TJ 06088, 8 juill. 2026, RG 26/00248

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Y], [O] c/ [D] [E]

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 26/00248 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q77C

Grosse délivrée
à Me Romain VALLIER

Expédition délivrée
à Me Aurélie FRANCESCONI

le

DEMANDEURS:

Monsieur [M] [Y]
né le 11 Février 2002 à FRÉJUS
de nationalité Française
310, Chemin de Culasse
06510 CARROS
représenté par Me Romain VALLIER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maureen DULAC, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [O]
née le 17 Juin 2003 à VILLEURBANNE (69100)
de nationalité Française
310, Chemin de Culasse
06510 CARROS
représenté par Me Romain VALLIER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maureen DULAC, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [F] [D] [E]
née le 04 Septembre 1985 à ATHIS MONS (91200)
de nationalité Française
23, Chemin des Roches
18030 CHARDONNE (SUISSE)
représentée par Me Aurélie FRANCESCONI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023, Mme [F] [D] [E], a consenti à M. [M] [Y] et Mme [K] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 11 rue Gustave DELOYE, 06000 NICE pour un loyer mensuel de 900 euros, et 80 euros de provisions sur charges. Le contrat stipule le versement par les locataires d’un dépôt de garantie correspondant à un mois du loyer sans charges, soit la somme de 900 euros.

Un état des lieux de sortie était réalisé le 23 novembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, M. [M] [Y] et Mme [K] [O] ont fait assigner Mme [F] [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:
- condamner Mme [F] [D] [E], au paiement des sommes suivantes:
900 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 1260 euros correspondant aux intérêts de retard courant depuis la mise en demeure du 23 décembre 2023 ;880 euros concernant les provisions sur charges versées par eux à hauteur de 80 euros par mois, portant uniquement sur l’entretien et l’ascenseur sans qu’aucun décompte ne leur soit délivré malgré leurs demandes ; 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
A l’audience utile du 26 mai 2026, M. [M] [Y] et Mme [K] [O] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en augmentant le montant des intérêts de retard à 2 430 euros, le montant des dommages et intérêts à 5 000 euros et les frais irrépétibles à 1 300 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [F] [D] [E] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- débouter M. [M] [Y] et Mme [K] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;
- à titre reconventionnel, condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [K] [O] à lui payer :
la somme de 2 008 euros au titre des dégradations locatives et charges récupérables, déduction faite du dépôt de garantie, du trop perçu de charges et de l’indemnisation de l’assureur ;la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ; la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires susmentionnées dont la vétusté.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Mme [F] [D] [E] sollicite à titre reconventionnel la somme de 2 008 euros au titre des dégradations locatives et charges récupérables, déduction faite du dépôt de garantie, du trop perçu de charges et de l’indemnisation de l’assureur.
A ce titre elle fait valoir l’absence de force probante de l’état des lieux de sortie du 23 novembre 2023. Elle fait état de dégradation au niveau du parquet, en raison de la fuite du lave-linge, les locataires n’ayant réalisé aucune démarche pour la réparation, ni informé le bailleur. Elle évoque la nécessité de réparer le lave-linge et la porte de douche du fait de la responsabilité des locataires.

M. [M] [Y] et Mme [K] [O] s’opposent à cette demande. Ils soutiennent que la bailleresse n’apporte aucun élément probant au soutien de sa demande, et ce au regard de l’état des lieux de sortie qui indiquait qu’il n’y avait rien à signaler. Ils relèvent que les sommes réclamées par la bailleresse sont parfaitement arbitraires et non justifiées.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 9 janvier 2023, signé par M. [M] [Y] et Mme [K] [O] et Mme [U], une amie de la bailleresse. Un état des lieux de sortie a été signé par ces mêmes parties le 23 novembre 2023, sur le même document, et il est annoté que « l’état des lieux de sortie, le 23/11/23 conforme à l’état des lieux d’entrée de 06/01/23. Rien à signaler » (sic).

Il importe peu que cet état des lieux ait été réalisé sans la bailleresse, cela ne saurait lui retirer sa valeur probante, attachée à son caractère contradictoire, l’amie tierce, Mme [U] ayant valablement représentée sa mandante.

Ainsi, l’état des lieux de sortie du 23 novembre 2023 est contradictoire.

Lorsque l'état des lieux est établi sous signatures privées, entre les deux parties, et puisqu'il s'agit de constater une situation de fait, il peut être prouvé qu'il ne correspond pas à la réalité et peut être combattu par un élément de preuve contraire s'il contient par exemple des allégations inexactes.

Ainsi, l’état des lieux de sortie conserve sa force probante, et il appartient à Mme [F] [D] [E] d’apporter la preuve du caractère inexact des allégations de cet état des lieux, de l’existence de dégradations durant la location et qu’elles sont imputables aux locataires.

Or, s’il ressort du rapport d’expertise commun du 10 novembre 2023 qu’un « débordement d’appareil à effet d’eau (débordement de la machine à laver situé dans la cuisine), provoquant des dommages sur le parquet de la pièce de vie. La cause a été réparée. » ; ce rapport particulièrement lacunaire se borne à recueillir seulement les éléments sur site.

Il est constant que le lave-linge se situe dans la cuisine. A ce titre, l’état des lieux d’entrée indique que l’état du lave-linge est bon, mais précise dans les observations : « à tester » (sic). S’il n’est pas contesté que les locataires ont informé Mme [F] [D] [E] d’une fuite d’eau du lave-linge en janvier 2023, soit 15 jours après la prise des lieux, la bailleresse ne justifie nullement de l’état de dégradation du parquet, ni sur l’ensemble de l’appartement, et ni de la responsabilité des locataires.

Concernant l’état du lave-linge, la bailleresse n’apporte aucun élément de preuve en contradiction de l’état des lieux de sortie, et alors même que le rapport d’expertise commun du 10 novembre 2023 indique sommairement que la cause a été réparée. Le même constat sera relevé concernant la porte de douche.

Ainsi, les éléments du dossier, à savoir les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires ne permettent pas de démontrer l’existence de désordres qui dépassent l’usure normale du logement donné à bail et qui seraient imputables à M. [M] [Y] et Mme [K] [O]. Mme [F] [D] [E] échoue donc à démontrer qu’elle a subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux, et de la nécessité de travaux de remise en état du fait des agissements des locataires.

Par conséquent Mme [F] [D] [E] sera déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (...) le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
(...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il est constant que M. [M] [Y] et Mme [K] [O] ont remis un dépôt de garantie de 900 euros au bailleur lors de la signature du contrat de bail le 6 janvier 2023. Il n’est pas davantage contesté que le dépôt de garantie litigieux n’a pas été restitué à la fin du contrat de bail fixée, suite à l’état des lieux de sortie réalisé le 23 novembre 2023.

Aucune dette n’a été établie à l’encontre des locataires, de sorte qu’aucune déduction ne peut être faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place des locataires.

En conséquence, Mme [F] [D] [E] devait restituer la somme de 900 euros aux locataires au titre du solde du dépôt de garantie au plus tard le 24 décembre 2023. Au 26 mai 2026 la somme n’a toujours pas été réglée, c’est-à-dire avec 29 mois de retard, soit une majoration de 290% du loyer.

Les demandeurs sollicitent la somme de 2 430 euros, une somme inférieure à 2 610 euros.

Par conséquent, Mme [F] [D] [E] sera condamnée à restituer le dépôt de garantie et à payer la somme de 2 430 euros au titre de la majoration de 10% pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la remise des clefs intervenue.

Sur la régularisation des provisions sur charges :

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, (…) les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

M. [M] [Y] et Mme [K] [O] sollicitent la condamnation de Mme [F] [D] [E] au paiement de la somme de 880 euros.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une provision sur charges mensuelle de 80 euros. A ce titre, les locataires ont versé une provision de 840 euros au cours de l’année 2023.

L’existence d’un trop perçu concernant les charges locatives n’est pas contesté par Mme [F] [D] [E] à hauteur de 661 euros. Le bailleur verse les décomptes de charges concernant la durée de la location.

Par conséquent, au regard des pièces versées, Mme [F] [D] [E] sera condamnée à payer à M. [M] [Y] et Mme [K] [O] la somme de 661 euros au titre de la régularisation des provisions sur charges.

Sur la demande reconventionnelle au titre des ordures ménagères :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [F] [D] [E] sollicite la condamnation reconventionnelle de M. [M] [Y] et Mme [K] [O] au paiement de la somme de 137 euros au titre des ordures ménagères.

En l’espèce, Mme [F] [D] [E] justifie de la production de la taxe foncière pour l’année 2023. Les locataires ne justifient pas avoir valablement rempli leur obligation de paiement à ce titre.

Par conséquent, M. [M] [Y] et Mme [K] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 137 euros au titre des ordures ménagères.

-Sur les demandes de dommages et intérêts :

Sur la demande de M. [M] [Y] et Mme [K] [O] au titre du préjudice moral :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [M] [Y] et Mme [K] [O] sollicitent la somme de 5000 de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. Mme [F] [D] [E] s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M. [M] [Y] et Mme [K] [O] n'établissent ni l’existence d’un préjudice moral, ni l’existence d’une faute de Mme [F] [D] [E], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts.

En conséquence, M. [M] [Y] et Mme [K] [O] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [F] [D] [E] au titre de la procédure abusive :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [F] [D] [E] sollicite la somme de 5000 de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. M. [M] [Y] et Mme [K] [O] s’y opposent.

En l’espèce, il n’est pas rapporté que M. [M] [Y] et Mme [K] [O] aient agi dans l’intention de nuire, par légèreté blâmable ou erreur équipollente au dol justifiant une condamnation au paiement de dommages-intérêts. Le simple fait d'ester en justice n'est pas en effet constitutif d'un abus de droit.

En conséquence, Mme [F] [D] [E] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [F] [D] [E] sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [F] [D] [E] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [F] [D] [E] sera donc condamnée à payer à M. [M] [Y] et Mme [K] [O] la somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La défenderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS