TJ 92050, 8 juill. 2026, RG 24/06163

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 08 Juillet 2026

N° RG 24/06163 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVB7

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [C], [G] [B]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 2] IDF

Copies délivrées le :
A l’audience du 28 Mai 2026,

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Manushka PIERRE, Greffière placée ;

DEMANDEURS

Madame [F] [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

Monsieur [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 2] IDF
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 2] ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [C] et Monsieur [G] [B] sont propriétaires des lots n°2 (appartement), 30 (cave) et 57 (garage) au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2020, a été adoptée une résolution n°17 portant remplacement des compteurs d’eau chaude sanitaire par des compteurs à radio-relève.

Mme [C] et M. [B] ont refusé l’installation de ces compteurs à radio-relève en remplacement des deux présents dans leur appartement.

Lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023, a été adoptée une résolution n°28 portant « vote d’un forfait de 80 m3 par compteur en cas de radio relève impossible (absence de compteurs à radio relève ».

Par exploits de commissaire de justice des 17 juillet et 29 novembre 2024, Mme [C] et M. [B], qui contestent les sommes qui leur sont réclamées au titre des charges d’eau chaude, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble puis son syndic en exercice, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France, devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de voir annuler la résolution n°28 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 précitée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de cette action comme étant prescrite.

Par conclusions d’incident en réplique notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande au juge de la mise en état de :

DIRE irrecevable la demande de Madame [C] et de Monsieur [B] tendant à l’annulation de la 28ème résolution de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER Madame [C] et Monsieur [B] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [B] en tous les dépens.

Il soutient que le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023 ayant été notifié à Mme [C] et M. [B] le 27 juillet 2023, ainsi qu’il en justifie, ces derniers auraient dû engager leur action en nullité de la résolution n°28 avant le 27 septembre suivant, de sorte que celle-ci ayant été engagée suivant assignation du 17 juillet 2024, elle est irrecevable. Il explique que le remplacement des compteurs individuels d’eau chaude par des compteurs à radio relève a été voté suivant résolution n°17 de l’assemblée générale du 15 octobre 2020 mais que le refus de Mme [C] et M. [B] de procéder à ce remplacement empêche la prise de connaissance par le syndic de leurs consommations personnelles, ce qui a motivé l’adoption de la résolution litigieuse. Il oppose que cette décision ne constitue pas une modification de la répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi de 1965 dès lors que l’article 17 du règlement de copropriété prévoit, concernant les charges d’eau chaude, que « des compteurs (…) sont installés dans chaque local » et que « la consommation sera payée suivant la consommation indiquée sur chaque compteur ». Il ajoute qu’il s’agit d’une décision temporaire permettant de pallier la carence des copropriétaires concernés, relevant que la résolution contestée prévoit l’application d’un forfait « en cas de radio relève impossible » et se prévaut à cet égard d’une décision de la Cour d’appel de Paris du 28 février 1990.

Par conclusions d’incident n°2, notifiées par voie électronique le 21 mai 2026, la société Immo de France [Localité 2] IDF, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande au juge de la mise en état de :

DECLARER Madame [C] et Monsieur [B] irrecevable, comme prescrit, en leur demande de nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

LES EN DEBOUTER.

DEBOUTER Madame [C] et Monsieur [B] de leurs prétentions, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [B] à régler à IMMO DE France la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER& Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose s’en rapporter aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires. Elle fait en outre valoir que Mme [C] et M. [B] opèrent une confusion en ce que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les clauses du règlement de copropriété qui pourraient être réputées non écrites dès lors qu’elles seraient contraires à l’ordre public alors que Mme [C] et M. [B] contestent une résolution d’assemblée générale sans pour autant se reporter aux clauses du règlement de copropriété. Elle ajoute qu’une décision arrêtant une solution pour compenser l’absence de relevé permettant de répartir les frais de consommation d’eau ne constitue pas une modification de la répartition des charges mais qu’elle est une réponse provisoire et proportionnée à une situation d’exception créée par le refus délibéré de deux copropriétaires de se conformer à une décision collective. Elle soutient enfin que Mme [C] et M. [B] ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude et ne sauraient ériger en grief leur propre carence.

Aux termes de leurs conclusions en réponse d’incident n°2, notifiées par voie électronique le 28 mai 2026, Mme [C] et M. [B], au visa des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967, demandent au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la société IMMO DE FRANCE [Localité 2] IDF et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Et,

DECLARER Madame [F] [C] et Monsieur [G] [B] recevables en leur demande de nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

CONDAMNER in solidum la société IMMO DE FRANCE [Localité 2] IDF et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 2500 euros à Madame [C] et Monsieur [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER qu’en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [C] et Monsieur [B] seront dispensés de participer aux frais de procédure lesquels seront exclusivement répartis entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER in solidum la société IMMO DE FRANCE [Localité 2] IDF et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’incident.

Ils soutiennent que leur action en annulation de la résolution n°28, laquelle modifie la répartition des charges entre copropriétaires à la seule majorité de l’article 25, est imprescriptible. Ils exposent que cette modification a eu pour effet de leur imputer près de 20% de la consommation d’eau chaude de l’immeuble alors qu’auparavant ils s’acquittaient d’1% de celle-ci, en application de l’article 17 du règlement de copropriété. Ils contestent le caractère temporaire du système de forfait adopté. Ils ajoutent que le syndic comme le syndicat des copropriétaires soulèvent au surplus des moyens qui relèvent du bien fondé de leur action et non de sa recevabilité.

L’incident a été fixé pour être plaidé le 28 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires et la société Immo de France

Aux termes de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L’article 10 de cette loi dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application de l’article 43 de cette même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. 

*

En l’espèce, il est constant que Mme [C] et M. [B] ont introduit leur action en nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 plus de deux mois après notification qui leur a été faite du procès-verbal de ladite assemblée.

L’article 17 du règlement de copropriété stipule que « Des compteurs d’eau chaude sont placés dans chaque local et la consommation sera payée d’après les indications fournies par ces compteurs ».

Par ailleurs, la résolution n°28 contestée est ainsi rédigée : « L’assemblée générale demande au syndic d’imputer un forfait de 80 m3 par compteur en cas de radio relève impossible (absence de compteur à radio relève). Les photos et relèves effectuées par les copropriétaires eux-mêmes ne seront plus acceptées après le 1er décembre 2023. A partir de cette date, seuls seront acceptées par le service comptable d’Immo de France les relèves collectives annuelles par radio-relève effectuées par un prestataire extérieur ».

Le syndicat des copropriétaires et la société Immo de France soutiennent qu’il s’agit d’un système de forfait temporaire.

Il convient toutefois de constater que la résolution litigieuse ne comporte aucune limitation dans le temps et n'est donc pas circonscrite à un exercice donné de sorte que, sans nouveau vote, elle pourra donner lieu, au cours de plusieurs exercices de suite, à l'application d'une répartition forfaitaire.

En outre, aucune possibilité de régularisation après application du forfait n'est prévue.

Ainsi, la résolution contestée, qui se présente comme une simple sanction, conduit en réalité à établir, à titre définitif, une autre répartition des charges que celle résultant du règlement de copropriété, et cette répartition, qui est forfaitaire, est sans lien ni avec l'utilité du service, ni avec la consommation réelle par lot.

En l’état de ces constatations le délai de deux mois prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable dès lors que la résolution contestée porte atteinte à l’ordre public.

En conséquence, l’action de Mme [C] et de M. [B] est recevable.

La fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Dans l'optique d'offrir aux parties la possibilité d'élaborer elles-mêmes, en commun et de manière pérenne la solution à leur litige, le juge de la mise en état propose l'instauration d'une mesure de médiation judiciaire dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Les dépens seront réservés de même que les frais irrépétibles.

Faute de condamnation à ce titre du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [C] et M. [B] de dispense de participation aux frais du présent incident sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS