TJ 06088, 8 juill. 2026, RG 25/03875

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[L] c/ [S]

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 25/03875 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QVFZ

Grosse délivrée
à Me Jules CONCAS

Expédition délivrée
à M. [I] [S]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [L]
né le 22 Janvier 1960 à ALBENGA
6 Lacets Saint - Léon
98000 MONACO
représenté par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Emma BOUSSET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [P] [S]
né le 10 Avril 1978 à VILLEPINTE (93420)
5 Boulevard Gambetta
3 étage
06000 NICE
comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2015, M. [X] [L], a consenti à M. [I] [S] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 5 boulevard GAMBETTA, "Promenade GAMBETTA", 06000 NICE pour un loyer mensuel initial de 420 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, M. [X] [L] a fait signifier à M. [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 097,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 2 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, M. [X] [L] a fait assigner M. [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire le 1er juin 2025 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [I] [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner M. [I] [S], au paiement des sommes suivantes:
1 754,81 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 1er avril 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, - dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 30 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [X] [L] comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 3 973,43 euros au 26 mai 2026. Il s’oppose à l’octroi de délai et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [S], valablement assigné a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Il fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 12 février 2026.

La demande formée par M. [X] [L] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article X qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 1er avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, M. [X] [L] sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 1er juin 2025.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 29 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 754,81 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, M. [X] [L] actualise le montant de la dette à hauteur de 3 973,43 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [I] [S] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [I] [S], s’élève bien à la somme de 3 973,43 euros (terme du mois de mai 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [I] [S] demande de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il fait état de sa situation personnelle et financière : il bénéficie d’un CDI à temps plein (magasinier) et perçoit le SMIC et une prime d’activité (130 euros). Il est célibataire, sans enfant à charge.

Il ressort des éléments communiqués que M. [I] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés. En outre, M. [X] [L] n’est opposé à l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [I] [S] doit être rejetée.

-Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juin 2025, M. [I] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [I] [S] au paiement de cette indemnité à compter de 1er juin 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [I] [S] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [I] [S] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [I] [S] sera donc condamné à payer à M. [X] [L] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS