TJ 06088, 8 juill. 2026, RG 25/04069

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Y] c/ [M]

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 25/04069 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWHJ

Grosse délivrée
à Me Emmanuelle BRICE-TREHIN

Expédition délivrée
à M. [C] [M]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [Y]
né le 24 Avril 1966 à TUNIS (TUN)
Ayant pour mandataire le cabinet FONCIA NICE
81 rue de France
06000 NICE
représenté par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [M]
né le 08 Février 1973 à AIN ORMA
341/355 Chemin de Ginestiere
Le Larga Vista -Bat Vista Mar Entrée 1 -N°45 sTUDIO 1 étage
06200 NICE
représenté par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2022, M. [Z] [Y], a consenti à M. [C] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 341-355 chemin de Ginestière, LE LARGA VISTA, 06200 NICE pour un loyer mensuel de 477 euros, et 25 euros de provisions sur charges.

Un congé pour vente a été délivré par M. [Z] [Y] au locataire, M. [C] [M], par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 à effet au 17 mars 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, M. [Z] [Y] a fait assigner M. [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à M. [C] [M] ;
- constater l’expiration du bail en date du 17 mars 2025
- ordonner l'expulsion de M. [C] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [C] [M] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à 535,95 euros, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner M. [C] [M], au paiement de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience du 26 mai 2026, M. [Z] [Y] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le bénéfice de son assignation et le débouté de l’ensemble des demandes de M. [C] [M].

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [C] [M] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- prononcer la nullité du congé de vente ;
- requalifier le congé pour vente en congé sans caractère réel et sérieux ;
- débouter M. [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner M. [Z] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux et débouter M. [Z] [Y] du surplus de ses demandes.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur et ses conséquences

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L'article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

M. [C] [M] sollicite la nullité du congé pour vendre. A ce titre il relève que le congé ne contient pas la notice d’information prévue par l’article 15 de ladite loi. Il considère que le prix est surévalué et ne correspond pas au prix du marché. Enfin, il relève l’absence de caractère réel et sérieux du congé en ce que le demandeur ne démontre pas la réalité de sa volonté de vendre le bien.

M. [Z] [Y] s’oppose à cette demande. Il soutient que l’absence de la notice au congé n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité et que le défendeur ne justifie d’aucun grief. Il rappelle que le défendeur ne démontre pas cette absence en ne produisant pas l’intégralité de l’acte de signification. Sur la surévaluation du prix il souligne que le défendeur ne démontre pas le caractère frauduleux du prix. Sur le caractère réel et sérieux, il relève que des démarches pour vendre le bien ne peuvent réellement être entreprise qu’à compter de la libération des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans, le 18 mars 2022 pour expirer le 17 mars 2025 à minuit.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à M. [C] [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 à effet au 17 mars 2025, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les conditions de la vente projetée, à savoir « ..le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l'acquéreur ». Le prix de vente, 110 000 euros, est également indiqué. Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

L’annexion de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité. Au demeurant, le défendeur ne démontre nullement l’existence d’un grief.

Par ailleurs, le prix indiqué dans le congé pour vente est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux et non frauduleux. Or, il est constant que la fraude ne se présume pas. Il appartient donc à M. [C] [M] d’établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de l’offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

Or, le défendeur n’apporte aucun élément au soutien de son moyen pour démontrer le caractère frauduleux du prix de vente de 110 000 euros.

Enfin, il ne peut être reproché à M. [Z] [Y] de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour la mise en œuvre de la vente de son appartement, alors même que M. [C] [M] conteste le congé pour vente et s’est maintenu sur les lieux depuis le 18 mars 2025.

Ainsi, la validité du congé pour revente, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

Or, il est constant que M. [C] [M] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 17 mars 2025 à minuit par l’effet du congé.

M. [C] [M] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 17 mars 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé 341-355 chemin de Ginestière, LE LARGA VISTA, 06200 NICE.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [C] [M] au paiement de cette indemnité à compter de 17 mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande subsidiaire d’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi d’un délai le plus large pour quitter les lieux. Il fait état de sa situation personnelle : actuellement en intérim il perçoit des revenus à peu près stables et a des charges importantes. Il indique avoir des difficultés à trouver un logement. Il est à jour de ses loyers.

Le bailleur est opposé à la demande.

En l’espèce, le locataire justifie de ses revenus et du règlement de l’intégralité des loyers et charges, démontrant sa bonne foi. Néanmoins, le locataire ne justifie d’aucune démarche pour trouver un nouveau logement, et a déjà bénéficié de fait de délai depuis l’assignation en justice du 18 août 2025.

Au regard des éléments sus-énoncés, il sera accordé un délai réduit de 3 mois pour quitter les lieux à M. [Z] [Y] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [C] [M] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [C] [M] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [C] [M] sera donc condamné à payer à M. [Z] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS