni titre au-delà du 11 mai 2025, la locataire sera également condamnée à verser une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges contractuels à partir de cette dernière date et jusqu’à complète libération des lieux.
Aux termes de l’article 23 précité, « Au cas où, après résiliation judiciaire ou en application de la clause résolutoire du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à la bonne date libre de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution effective sera égale par jour calendaire de retard à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors charges, droits et taxes, charges, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité. »
Cette clause s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit le montant de l’indemnité qui sera versée par la locataire qui ne respectera pas son engagement.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer son montant à une somme compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

L’indemnité fixée conventionnellement ayant pour fonction, outre l’indemnisation du dommage lié à l’inexécution de l’obligation contractuelle, de contraindre la partie défaillante à s’exécuter (en l’espèce à quitter les lieux), son montant peut, le cas échéant, être supérieur à l’indemnisation du dommage lié au maintien de l’occupant dans les lieux.

En l’espèce, la bailleresse ne fait pas état d’un dommage particulier résultant du maintien de la locataire dans les lieux, distinct du défaut de paiement du loyer et des charges.

La pression financière est suffisante sur la locataire pour l’inciter à libérer les lieux, sa dette ne cessant de s’accroître.

La fixation de l’indemnité d’occupation à 2 % du loyer trimestriel par jour de retard reviendrait à doubler le loyer contractuel, ce qui excède très largement tant la réparation du dommage du propriétaire que l’objectif de pression financière contraignant l’occupant à quitter les lieux.

Il convient par conséquent de ramener à de plus justes proportions cette demande en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à son départ effectif des lieux au montant du loyer contractuel, charges, taxes et impôts en sus.

La société [F] sera donc condamnée à verser une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, charges, taxes et impôts en sus, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

*Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 21-DEPOT DE GARANTIE du contrat de bail stipule que « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse le jour de la signature du présent bail au bailleur, qui lui en donne bonne et valable quittance, une somme représentant trois mois de loyer toutes taxes comprises, à titre de dépôt de garantie (…).

Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres (…). »

Cette stipulation contractuelle s’apparente, là encore, à une clause pénale, dont le montant, qui correspond à trois mois de loyer, apparaît excessif dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.

Il convient par conséquent de réduire cette pénalité contractuelle en prévoyant que la demanderesse ne pourra conserver que la moitié du dépôt de garantie au titre de la clause pénale, le surplus devant être restitué à la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La société [F], partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, ainsi qu’à payer une somme de 3 000 euros à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Le coût du commandement de payer du 17 décembre 2025 ne sera pas inclus dans les dépens, aucune demande n’étant formée à ce titre par la bailleresse dans le cadre de la présente instance.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS