TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 25/01129

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01129 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QR4M
du 23 Juillet 2026

affaire : Syndic. de copro. LE [Localité 3], sis [Adresse 1]
c/ [O] [A]

Copie exécutoire délivrée à

Me Bertrand D’ORTOLI
Me Benoît NORDMANN

l’an deux mil vingt six et le vingt trois Juillet à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2], sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice LAFARGE TRANSACTIONS
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [O] [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Bertrand D’ORTOLI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [A] est propriétaire des lots n° 00009 et 00026 sis [Adresse 5] à [Localité 2]. Celle-ci a fait installer au sein du jardin pour lequel elle dispose de la jouissance privative, des dalles en béton au sol.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 5] à Nice, a fait assigner Madame [O] [A] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

- condamner Madame [O] [A], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, courant 45 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir, à enlever ou faire enlever l'ensemble des dalles gravillonnées posées ou scellées dans le jardin sis au rez-de-chaussée de l'immeuble " [Localité 6] [Adresse 6] " telles qu'elles apparaissent sur le procès-verbal de constat établi le 16 octobre 2024 par Maitre [G] [E], Commissaire de justice, et à remettre les lieux dans leur état antérieur,
- condamner Madame [O] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 7] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ceux compris le coût du procès-verbal de constat établi le 16 octobre 2024 par Maitre [G] [E], Commissaire de justice, et celui de sa dénonce, faite par acte de Maitre [C] [J], Commissaire de justice à [Localité 8], le 14 novembre 2024.

À l'audience du 21 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] soutient que Madame [O] [A] a fait installer sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires sur la surface du jardin, partie commune pour lequel elle dispose néanmoins d'une jouissance privative, des dalles gravillonnées, modifiant selon lui l'aspect esthétique des parties communes.

A l'audience susvisée, Madame [O] [A] a conclu aux fins de voir :
- juger que les prétentions du demandeur se heurtent à des contestations sérieuses, exclusives de toute mesure de référé,
- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes et fins de son exploit introductif d'instance,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 7] au paiement en faveur de Madame [O] [A] de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Madame [O] [A] soutient quant à elle que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] [Localité 3] a intenté une action en justice à son égard, et ce alors même qu'il n'a pas obtenu l'autorisation d'ester en justice nécessaire afin d'agir à l'encontre des copropriétaires, faisant état de difficultés tenant à la tenue et à la régularisation du procès-verbal de l'assemblée générale, dont elle aurait par ailleurs sollicité l'annulation. Elle soutient en conséquence que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] [Adresse 6] se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “donner acte” ou “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Localité 7] :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en outre que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble tend à obtenir la remise en état de parties communes sur lesquelles des aménagements ont été réalisés sans autorisation et constitueraient un trouble manifestement illicite sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, et relevant des pouvoirs du juge des référés.

S'il résulte du relevé de propriété produit au débat que Madame [O] [A] est propriétaire des lots n 9 (cave) et 26 (appartement comprenant une terrasse et un jardin) au sein de la copropriété de l'immeuble LE [Localité 3], le règlement de copropriété dispose en son chapitre III, au titre de la définition des parties communes, que la totalité du sol, la cour et les jardins appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires.
En outre, l'article 25 du règlement de propriété précise que les travaux susceptibles d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale.

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024 que des dalles ont bien été posées au sein du jardin susmentionné. De la sommation en date du 14 novembre 2024, ledit constat a été dénoncé à Madame [O] [A] et ce afin que cette dernière démolisse cette dalle et remette le jardin dans son état antérieur. Une nouvelle demande à ce titre a été formulée suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2025.

Force est de constater que Madame [O] [A] ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé aux travaux de remise en état du jardin, partie commune, en dépit des demandes réitérées du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, voire d'une demande de régularisation.

En conséquence, il sera fait droit à la demande, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, courant 45 jours après la signification de la présente ordonnance, consistant à procéder à la dépose des dalles gravillonnées dans le jardin sis au rez-de-chaussée du lot n° 26 de l'immeuble “[Adresse 2]” et à remettre les lieux dans leur état antérieur.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [O] [A] qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme ainsi qu'aux dépens, en ceux compris le coût du procès-verbal de constat établi le 16 octobre 2024 par Maitre [G] [E], Commissaire de justice, et celui de sa dénonce, faite par acte de Maitre [C] [J], Commissaire de justice à [Localité 8], le 14 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS