TJ 06088, 8 juill. 2026, RG 26/00542

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Commune COMMUNE DE DRAP c/ PONT, TREMIONE

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 26/00542 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RB74

Grosse délivrée
à Me Valentina MOLFETTA
à Me Benjamin FERRIER

Expédition délivrée
à Me Pierre KARBOWIAK

le

DEMANDERESSE:

Commune COMMUNE DE DRAP
Représenté par son maire en exercice, M. [W] [F]
Hôtel de Ville - 1, Place Georges Clémenceau
06340 DRAP
représentée par Me Pierre KARBOWIAK, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [M]
né le 14 Janvier 1985 à NICE (06000)
de nationalité Française
55, Avenue du Général de Gaulle
06340 DRAP
représenté par Me Valentina MOLFETTA, avocat au barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026001919 du 11/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

Madame [J] [I]
née le 02 Juillet 1964 à MIONS (69780)
2, Rue Haute
30500 ST AMBROIX
représentée par Me Benjamin FERRIER, avocat au barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025007509 du 23/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2021 à effet au 1er avril 2021, la Commune de DRAP, a consenti à M. [B] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation (ainsi qu’une place de parking sur le parking du pont) situé 55 Avenue De Gaulle, Étage 3, DRAP (06340) pour un loyer mensuel de 450,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, la Commune de DRAP a fait signifier à M. [B] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 250,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 5 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la Commune de DRAP a fait assigner M. [B] [M] et Mme [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 3 août 2025;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion sans délai de M. [B] [M] ainsi que tous les occupants de son chef des lieux avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard,
- condamner M. [B] [M], au paiement des sommes suivantes:
une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 450,00 euros égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,2 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 30 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 21 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience, la Commune de DRAP comparaît représentée par son conseil et se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle conclut à la confirmation de l’intégralité de ses demandes formulées dans son assignation tout en sollicitant en outre le débouté de la demande en délai de paiement suspensifs de M. [B] [M] et de sa demande en délais pour quitter les lieux.

M. [B] [M] comparaît représenté et se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite :
- à titre principal, l’octroi de délais de paiement suspensifs d’une durée de 36 mois,
- à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
- en tout état de cause, le débouté de la Commune de DRAP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- réserver les dépens.

Mme [J] [I] comparaît représentée par son conseil et se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle sollicite :
- sa mise hors de cause,
- le débouté de la Commune de DRAP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer.

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [J] [I]

En l’espèce, il ressort de l’assignation et des dernières conclusions de la Commune de DRAP ainsi que des dernières conclusions de M. [B] [M] qu’aucune demande n’a été formulée à l’encontre de Mme [J] [I].

Pour sa part, Mme [J] [I] ne formule aucune demande à son profit dans ses dernières conclusions et sollicite sa mise hors de cause.

Par conséquent, Mme [J] [I] n’étant pas intéressée par le litige, il convient de la mettre hors de cause.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 mars 2026.

La demande formée par la Commune de DRAP est donc recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La Commune de DRAP sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers et des charges.

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la bailleresse à M. [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025 pour un arriéré locatif de 2 250,00 euros correspondant aux loyers impayés d’un montant mensuel de 450,00 euros pour les mois de novembre et décembre 2024 et les mois de février, mars et mai 2025, selon le décompte locatif intégré au commandement.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, à l’étude du décompte actualisé produit par la bailleresse en pièce n°14 édité le 22 mai 2026, la juridiction relève que l’arriéré locatif de 2 250,00 euros ne correspond pas à la créance réellement due par cette dernière au jour de la délivrance de l’acte pour les mois de novembre et décembre 2024 et les mois de février, mars et mai 2025.

En effet, à la lecture de ce décompte les loyers des mois de novembre, décembre 2024 et mars 2025 ont été intégralement réglés par virement d’un montant de 450,00 euros le 6 novembre 2024, 16 décembre 2024 ainsi que le 12 mars 2025. Ainsi, la somme de 1 350,00 euros n’a pas été portée au crédit du compte du locataire au jour de la délivrance du commandement.

Il s’ensuit que le montant de la créance réellement due au jour de la délivrance du commandement de payer du 2 juin 2025 s’élevait à la somme de 900,00 euros (2 250 – 1 350).

La Commune de DRAP sollicite l’application du délai 2 mois pour le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Il est établi par le décompte actualisé édité le 22 mai 2026 (pièce n°14) et par le décompte édité le 18 août 2025 produits par la bailleresse que M. [B] [M] a soldé l’arriéré locatif d’un montant de 900,00 euros existant au jour de la délivrance du commandement, dans le délai de 2 mois sollicité par la bailleresse pour ce faire.

En effet, quatre virements d’un montant de 268,00 euros chacun ont été réalisés le 24 juillet 2025 (numéros d’exercice/pièce : 2025-T-224 ; 2025-T-145 ; 2025-T-88 ; 2025-T-95) de sorte que la somme totale de 1 072,00 euros a été réglée dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement.

M. [B] [M] ayant réglé les causes du commandement de payer d’un montant de 900,00 euros en s’acquittant de la somme de 1 072,00 euros dans le délai pour ce faire, il a été fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la Commune de DRAP sera déboutée de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

-Sur la résiliation pour manquement à l’obligation de paiement des loyers

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 vise notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [B] [M] souhaite, en réponse à la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail de la Commune de DRAP, régulariser sa situation locative. Il avance être de bonne foi et avoir procédé à de nombreux règlements en dépit de ses difficultés financières ayant conduit la Commission de surendettement des particuliers dans sa décision du 14 mai 2024 à lui faire bénéficier d’un effacement de dette. Il ressort en effet de cette décision produite aux débats que l’intégralité des dettes de loyer de M. [B] [M] antérieures au 28 mars 2024 d’un montant de 4 425,00 euros ont été effacées.

La juridiction relève à l’étude du décompte actualisé édité le 22 mai 2026 que depuis la décision du 14 mai 2024 M. [B] [M] a réglé très régulièrement son loyer en tout ou partie et s’est acquitté de sommes en sus afin d’apurer son arriéré locatif.

Il y a lieu de préciser à la bailleresse que son argument selon lequel la mère du locataire, Mme [J] [I] réglerait le loyer en lieu et place de celui-ci, de sorte qu’il ne saurait être considéré que le défendeur a repris les règlements est indifférent. En effet, M. [B] [M], qui réplique et démontre réaliser les virements sur le compte de sa mère avant que celle-ci réalise le virement au profit de la bailleresse, demeure libre de son organisation financière, laquelle est étrangère à la bailleresse, qui ne conteste pas par ailleurs avoir reçu plusieurs règlements.

Ainsi, dans le contexte de difficultés financières du locataire constaté par la Banque de France, les irrégularités de paiement de ce dernier ne constituent pas une inexécution suffisamment grave de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, la Commune de DRAP sera déboutée de sa demande en prononcé de la résiliation judiciaire, en expulsion sans délai sous astreinte et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles :

-Sur la demande en délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [B] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs, néanmoins, au regard de l’absence de clause résolutoire il n’y pas lieu d’accorder des délais de paiement suspensif.

Par ailleurs, la Commune de DRAP n’a formulé aucune demande en paiement d’un arriéré locatif dans ses conclusions déposées à l’audience utile du 26 mai 2026. En l’absence de demande en paiement d’un arriéré locatif par la bailleresse, les demandes reconventionnelles de M. [B] [M] en délais de paiement deviennent sans objet.

M. [B] [M] sera débouté de sa demande à ce titre.

- Sur la demande en délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Or, cette demande est sans objet au regard du débouté de la Commune de DRAP de sa demande en expulsion du locataire.

M. [B] [M] sera donc débouté de sa demande en délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La Commune de DRAP sera donc condamnée aux dépens.

La Commune de DRAP étant partie perdante, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS