TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/05890

Min N° 26/00632
N° RG 25/05890 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHGZ

Syndic. de copro. [M] [N]

C/
M. [Q] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [M] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Manuel RAISON

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [Q] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Q] [D] est propriétaire des lots no 48 et 88 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Invoquant la défaillance du propriétaire dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA RIVES DE LA BIÈVRE a, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, fait assigner M. [Q] [D] à l’audience du 08 avril 2026 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner M. [Q] [D] à lui payer la somme de 4 245,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2024, et capitalisation des intérêts ;
– condamner M. [Q] [D] à lui payer la somme de 559,20 euros au titre des frais de procédure de recouvrement ;
– condamner M. [Q] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêt ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner M. [Q] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout de l’assignation.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant des sommes sollicitées à 4 800,47 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026, premier trimestre 2026 inclus, tel qu’il résulte de ses nouvelles conclusions signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice du 21 mars 2026.

M. [Q] [D] ne comparait pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [Q] [D] n’a pas comparu ni n’était pas représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionné.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
– un extrait de matrice cadastrale justifiant que M. [Q] [D] est propriétaire des lots no 48 et 88 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;
– le contrat du syndic pour l’immeuble litigieux ;
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 (résolution 3), les comptes de l’exercice 2022/2023 (résolution 3), le budget prévisionnel 2024/2025 (résolution 6) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 10) ;
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024 (résolution 5), le budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026 (résolution 7), le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 11) et le montant de l’avance constituant la réserve ;
– les attestations de non-recours des assemblées générales des 02 avril 2024 et 29 avril 2025 ;
– les appels de fonds pour les charges des 4e trimestre 2024, 1e au 4e trimestres 2025, et 1er trimestre 2026 correspondant aux lots appartenant au défendeur ;
– un décompte couvrant la période du 01er juillet 2024 au 01er décembre 2025, arrêté au 18 décembre 2025, ainsi qu’un décompte courant du 01er juillet 2024 au 20 février 2026, arrêté au 18 mars 2026.

Le décompte fait ressortir une créance de 4 800,47 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 18 mars 2026 (appel de provisions pour le 1e trimestre inclus), pour un montant de 4 800,47 euros.

M. [Q] [D] sera dès lors condamné au paiement de la somme de 4 800,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de délivrance de la mise en demeure, sur la somme de 1 730,81 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 559,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il justifie des mises en demeure des 18 octobre 2024 et 12 novembre 2024 pour 45,60 euros et 33,60 euros.

Cependant, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat facturés à M. [Q] [D] le 18 décembre 2024 ne peuvent pas lui être imputés dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui n’a pas dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, M. [Q] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme se limitant à 79,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Il sera par ailleurs rappelé que ces frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [Q] [D], soit pour un montant de 480 euros, devront être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit démontrer qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement et que le copropriétaire concerné a fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [Q] [D] de ses obligations dans la mesure où le défaut de paiement met en péril la gestion du syndicat.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [Q] [D] ont manqué à son obligation depuis le mois d’octobre 2024, soit pour une période relativement longue.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à condition qu’il soit établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

À cet égard, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Q] [D] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier et qu’ils ne peuvent porter sur les frais de recouvrement.

Le point de départ sera fixé à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, M. [Q] [D] succombant principalement à l’instance, il convient de le condamner aux entiers dépens, en ce compris le cout de l’assignation du 19 décembre 2025.

M. [Q] [D] étant condamnés aux dépens, il sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS