TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/05213

Min N° 26/00613
N° RG 25/05213 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFZQ

S.A. D’HLM CLESENCE

C/
M. [C] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Me Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 07 janvier 2025, ayant pris effet le 03 janvier 2025, la SA CLÉSENCE a donné à bail à M. [C] [H] un logement situé [Adresse 4], 1er étage, appartement no C104, à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 350.79 euros, et des provisions mensuelles sur charges de 182.18 euros.

Invoquant des impayés, la SA CLÉSENCE, a, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, fait signifier à M. [C] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 261,17 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la SA CLÉSENCE a fait assigner M. [C] [H] à l’audience du 18 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de bien de M. [C] [H] et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;
– condamner M. [C] [H] à lui payer la somme de 1 222,51 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– condamner M. [C] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conventionnels, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux 
– condamner M. [C] [H] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 18 février 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 08 avril 2026.

À cette dernière audience, la SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 666,46 euros selon décompte arrêté au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle précise ne pas être opposée à des délais de paiement, mais maintien sa demande au titre de la clause résolutoire.

Par courrier parvenu au greffe le même jour, M. [C] [H], représenté par son conseil, reconnaît le principe de sa dette locative, bien qu’il fasse valoir qu’elle résulte d’une interruption du prélèvement de son loyer sur son compte. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement. Il déclare ne pas s’opposer à la demande d’expulsion du logement dont il critique l’état et dit espérer que la présente procédure lui permettra d’en trouver un nouveau.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon les articles 446-1 et 758 du code de procédure civile, lorsqu’une partie formule une demande de délais de paiement par écrit et qu’elle ne comparaît pas à l’audience, le jugement rendu est contradictoire.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [C] [H], par la voix de son conseil, a formulé une demande en délais de paiement pas courrier électronique reçu le jour de l’audience, et n’a pas comparu. En application des textes qui précèdent, la présente décision sera contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 30 octobre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 07 janvier 2025, le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 02 avril 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire .

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 666,46 euros au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire et les frais de commissaire de justice.

La dette est ainsi justifiée et il convient, par conséquent, de condamner M. [C] [H] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 3 666,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 222,51 à compter du 30 octobre 2025, date de l’assignation, conformément à la demande du bailleur et aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 07 janvier 2025 comporte, au f) de l’article 2 des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 12 juin 2025, la SA CLÉSENCE a fait commandement à M. [C] [H] de payer la somme de 1 261,17 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 novembre 2025.

Partant, M. [C] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SA CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entrés au terme d’un bail locatif.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [C] [H] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 06 novembre 2025 égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [C] [H] perçoit l’allocation adulte handicapée qui s’élève à 1 041,59 euros, et les décomptes produits permettent de constater qu’il a perçu des aides personnelles au logement à hauteur de 185,97 euros par mois. Le loyer, charges comprises et hors aides au logement, s’élevait en dernier lieu à 551,94 euros, charges comprises.

La mise en place de délais de paiement sur deux ans, avec des mensualités qui devraient être fixées à 153 euros, engendrerait pour le locataire un taux d’effort de 57 %, lequel est bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %. Par ailleurs, il ne présente aucun élément justifiant d’un possible retour à meilleur fortune.

Cependant, compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, dans les conditions fixées au dispositif. Il sera par ailleurs prévu qu’à défaut de règlement d’une des échéances l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [C] [H] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS