TJ 77284, 10 juin 2026, RG 24/05605

Min N° 26/00608
N° RG 24/05605 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZC4

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 1] HABITAT

C/
M. [U] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O]
Centre pénitentiaire de [Localité 4] - Ecrou 484209
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025002422 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me René DECLER

Copie délivrée
le :
à : Me Morgane LAMBRET
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2017, ayant pris effet le 05 décembre 2017, l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à M. [U] [O] et Mme [B] [G] épouse [O] un logement situé [Adresse 4], appartement no 13, à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 389,69 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 389,69 euros.

Par jugement du 12 mai 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Meaux a prononcé le divorce de M. [U] [O] et Mme [B] [G].

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 21 juillet 2023, Mme [B] [G] a donné congé à la bailleresse.

Invoquant des échéances impayées, la SA PAYS DE [Localité 1] HABITAT (ci-après, la SA PMH) a, par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, fait signifier à M. [U] [O] un commandement d’avoir à payer la somme 6 162,03 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, la SA PMH a fait assigner M. [U] [O] à l’audience du 05 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement.

À la suite de l’audience du 05 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Par jugement du 02 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de justifier de l’existence d’un bail au seul nom de M. [U] [O] à la suite de son divorce, et a renvoyé l’affaire à l’audience du 04 juin 2025.

Par la suite, l’affaire a été a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 08 avril 2026 où elle a été plaidée.

***

Lors de cette dernière audience, la SA PMH, représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux portant sur le logement et le parking et, subsidiairement, prononcer leur résiliation judiciaire ;
– ordonner l’expulsion de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement et du parking et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
– dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures d’exécution ;
– condamner M. [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, des conventions locatives pour le logement et le parking, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;
– condamner M. [U] [O] à lui payer la somme de 19 374,31 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de mars 2026 inclus, pour le logement et le parking, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit du 27 août 2024 sur la somme de 6 162,03 euros, et, pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la présente décision et ce, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
– supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;
– condamner M. [U] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour négligence ;
– débouter M. [U] [O] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner M. [U] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 27 août 2024 pour 163,94 euros.

Au soutien de ses demandes, la bailleresse souligne qu’à la suite du divorce de M. [U] [O] et Mme [B] [G] et du congé donné par cette dernière, le défendeur, incarcéré depuis le 04 mars 2021, est resté seul titulaire du bail.

Elle note lui avoir adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 août 2024, en raison d’un impayé, en vain. Elle en déduit, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire. Subsidiairement, compte tenu du montant de la dette locative, et sur le fondement des articles 1217, 1224, 1728 et 1741 du code civil, elle en tire pour conséquence que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée, avec condamnation de M. [U] [O] au paiement de la dette locative.

En réponse aux arguments adverses, la SA PMH souligne que le congé dont se prévaut le locataire ne satisfaisait pas aux exigences légales et qu’il est donc privé d’effet, les clés du logement ne lui ayant pas été restituées et aucun état des lieux de sortie n’ayant été sollicité par lui.

Elle explique encore que la demande d’indemnisation n’est pas chiffrée et qu’ainsi, en application de l’article 1147 du code civil, M. [U] [O] doit être débouté de sa demande en indemnisation. Elle en déduit être bien fondée en ses demandes.

***

M. [U] [O], représenté par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :
– prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
– condamner la SA PMH à lui payer des dommages et intérêts équivalent aux sommes mises à sa charge ;
– ordonner la compensation desdites sommes ;
– débouter la SA PMH de sa demande au titre de la résolution judiciaire du contrat de bail ;
– débouter la SA PMH de sa demande de condamnation au paiement des loyers postérieurs au 15 décembre 2023 ;
– lui accorder un délai de grâce de deux ans au regard de sa situation personnelle pour s’acquitter des éventuelles sommes mises à sa charge et non compensées ;
– débouter la SA PMH du surplus de ses demandes.

Le locataire soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié sans mise en demeure ni aucune information préalable. Il ajoute que le jugement de divorce ne lui pas accordé la jouissance du logement et que seule Mme [B] [G] y a résidé avant qu’elle ne le quitte, sans qu’il en soit averti. Il souligne que la SA PMH avait connaissance de son incarcération. Il en déduit que la bailleresse a ainsi agi de mauvaise foi et que le commandement de payer est nul.

M. [U] [O] fait en outre valoir qu’il a donné congé au bailleur par mail du 15 décembre 2023, lequel a été réitéré le 12 janvier 2024. Il en conclut que la SA PMH doit être déboutée de ses demandes à son encontre.

Il explique encore que les sommes dues ne peuvent être supérieures aux loyers et charges de la date du divorce jusqu’au congé, après déduction du dépôt de garantie.

Enfin, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en l’absence de ressources, il dit justifié de se voir accorder un report de paiement pour deux années.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA PMH justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 02 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA PMH justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 mai 2025.

La SA PMH est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 novembre 2017 comporte, en son article 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 27 août 2024, la SA PMH a fait commandement à M. [U] [O], à l’adresse de son lieu de détention, de payer la somme de 6 162,03 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Cependant, M. [U] [O] invoque la nullité de ce commandement de payer et fait valoir qu’il a donné congé à la bailleresse.

2.1. Sur la nullité du commandement de payer

En application de l’article 114 du code de procédure civile, sauf nullité substantielle, aucune nullité ne peut être prononcée en l’absence de texte.

En l’espèce, le locataire sollicite la nullité du commandement de payer au motif qu’il n’avait été précédé d’aucune mise en demeure, que la bailleresse avait parfaitement connaissance du fait qu’il ne résidait plus dans les lieux depuis 2021 et que seul son ex épouse y vivait depuis cette date. Il souligne que la SA PMH a tardé dans la délivrance de ce commandement. Il en tire pour conclusion que la mauvaise foi de la bailleresse a pour effet de rendre nul le commandement de payer.

Cependant, si le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer, à défaut de quoi, la clause résolutoire ne peut jouer, aucune disposition légale, conventionnelle ou réglementaire ne vient édicter que la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer serait de nature à en emporter la nullité.

Or, le défendeur ne sollicite pas que la clause résolutoire soit privée d’effet, mais la nullité dudit commandement, laquelle n’est pas encourue.

Il convient donc de rejeter sa demande tendant prononcer la nullité du commandement de payer.

2.2. Sur le congé donné par M. [U] [O]

Selon l’article 12 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Aux termes de l’article 15 de la même loi, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, pour justifier du congé qu’il aurait donné à la bailleresse, M. [U] [O] produit un courrier daté du 15 décembre 2023. Cependant, il n’est pas démontré qu’il aurait été adressé à la bailleresse selon les modalités susmentionnées.

Il produit également un courrier électronique en date du 15 décembre 2023, rédigé par sa sœur, aux termes duquel elle sollicite la « clôture » du dossier de M. [U] [O] et y a joint un courrier rédigé par ce dernier et postdaté du 12 janvier 2024. Cependant, encore une fois, il n’est pas démontré qu’il aurait été adressé à la bailleresse selon les modalités exhaustives fixées par l’article 15 susmentionné.

Dès lors, aucun congé régulier n’a été donné à la SA PMH par M. [U] [O].

Il est par ailleurs à noter que le congé donné par Mme [B] [G] est sans emport sur la présente décision, dès lors que, quand bien même il serait irrégulier, il demeure loisible à la bailleresse de se retourner contre le locataire qu’elle souhaite, compte tenu de la clause de solidarité insérée dans le bail en son article 8.

Enfin, en l’absence de congé régulier donné par M. [U] [O], le bail a continué à courir et le bailleur n’était pas habilité à rentrer dans les lieux.

***

Il résulte des développements qui précèdent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc bien été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement à compter du 24 octobre 2024.

À défaut de tout élément permettant de retenir que M. [U] [O] serait locataire d’un emplacement de stationnement, lequel n’est pas mentionné dans le bail initial, la demande similaire portant sur le parking sera rejeté, de même que les demandes en découlant.

En revanche, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [U] [O] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 24 octobre 2024, il convient d’autoriser la SA PMH à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne démontre ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [U] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 octobre 2024 égale au montant du loyer du logement (soit 432,88 euros au 01er mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 20 novembre 2017, le commandement de payer délivré le 27 août 2024 et le décompte de la créance actualisé au 31 mars 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 19 374,31 euros, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes qu’il a perçues ainsi que les frais de commissaire de justice.

Cependant, ce décompte inclut les loyers et charges de l’emplacement de stationnement alors qu’aucun élément ne permet de retenir que M. [U] [O] aurait conclu un bail ce titre. Il convient dont de les déduire pour un total de 210,58 euros.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 19 163,73 euros et il convient, dès lors, de condamner M. [U] [O] à payer cette somme à la SA PMH au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 162,03 à compter du 27 août 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre ni ne caractérise le fait que la condamnation du défendeur assortie des intérêts de retard ne serait pas de nature à réparer son entier préjudice, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de rejeter sa demande à ce titre.

5. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut toujours se voir attribuer des dommages et intérêts.

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2010, no 09-15.465), si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi (Cass. Civ. 3e, 10 novembre 2010 ; Cass. Civ. 3e, 01er décembre 2016, no 15-25.884), étant rappelé que la mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement (Cass. Civ. 3e, 12 octobre 2010, no 09-12.380).

En l’espèce, Mme [B] [G] a donné congé à la SA PMH par courrier réceptionné le 21 juillet 2023. À cette occasion, elle a communiqué son jugement de divorce lequel faisait état de l’incarcération de M. [U] [O] depuis le 04 mars 2021 et de leur résidence séparée depuis cette date. Ce jugement portait également mention du lieu d’incarcération du locataire et Mme [B] [G] y a joint un certificat de présence en attestant.

Par ailleurs, la SA PMH n’a transmis aucune mise en demeure préalable au commandement de payer du 27 août 2024, et ce alors qu’il résulte du décompte produit qu’aucune somme ne lui a été versée entre le départ de Mme [B] [G] et celui-ci. Elle a donc laissé la dette courir sur plus d’un an sans réagir.

Enfin, s’il résulte des développements qui précèdent que le congé donné par M. [U] [O] ne remplissait pas les formes requises par la loi, force est de constater que la SA PMH a su que celui-ci cherchait régulariser la situation, tel qu’en atteste le courrier électronique que lui a transmis sa sœur le 15 décembre 2023.

Il en résulte que la bailleresse a agi de mauvaise foi en tardant à agir ce qui a causé un préjudice à M. [U] [O] constitué par la dette locative qui a crû.

Contrairement à ce qu’indique la SA PMH, il résulte de l’article 4 du code de procédure civile qu’une demande non chiffrée n’est pas, de ce seul fait, irrecevable (Cass. Civ. 3e, 21 mai 2008, no 07-12.608) et ceci d’autant moins si la demande est déterminable. Or, tel est le cas en l’espèce puisque M. [U] [O] demande à être indemnisé à hauteur des loyers et charges qui seraient mis à sa charge, à tout le moins postérieurement au 15 décembre 2023.

Cependant, son préjudice ne saurait être égal à ce montant étant souligné qu’il a lui-même tardé à donner son congé.

Dans ces conditions, il convient de considérer qu’il est égal aux sommes mises à sa charge, dans le cadre du bail, à compter du 16 janvier 2024, soit un mois après le courrier électronique transmis par sa sœur à la bailleresse, délai en vigueur pour donner congé, et antérieurement à la date de l’assignation du 02 décembre 2024. En effet, après cette date, il lui était loisible de libérer les lieux à l’amiable et il n’apporte aucun élément permettant démontrer qu’il aurait cherché à le faire. Il ne peut donc invoquer un préjudice à compter de celle-ci.

Les sommes mises à sa charge sur la période étant égales à 6 091,90 euros, après déduction des sommes relevant de la location d’un garage, il convient dès lors de condamner la SA PMH à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

6. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [U] [O] demande à ce que l’exigibilité des sommes qu’il doit soit reportée de deux années, compte tenu de son absence d’activité et de son incarcération.

Cependant, il convient de constater qu’il a, de fait, déjà bénéficié de ces délais depuis le commandement de payer, et qu’il n’a réglé aucune somme depuis. Par ailleurs, il ne précise pas quand est prévue la date de sa sortie de détention et ne démontre pas un possible à retour à meilleure fortune à l’horizon de deux ans.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement.

7. Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, et conformément à la demande de M. [U] [O], il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques.

8. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [O] succombant principalement, il convient de le condamner aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA PMH formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS