TJ 06088, 8 juill. 2026, RG 25/02810

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[C], [C] c/ [Z], [X]

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 25/02810 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRQY

Grosse délivrée
à Me Magali VIGNERON
à M. [G] [Z]

Expédition délivrée
à Me Astrid GALY DE GARBAIL

le

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [C]
né le 15 Octobre 1974 à NICE (06000)
15 Avenue Elisée Reclus
75007 PARIS
représenté par Me Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

Madame [W] [C]
née le 25 Mars 1979 à NICE (06000)
15 Avenue Elisée Reclus
75007 PARIS
représentée par Me Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [Z]
né le 15 Janvier 1988 à NICE (06000)
Chez Mme [F]
10 rue des Arbousiers
06510 CARROS
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [X] épouse [Z]
née le 10 Mai 1979 à NICE (06000)
Palais Hélios
2 Boulevard Saint Roch
06300 NICE
représentée par Me Magali VIGNERON, avocat au barreau de NICE substitué par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2010, M. [A] [C] et Mme [W] [C], ont consenti à Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] un bail, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation (et une cave n°6) situé 2 Boulevard Saint Roch, Palais Hélios, Étage 2, NICE (06300) pour un loyer mensuel initial de 700,00 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, M. [A] [C] et Mme [W] [C] ont fait signifier à Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 340,61 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 1er avril 2025.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré par M. [A] [C] et Mme [W] [C] à Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] par lettre du 15 avril 2025 notifiée par courrier recommandé avec avis de réception les 22 avril et 13 mai 2025

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, [A] [C] et Mme [W] [C] ont fait assigner Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir notamment prononcer la résiliation judiciaire du bail et statuer sur ses conséquences.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 16 juin 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 10 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, M. [A] [C] et Mme [W] [C] comparaissent représentés, et se réfèrent à leurs conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent :
- à titre principal, débouter Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement et de la cave avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] au paiement des sommes suivantes:
6 871,81 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé, charges comprises à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués, - ordonner à Mme [Y] [X] de laisser libre accès au logement aux fins de réalisation des travaux de condamnation du robinet de gaz et de l’installation d’une applique, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- à titre subsidiaire, déclarer valide le congé délivré le 15 avril 2025 pour motif légitime et sérieux,
- constater la résiliation du bail à effet au 6 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Mme [Y] [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef par l’effet du congé,
- débouter Mme [Y] [X] de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire,
- en tout état de cause, condamner Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 1er avril 2025,

Mme [Y] [X], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
- à titre principal, déclarer nul le commandement de payer du 1er avril 2025,
- débouter, M. [A] [C] et Mme [W] [C], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- à titre subsidiaire, déclarer que la demande en paiement de M. [A] [C] et Mme [W] [C] des charges antérieures au 1er juillet 2021 est prescrite,
- débouter M. [A] [C] et Mme [W] [C] de leur demande de régularisation de charges pour la période antérieure au présent jugement,
- à titre infiniment subsidiaire, cantonner la dette due par Mme [Y] [X] à la somme de 1 981,44 euros,
- lui octroyer des délais de paiement d’une durée de trois années,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dire qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si elle se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le présent jugement,
- en tout état de cause, déclarer nul le congé pour motifs légitimes et sérieux du 15 avril 2025,
- condamner M. [A] [C] et Mme [W] [C] in solidum au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Magali VIGNERON,
- condamner M. [A] [C] et Mme [W] [C] in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
- écarter l’exécution provisoire de la décision, tout au moins concernant l’éventuelle expulsion.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice et régulièrement avisé par le greffe du renvoi de l’affaire à l’audience du 26 mai 2026 à 14 heures, M. [G] [Z] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention,
- que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.
- qu'en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer :

À titre liminaire, il convient de relever que l’exception de nullité a été soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et qu’elle est par conséquent recevable, conformément aux dispositions de l’article 74 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
2 ° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3 ° Le décompte de la dette.

La nullité du commandement de payer est une nullité de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

Il est constant que les sommes visées par le commandement de payer doivent être réellement dues et suffisamment détaillées. A ce titre le commandement doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives.

Mme [Y] [X] soulève la nullité du commandement de payer. Elle expose en effet ne pas avoir été en mesure d’avoir une connaissance claire et précise de sa dette au jour de la délivrance du commandement de payer en raison de diverses erreurs et imprécisions concernant les sommes visées au décompte du commandement.

Elle avance ainsi avoir subi un grief du fait de l’impossibilité de régler sa dette dont elle n’a pas été en mesure, en raison des imprécisions du décompte visé au commandement, de vérifier la nature et le bien fondé.

En l’espèce, le commandement de payer du 1er avril 2025 vise un arriéré locatif de 4 340,61 euros. Le décompte locatif est reproduit dans le corps de l’acte et vise les sommes suivantes au débit du compte des locataires :
- 63,75 euros pour le reliquat de loyers révisés de novembre 2022 à mars 2025 (3,75 euros x 17 mois),
- 727,57 euros pour les charges récupérables impayées du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,
- 662,11 euros pour les charges récupérables impayées eu 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,
- 3 937,18 euros pour les charges récupérables impayées du 1er juillet 2023 au 31 mars 2025.
Enfin, a été visé au crédit du compte des locataires la somme de 1 050,00 euros correspondant aux provisions sur charges locatives d’un montant de 50,00 euros versées entre le 1er juillet 2023 et le 31 mars 2025, soit pendant 21 mois.

La défenderesse fait valoir que le commandement vise seulement le bail du 6 novembre 2010 fixant le loyer mensuel à 700,00 euros et la provision sur charges locatives à 80,00 euros et non l’avenant au bail signé le 18 août 2011 (qu’elle produit en pièce n°2) modifiant le montant du loyer mensuel à compter du mois de septembre 2011 et le fixant à la somme de 670,00 euros. Elle argue notamment à ce titre, qu’elle a été dans l’incapacité de savoir au jour de la délivrance du commandement, si les loyers révisés dont le reliquat a été mis à sa charge, avaient été calculés sur la base du loyer initial fixé à 700,00 euros ou sur celui du loyer fixé à 670,00 euros par l’avenant au bail. La locataire fait également valoir que le montant du loyer indexé dont se prévalent les bailleurs ainsi que les dates d’exigibilité des reliquats de loyers indexés comptabilisés à son débit ne sont pas indiquées.
Elle énonce ainsi que cela lui a porté préjudice dès lors qu’elle n’a pas été en mesure de s’assurer du bien fondé de la somme mise à son débit au titre du reliquat de loyer indexé.

Concernant les régularisations de charges, elle énonce que les modalités et dates de régularisations annuelles ne sont pas précisées et notamment que si figurent au décompte les régularisations des charges du 1er juillet 2021 et mars 2025, le crédit du décompte comptabilisant les provisions sur charges versées entre le 1er juillet 2023 et le 31 mars 2025 omet injustement les provisions sur charges réglées antérieurement.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] contestent l’exception de nullité soulevée par Mme [Y] [X] et énoncent que si le décompte visé comporte des erreurs, cela n’entache en rien la validité du commandement de payer dès lors qu’il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer délivré pour une somme erronée et supérieure demeure valable à due concurrences des sommes réellement dues, dès lors que le montant de la créance au jour de l’acte demeure déterminable.

En ce qui concerne le loyer révisé, les bailleurs avancent que le loyer indexé s’élevait à la somme de 703,75 euros au jour de la délivrance du commandement. Ils énoncent s’être bien référés pour son calcul au loyer fixé à 670,00 euros par l’avenant au bail qu’ils reconnaissent avoir signé.

Ils se réfèrent à ce titre à leur courriel du 4 novembre 2023 comprenant le détail du nouveau loyer indexé à la somme de 703,75 euros calculé comme suit : 670 x 141,03 / 136,27.

En réplique, Mme [Y] [X] ne conteste pas les indices de référence utilisés pour ce calcul. Cependant, elle fait très justement observer aux bailleurs que le résultat de l’opération est incorrect, le calcul indiquant en réalité une somme de 693,40 euros et non de 703,75 euros.

Enfin, il est exact qu’en ce qui concerne les sommes comptabilisées au débit du compte des locataires au titre des charges locatives récupérables, les modalités de calcul, lesquelles consistent en l’ajustement des provisions sur charges versées par rapport aux charges réelles, ne sont pas apportées. En outre, une partie des provisions sur charges versées n’ont pas été comptabilisés au décompte.

Ainsi, il est établi que le décompte reproduit dans le commandement comporte de nombreuses erreurs ou imprécisions. Ces irrégularités consistant en l’absence de mention du montant du loyer indexé sur la base duquel les reliquats de loyers ont été calculés, de la date d’exigibilité des reliquats des loyers, l’absence de mention des modalités de régularisation des charges, enfin la non comptabilisation au crédit du compte de la locataire d’une partie des provisions sur charges versés ont nécessairement porté préjudice à Mme [Y] [X] laquelle s’est trouvée dans l’impossibilité d’avoir une connaissance claire et précise de sa dette visée au commandement.

En conséquence, la nullité du commandement de payer sera prononcée. Néanmoins, il convient de relever que les demandeurs ne sollicitent aucunement le bénéfice de la clause résolutoire, mais fonde en réalité leur demande sur la résiliation judiciaire du contrat de bail. Dès lors, la nullité dudit commandement est sans emport sur la caractérisation des manquements graves et répétés des locataires pouvant justifier la résiliation du bail.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

Les demandeurs justifient avoir procédé à ce signalement le 1er avril 2025.

Toutefois, concernant le bailleur personne physique, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 11 décembre 2025.

La demande formée par M. [A] [C] et Mme [W] [C] en résiliation judiciaire au titre des loyers impayés est donc recevable.

Sur les demandes principales :

- Sur la prescription des charges locatives

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Mme [Y] [X] soulève une fin de non-recevoir titrée de la prescription des charges locatives pour la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022.

Elle expose que le point de départ de la prescription correspond au jour où les bailleurs ont eu connaissance de l’existence d’un reliquat de charges locatives imputable au locataire. A ce titre, elle énonce que puisque pour cette période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le dernier appel de fonds date du 1er avril 2022, il appartenait aux bailleurs de solliciter le règlement des charges pour cette période à compter du 1er avril 2022.

La défenderesse conclut ainsi que l’assignation datant du 13 juin 2025, les sommes antérieures au 13 juin 2022 seraient prescrites.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] contestent la prescription soulevée, énonçant que la prescription court à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et qu’en conséquence les charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ne sont pas prescrites dès lors qu’ils en ont sollicité le règlement par courriel le 4 novembre 2023.

En l’espèce, il est constant que le point de départ du délai de prescription en ce qui concerne les charges locatives est la date de leur régularisation. Cette régularisation des charges doit être réalisée sur la base du décompte des charges selon leur nature.

Sur ce point, il convient de préciser aux parties qu’elles confondent chacune les charges locatives dues au titre des appels de fonds et celles dues au titre de la régularisation annuelle. En effet, en application de l’article 23 de la loi d’ordre public du 06 juillet 1989 concernant les charges locatives, les provisions sur charges versées par le locataire font l’objet d’une régularisation annuelle réalisée sur la base du décompte par nature de charges. Ce décompte par nature de charges se distingue des appels de fonds provisionnels en ce que le décompte de charges correspond aux charges réelles engagées par la copropriété, à l’inverse de l’appel de fonds qui est une provision dont le coût ne peut être supporté que par le bailleur copropriétaire. La régularisation des charges locatives, correspond à l’ajustement annuel des provisions sur charges versées par le locataire au bailleur par rapport aux dépenses réelles engagées par la copropriété. Elle ne peut être réalisée qu’une fois le décompte par nature de charges établi.

En l’occurrence, les bailleurs ne produisent pas le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et ne démontrent pas avoir procédé à la régularisation des charges locatives pour cette période.

Il s’ensuit qu’en tout état de cause, indépendamment de la question de la prescription des charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, il n’est pas démontré par les bailleurs que les locataires demeurent débiteurs de charges locatives pour cette période.

Dès lors, il convient de considérer que toutes les demandes en paiement concernant le loyer et les charges locatives antérieures au 13 juin 2022 sont prescrites.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 17-1 I de cette loi, Iorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Selon le III de cette loi, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, M. [A] [C] et Mme [W] [C] sollicitent dans leurs conclusions déposées à l’audience utile du 26 mai 2026 la condamnation de Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] au paiement de la somme de 6 871,81 euros. Ils produisent un décompte locatif actualisé pour la période du mois de novembre 2022 au mois de février 2026 inclus en ce sens.

Mme [Y] [X] sollicite à titre principal le débouté de la demande des bailleurs. Elle énonce que l’existence d’une dette locative n’est pas démontrée ou qu’en tout état de cause, si celle-ci s’avérait exister, elle ne serait constituée que d’une très petite somme.

Elle argue notamment que les bailleurs ne produisent aucune pièce justifiant du montant des charges réclamées, le décompte produit, document purement subjectif ne pouvant confirmer la réalité de ces sommes.

En ce qui concerne le montant du loyer la défenderesse avance que la somme de 703,75 euros comptabilisée à son débit au titre du loyer indexé est erronée. En outre, elle énonce que cette somme au titre du loyer indexé a été injustement mise à son débit à compter du mois de novembre 2022 alors que les demandeurs n’étaient fondés à solliciter le règlement d’un loyer indexé qu’à compter du mois de décembre 2023, les bailleurs ne l’ayant informé de leur volonté de réviser le loyer qu’en novembre 2023.

Enfin, Mme [Y] [X] énonce que les allocations logement versées directement aux bailleurs n’ont pas été comptabilisés à son crédit. A ce titre, elle produit une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du 8 février 2026 attestant du versement direct à M. [A] [C] des montants suivants au titre de l’allocation logement :
- 317,00 euros pour le mois de septembre 2025,
- 322,00 euros pour le mois d’octobre 2025,
- 327,00 euros pour les mois de novembre et décembre 2025 ainsi que pour le mois de janvier 2026.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] répliquent que la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif est parfaitement fondée et justifiée.

Ils énoncent en premier lieu que les sommes visées par le décompte au titre des régularisations de charges ne sont pas contestables.

Or, les bailleurs ne démontrent pas avoir procédé au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par la locataire à titre de provisions par rapport à celles réellement dues selon le décompte par nature de charges et ne produisent, hormis le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, que les appels de fonds provisionnels de sorte qu’il n’est pas démontré que les locataires resteraient devoir des sommes au titre des charges locatives.

Il en résulte que l’intégralité des sommes mises au débit du compte de la locataire libellées « solde charges » et « régularisation » sont injustifiées.

En ce qui concerne le loyer indexé, la locataire justifie que les bailleurs l’ont informé de leur volonté de réviser le loyer à la somme de 703,75 euros par courriel du 5 novembre 2023.

Cependant, il ressort du décompte que le loyer de 703,75 euros a été imputé rétroactivement à compter du mois de novembre 2022 à la locataire.

En outre, il est exact que la somme de 703,75 euros retenue au titre du loyer indexé est erronée. En effet, comme énoncé en sus, cette somme de 703,75 euros ne correspond pas au résultat de l’opération utilisée, dont les bailleurs se prévalent, soit 670 x 141,03 / 136,27, aboutit à la somme de 693,40 euros et non à celle de 703,75 euros.

Enfin, en ce qui concerne l’allocation logement, si les bailleurs démontrent en effet que le versement de l’allocation logement a été interrompu en produisant une attestation de la caisse d’allocations familiales du 28 janvier 2026, ils ne s’expliquent pas sur l’absence de comptabilisation des allocations logement au crédit du compte des locataires pour la période antérieure au 28 janvier 2026 dont la défenderesse démontre pourtant le versement direct entre les mains du bailleur, M. [A] [C].

Ainsi, le décompte locatif au soutien duquel M. [A] [C] et Mme [W] [C] formulent leur demande en paiement d’un arriéré locatif comporte de nombreuses erreurs et imprécisions.

Il appartenait en l’espèce aux bailleurs de produire un décompte clair et précis au soutien de leur demande, or le montant erroné du loyer indexé, comptabilisé au débit du compte des locataires rétroactivement, ainsi que les sommes de « solde charges » et « régularisation » dont le bien fondé n’est pas démontré, entachent la compréhension par la juridiction du décompte.

Il y a lieu de préciser qu’en tout état de cause, qu’il est relevé à la lecture de ce décompte que le loyer convenu au bail pour 670,00 euros ainsi que la provision sur charges convenue au bail pour 80,00 euros par la suite revalorisée à la somme de 127,00 euros sont réglés chaque mois.

Ainsi, M. [A] [C] et Mme [W] [C] échouent à démontrer l’existence d’un arriéré locatif au jour où le juge statue.

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [A] [C] et Mme [W] [C] de leur demande en paiement d’un arriéré locatif. Il ne sera donc pas statué sur la demande reconventionnelle de délai de paiement formulée par la défenderesse.

-Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 et 1228 de ce code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

L’article 7 e) de cette loi prévoit que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

L’article 6 c) de cette même loi dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] sollicitent le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour manquement des locataires à l’obligation de paiement du loyer

En l’espèce, il est constant que seul un manquement grave et répété du locataire à ses obligations peut justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il est relevé à la lecture du décompte arrêté au mois de février 2026 produit que Mme [Y] [X] règle chaque mois son loyer et sa provision sur charges locatives. Ainsi, le manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer et des charges n’est pas établi, ce d’autant plus que le bien fondé du solde de charges dont les bailleurs sollicitent le règlement n’est pas démontré, en l’absence de régularisation.

Par conséquent, M. [A] [C] et Mme [W] [C] seront donc déboutés de leur demande de résiliation judiciaire du bail.

- Sur la demande subsidiaire au titre du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par les bailleurs :

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7 g) de cette même loi énonce que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant

En application de l’article 15 I de cette même loi lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit indiquer le motif allégué. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité et sa légitimité (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction le 6 novembre 2010, puis a été successivement renouvelé pour expirer le 5 novembre 2025.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré à la demande des bailleurs à Mme [Y] [X] et M. [G] [Z] par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2025 respectivement distribuée les 22 avril 2025 et 13 mai 2025.

Ainsi, la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux, non discutée, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

Ce congé indique que le motif légitime et sérieux consiste en un manquement réitéré aux obligations contractuelles des locataires et notamment :
« - au défaut de paiement de l’intégralité du loyer révisé depuis novembre 2022, la somme de 700 euros ayant été réglée au lieu du loyer révisé de 703,75 euros hors charges, malgré information donnée ;
- au non-paiement des charges locatives régularisées, notamment pour la période courant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2025, dont le solde demeure impayé malgré relance ;
- à l’absence de justification d’une assurance locative à ce jour, en contravention avec l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. »

Mme [Y] [X] soulève la nullité du congé, énonçant que le motif légitime du manquement aux obligations contractuelles n’est pas démontré.

Il convient de préciser que seul le manquement grave et répété aux obligations contractuelles du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux justifiant la résiliation du bail.

La défenderesse avance très justement en ce qui concerne le loyer et les charges que le congé ne chiffre aucunement la dette prétendument due de sorte que la réalité du motif relatif au défaut de paiement n’est pas démontrée.

Comme mentionné en sus, les bailleurs ne produisent aucun décompte locatif clair et précis et ne démontrent pas avoir procédé à la régularisation des charges conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989. En outre, la somme de 703,75 euros est erronée et ne correspond pas au loyer indexé réellement dû par les locataires.

Ainsi, le manquement des locataires à leur obligation de régler le loyer révisé et les charges locatives n’est pas établi.

En ce qui concerne l’assurance locative, le manquement n’est également pas démontré, Mme [Y] [X] justifiant avoir transmis le justificatif de son assurance habitation aux bailleurs par courrier du 22 avril 2025.

Le manquement grave et réitéré aux obligations contractuelles de paiement du loyer révisé et des charges récupérables et de justification de la souscription d’une assurance locative ne sont pas établis.

Par conséquent il convient de débouter M. [A] [C] et Mme [W] [C] de leur demande subsidiaire en validation du congé délivré le 15 avril 2025 et de prononcer la nullité dudit congé.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

- Sur la demande de laisser libre accès aux locaux loués sous astreinte

Il ressort de l’article 446-2 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, que lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions.

L’article 6 c) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] sollicitent à Mme [Y] [X] de laisser libre accès aux locaux loués pour condamner le robinet de gaz et de poser une applique sur un branchement électrique sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

La défenderesse s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M. [A] [C] et Mme [W] [C] fonde leur demande sur aucun moyen de droit et de fait développé dans leur conclusion.

Il ressort du dossier que les bailleurs n’ont informé la locataire de leur volonté d’accéder au logement pour condamner le robinet de gaz et de poser une applique sur un branchement électrique qu’en avril 2026.

Il est établi que Mme [Y] [X] a refusé le 23 avril 2026, par le biais de son conseil, à laisser l’accès aux lieux loués aux bailleurs en estimant à tort que les travaux sollicités par ces derniers n’étaient pas nécessaires à l’entretien du logement ou au maintien de sa sécurité.

En effet, il n’est pas contestable que la condamnation d’un robinet à gaz ainsi que la pose d’une applique sur un branchement électrique relèvent de la sécurisation des lieux loués dont le bailleur est tenu, à ce titre il appartenait à la locataire de permettre à M. [A] [C] et Mme [W] [C] l’accès aux lieux.

Mme [Y] [X] sera donc condamnée à laisser libre accès aux locaux loués à M. [A] [C] et Mme [W] [C] pour la condamnation du robinet de gaz et la pose d’une applique sur un branchement électrique dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 25,00 euros par jours de retard pendant un mois.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [A] [C] et Mme [W] [C] ayant été déboutés de l’essentielle de leur demande, il convient de les considérer comme partie perdante. Ils seront donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais nécessaires à sa défense.

M. [A] [C] et Mme [W] [C] seront donc condamnés à payer à Mme [Y] [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS