TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/04941

Min N° 26/00612
N° RG 25/04941 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFHK

Société HABITAT 77

C/
Mme [P] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Madame [P] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2011, ayant pris effet le même jour, l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne a donné à bail à Mme [P] [K] un logement no 273LAB0201, sa cave et sa loggia situés [Adresse 3], escalier AB, appartement 5, à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 491 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 491 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77, venant aux droits de l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, fait signifier à Mme [P] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 381,44 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [P] [K] à l’audience du 18 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner Mme [P] [K] à lui payer la somme de 7 343,32 euros au titre de la dette locative ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion de Mme [P] [K] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;
– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [P] [K], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner Mme [P] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision jusqu’à son départ effectif, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;
– condamner Mme [P] [K] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 18 février 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 08 avril 2026 où elle a été plaidée.

À cette audience, le juge des contentieux de la protection sollicite la demanderesse, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise un décompte actualisé, au plus tard au 22 avril 2026.

L’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 127,53 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Il précise que le paiement des loyers courants a repris mais s’en rapporte à prudence de justice sur les délais de paiement.

Mme [P] [K], comparante en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler mensuellement la somme de 100 euros en plus de son loyer courant, afin d’apurer sa dette. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

Par mél du 17 avril 2026, l’EPIC HABITAT 77 a transmis les pièces sollicitées lors de l’audience démontrant que la dette locative, selon décompte arrêté au 16 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, s’établit désormais à 7 389,35 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de la locataire par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 01er février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 octobre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé les 22 novembre 2011, le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 et le décompte de la créance actualisé au 16 avril 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 7 389,35 euros au 16 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, laquelle tient compte des loyers et charges dus dont ont été déduits les paiements effectués par la locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 164,78 euros le 18 août 2025 et de 181,89 euros le 15 décembre 2025 ont été imputés à la locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 7 042,68 euros et il convient, dès lors, de condamner Mme [P] [K] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 novembre 2011 comporte, en sa page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 25 juillet 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [P] [K] de payer la somme de 6 381,44 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il est relevé que le dernier loyer courant, à savoir celui de mars 2026, a été réglé en intégralité par la locataire qui a effectué un versement de 738,18 euros le 07 avril 2026, soit avant la dernière audience qui s’est tenue le 08 avril 2026. Elle avait fait de même depuis les échéances d’octobre 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, est donc satisfaite.

Mme [P] [K] déclare percevoir un salaire compris entre 1 680 et 1 700 euros par mois. Elle mentionne percevoir des allocations familiales à hauteur de 151 euros par mois et avoir deux enfans à charge, étant actuellement en cours de séparation. Le loyer courant, charges comprises, s’élève par ailleurs à 738,18 euros en dernier lieu.

La mise en place de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, comme sollicité par la locataire, ne permettrait pas d’apurer la dette locative dans les délais légaux. Pour cela, il conviendrait qu’elle verse un minimum de 195 euros par mois, ce qui engendrerait pour elle un taux d’effort de 49 %, bien loin du taux maximal recommandé de 35 %. Même à hauteur de 100 euros par mois, des délais de paiement engendreraient un taux d’effort de 45 %. En outre, force est de constater que le compte locataire de Mme [P] [K] présente une situation débitrice depuis avril 2022 et qu’elle n’a jamais été en capacité d’y remédier. Elle n’est donc pas en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Partant, Mme [P] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’EPIC HABITAT 77 sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [P] [K] sera condamnée à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (soit 593,53 euros au 25 mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [P] [K] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025 et de l’assignation du 27 octobre 2025, sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS