TJ 35288, 23 juill. 2026, RG 26/00142

SERVICE DES RÉFÉRÉS PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

23 Juillet 2026

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N° RG 26/00142 - N° Portalis DBYD-W-B7K-DZ4S

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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JUGEMENT

PRESIDENT : Monsieur PLOUX Gwénolé

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l'audience publique du 18 Juin 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.D.C. LES BALCONS DE LA [Localité 1] représenté par le Cabinet KEREDES GI, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.A.S. APYS 26, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Non représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La société APYS 26 est propriétaire de 5 appartements (lots n°100, 101, 102, 107 et 224), de deux places de stationnement (lots n°178 et 179), ainsi que des lots n°226 et 227 au sein de la résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 5].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet KEREDES, a mis en demeure la société APYS 26 de payer la somme de 11 077,22 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] », représenté par son syndic, le cabinet KEREDES, a fait assigner la société APYS 26 devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo statuant selon la procédure accélérée au fond (RG n°26/142) auquel il demande de la condamner à lui verser les sommes de :
11 077, 22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2026 (date de présentation de la mise en demeure) au titre des provisions échues en 2025 ainsi qu’au 1er janvier 2026 ; 15 180 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au titre des autres provisions pour charges devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :13 222,38 euros (4 407,46 x 3) correspondant au solde du budget prévisionnel de l’exercice 2026 ;750,69 euros (250,23 x 3) correspondant au solde du fond travaux voté au titre de l’exercice 2026 ;204 € au titre des frais de constitution du dossier de recouvrement.3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La société APYS 26, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 18 juin 2026 et mis en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».
L'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».

L’article 19-2 précise que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 ».

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
Le règlement de copropriété du 18 décembre 2006 et l’état descriptif de division du 24 juin 2022,Un courrier avec accusé de réception de mise en demeure de régler la somme de 11 077,22 euros au titre des appels de charge courante et fonds de travaux, outre la somme de 40 euros au titre des frais de mise en demeure, L’extrait de compte au 1er avril 2026 de la société APYS 26 faisant état d’un solde débiteur de 25 254,29 euros,Les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2024 et 24 juin 2025,Les appels de fonds entre le 21 mars 2025 et le 1er avril 2026.
La société APYS 26 n’est pas représentée dans le cadre de la présente instance et ne démontre par définition pas qu’elle s’est acquittée des charges de copropriété réclamées.

Au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 40 euros au titre des frais du courrier de mise en demeure adressé le 20 février 2026.

Or, il est constant que si les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires, ils ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société APYS 26 à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 11 077, 22 euros au titre des provisions échues, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2026.

La société APYS 26 sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 222,38 euros au titre des charges de copropriété, ainsi que la somme de 750,69 euros au titre des cotisations du fonds de travaux, ces sommes non encore échues devenant exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il est constant que doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable nécessaire au cours des intérêts.

Dès lors, ne relèvent pas de ces dispositions les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des sommes de 40 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de 204 euros pour la constitution du dossier.

Le contrat de syndic prévoit la tarification suivante :
50 euros TTC pour une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception, 204 euros TTC pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure par le syndic le 20 février 2026. En revanche, les frais facturés par le syndic pour la constitution du dossier doivent être écartés en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire, ces frais étant répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

La société APYS 26 sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société APYS 26 sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS