TJ 77284, 10 juin 2026, RG 26/00802

Min N° 26/00623
N° RG 26/00802 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJX5

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/
Mme [V] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par M. [Q] [R]

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée
le :
à : Madame [V] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 décembre 2021, ayant pris effet le même jour, la SA LES FOYERS DE SEINE-ET-MARNE (ci-après, la SA FSM) a consenti à Mme [V] [K] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], bâtiment A3, appartement no 54, à [Localité 3] (77 178), pour un loyer mensuel initial de 631,82 euros, des provisions mensuelles sur charges de 220,65 euros, outre un dépôt de garantie de 631,82 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, la SA FSM a donné à bail à Mme [V] [K] un emplacement de stationnement situé garage n° 54, situé [Adresse 4], dans la même commune, pour un loyer mensuel initial de 20 euros et les charges courantes.

Se prévalant d’échéances impayées, la SA FSM a, par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2025, fait signifier à Mme [V] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 338,06 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2026, la SA FSM a fait assigner Mme [V] [K] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] [K] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;
– condamner Mme [V] [K] à lui payer les loyers et charges dus à hauteur de la somme de 4 737,21 euros ;
– condamner Mme [V] [K] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis la date de résiliation du bail, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
– condamner Mme [V] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;
– condamner Mme [V] [K] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Lors de l’audience du 08 avril 2026, la SA FSM, représentée par M. [Q] [R], muni d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 426,73 euros selon décompte arrêté au 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Compte tenu de la baisse de la dette, elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ceux-ci.

Mme [V] [K] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] [K] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA FSM justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 06 janvier 2026.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 09 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA FSM est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 06 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 09 septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 25 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 426,73 euros au 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus pour le logement et l’emplacement de stationnement dont ont été déduits les sommes versées par le locataire ainsi que les frais de commissaire de justice.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner Mme [V] [K] à payer à la SA FSM la somme de 426,73 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article 13, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le bail portant sur l’emplacement de stationnement a été conclu entre les mêmes parties et celui-ci se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 09 septembre 2025, la SA FSM a fait commandement à Mme [V] [K] de payer la somme de 2 338,06 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai légal de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et de son bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 10 novembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 avril 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mai 2026. Or, il a été réglé en intégralité. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des décomptes produits que Mme [V] [K] a effectué plusieurs versements volontaires depuis janvier 2026, ce qui a permis à sa dette locative de diminuer.

Enfin, force est de souligner que ces délais ont été sollicités par le bailleur et qu’en tout état de cause, il a ainsi explicitement renoncé au bénéfice des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 quant aux conditions de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la SA FSM sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [K] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à leur expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [V] [K] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [V] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le cout du commandement de payer 09 septembre 2025, de l’assignation du 06 janvier 2026, et sans qu’il soit besoin de préciser davantage, les dépens étant définis à l’article 695 du même code.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA FSM formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS