TJ 83137, 13 juill. 2026, RG 26/00492

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26 / 674

N° RG 26/00492 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N2RI

AFFAIRE :

[I]

C/

[Y]
[R]

Grosse exécutoire : Me Emmanuelle BORTOLASO-PERI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 321

Copie : M. Et Mme [Y]

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [P], [A] [I]
né le 22 Novembre 1991 à [Localité 1]
Sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Emmanuelle BORTOLASO-PERI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q], [C], [T] [Y]
né le 01 Octobre 1975 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [W], [J] [R] épouse [Y]
née le 15 Avril 1975 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 avril 2026
Date des débats : 12 Mai 2026
Date du délibéré : 13 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 JUILLET 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

/

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 23 septembre 2022 avec prise d’effet le 30 septembre 2022, [P] [I], bailleur, consentait à [Y] [Q] et [Y] [W] née [R] la location d’un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Adresse 5] pour une durée de trois renouvelables par tacite reconduction. Le bien est géré par l’agence immobilière CENTURY 21 – OUEST IMMO de [Localité 6] suivant mandat reçu du bailleur. Le loyer mensuel est de 710,00 euros outre 120,00 euros de provisions de charges.

Par exploit de commissaire de justice du 10 mars 2025, dans le délai légal de six mois, le bailleur faisait délivrer aux locataires un congé pour vente et stipulant que le bail viendra à expiration le 29 septembre 2025 à minuit, en application de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le congé a été remis selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise à l’étude).

Le 29 septembre à minuit, au terme du délai de préemption, les locataires ne s’étaient pas portés acquéreurs et n’avaient pas contesté le congé.

Le 30 septembre 2025, à la demande du bailleur, un commissaire de justice s’est transporté à l’adresse de l’appartement loué pour vérifier si les locataires étaient partis. A l’adresse, il constatait que le nom des locataires était toujours sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants et la fille des dits locataires lui ouvrait la porte permettant ainsi de constater que les lieux étaient toujours occupés.
Le bailleur accordait amiablement et tacitement un délai de 3 mois pour permettre aux locataires de se reloger.
Le 13 janvier 2026, par lettre recommandée avec AR, le conseil du bailleur adressait à chacun des locataires une mise en demeure de quitter les lieux dans le délai d’un mois avant contentieux judiciaire.
Par acte extra judiciaire du 21 janvier 2026, le bailleur assignait en référé les locataires par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON d’avoir à comparaître à son audience du 7 avril 2026 à 09h00 pour une action en validation d’un congé pour vendre et en expulsion locative.
L’assignation a été remise à chacun des locataires selon les dispositions de l’article 653 du code de procédure civile (remise à l’étude).

A l’audience du 7 avril 2026 le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il précise que les locataires ont quitté les lieux, qu’il y a des travaux de remise en état. Les locataires ne sont pas présents ni représentés. Le dossier est renvoyé à l’audience du 12 mai 2026.

Le 30 mars 2026, le bailleur faisait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice aux fins de garantir ses droits. L’état des lieux de 51 pages était effectué en présence du propriétaire – bailleur [P] [I] et de la locataire [W] [Y]. Le commissaire de justice procédait à de nombreuses photographies démontrant que le logement était vide de meubles et objets mobiliers des locataires. Il procédait au relevé des compteurs. Les passes et clés étaient remises. La locataire communiquait son adresse mail mais refuser de donner son adresse postale.

A l’audience de renvoi du 12 mai 2026, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil, lequel, par conclusions récapitulatives du 21 avril 2026, demandes reconventionnelles aux fins de provisions en dédommagement de dégradations locatives au visa des articles 768 et 835 du code de procédure civile, demande :
- Juger régulier et valable le congé pour vendre délivré aux locataires le 10 mars 2025 ;
- Juger que le bail a pris fin à la date du 30 septembre 2025 ;
- Juger que les défendeurs ont occupé les lieux sans droit ni titre du 1er octobre 2025 au 30 mars 2026 soit pendant six mois ininterrompu ;
- Constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet depuis le 30 mars 2026 ;
- Condamner les défendeurs in solidum à verser au demandeur la somme de 2.537,00 euros à titre de provision en réparation du préjudice résultant du retard de la vente du bien, causé par leur maintien illicite dans les lieux après l’expiration du bail ;
- Condamner les défendeurs in solidum à verser au demandeur la somme de 4.455,00 euros à titre de provision en réparation des dégradations locatives ;
- Condamner les défendeurs in solidum au paiement de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit à titre de provision à compter de l’ordonnance à intervenir.

A l'audience du 12 mai 2026, les défendeurs ne sont pas présents, ni représentés. Ils ont été destinataires d’un avis de renvoi par lettre simple du greffe de notre juridiction en date du 7 avril 2026 retourné par la poste avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Les conclusions récapitulatives leur ont été adressées à la demande du bailleur par commissaire de justice selon les dispositions des articles 768 et 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches).
Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce les locataires ont été régulièrement assignés par remise à l’étude selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. En outre, l’état des lieux du 30 mars 2026 a été fait de façon contradictoire avec la locataire [W] [Y] née [R] et il lui était loisible de communiquer à ce moment-là sa nouvelle adresse postale en sus de son adresse mail, ce qui aurait évité au commissaire de justice de dresser un procès-verbal 659 du code de procédure civile lors de la signification des conclusions récapitulatives du bailleur. Ainsi, le défaut de comparution des défendeurs n'empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant au demandeur. Il sera fait droit à la demande.

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Les défendeurs non comparant ne soulèvent aucune irrégularité du congé signifié le 10 mars 2025 par commissaire de justice. Ce congé délivré conformément à la loi susvisée doit donc être considéré comme valable. En conséquence, le bail étant à effet du 30 septembre 2022, le congé ayant été délivré six mois avant sa date anniversaire, à compter du 29 septembre 2025 à minuit, il était de fait implicitement résilié.

Le bailleur ayant accordé amiablement et tacitement un délai de 3 mois pour permettre aux locataires de se reloger, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre le 1er janvier 2026.
Il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux loués jusqu’au 30 mars 2026 date du constat contradictoire avec un des locataires.

Au visa de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

Force est de constater que le bailleur a fait délivrer un courrier en lettre recommandée avec AR à chacun des locataires le 13 janvier 2026 aux fins de mise en demeure de quitter les lieux avant contentieux judiciaire dans le délai d’un mois soit jusqu’au 13 février 2026. Par l’information de la CCAPEX et de la Préfecture le bailleur a également effectué les démarches réglementaires en matière d’expulsion.

En conséquence les locataires seront condamnés à payer la moitié des frais du constat par commissaire de justice le 30 mars 2026.

Les locataires ayant quitté les lieux, il sera dit que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande à titre de provision en réparation des dégradations locatives :

Par conclusions récapitulatives, le bailleur présente des demandes reconventionnelles en dédommagement de dégradations locatives.
Le bailleur au soutien de sa demande excipe un constat du commissaire de justice en date du 30 mars 2026. Si ce document de 51 pages et comportant des dizaines de photographies a été effectué en présence de la locataire rien ne permet de dire qu’elle a eu connaissance des mentions l’accompagnant en page 2 (entrée et couloir), en page 11 (salon), en page 17 (cuisine), en page 26 (jardin), en page 30 (chambre 1), en page 35 (chambre 2), en page 42 (WC) et en page 44 (SdB). Le bailleur aurait été bien avisé d’effectuer le même genre de document aussi détaillé au lieu de faire rédiger l’état des lieux entrant le 30 septembre 2022 en 12 pages et sans photographie, de façon manuscrite par le mandataire du bailleur, l’agence CENTURY 21 OUEST IMMO.
Le bailleur demande le paiement par les défendeurs de la somme TTC de 4.455,00 euros pour un devis n°26.04.02 du 2 avril 2026 de la société DURANDO [H] et dont l’objet n’est pas moins qu’un devis de peinture : mise en peinture d’un appartement suite à la sortie d’un locataire (plafonds et murs).
Le juge des référés est le juge de l’évidence. Il est évident que le bailleur n’est pas objectif et proportionné dans sa demande en souhaitant délibérément et implicitement faire repeindre entièrement son logement aux frais des locataires. Il aurait été judicieux de sa part de fournir plusieurs devis.
Attendu que le commissaire de justice n’a fait qu’un constat et non une comparaison avec l’état des lieux entrant effectué 3 ans et 9 mois auparavant, qu’il y a donc lieu de prendre en compte la vétusté normale des locaux et surtout que le dit constat des lieux entrant ne révèle pas un appartement dans un état exempt de reproches, de dégradations, de salissures des murs et plafonds, d’entretien.
Attendu que sur le dit devis entrant et contradictoire il est bien inscrit :
Entrée :
Porte entrée moisissures au bord, état moyen extérieur, intérieur champs abîmés
Séjour :
Murs, 8 grosses vis, 1 carreau avec fissure, peinture état moyen avec traces d’utilisation, fissures en haut des fenêtres plus fissure mur droit,
Volets roulants sales
Plinthes en bois bon état mais tâchées de peinture,
Couloir :
Murs peinture état moyen, traces, angles abîmés,
Plafond peinture état moyen, quelques traces, un trou plus une cheville molle,
Plinthes bon état mais quelques traces de peintures
Interrupteurs : deux dont un descellé
1er chambre à droite :
Murs : peinture état moyen, traces d’occupation, + 2 trous et fissures
Plafond : peinture état moyen
Volets sales
Placards traces sur côté droit à l’intérieur et côté gauche
Chambre gauche :
Murs : peinture état moyen, traces d’occupation, fissures haut fenêtres, 4 chevilles,
Plafond peinture état moyen 2 trous avec chevilles
Volets sales
Plinthes en bon état mais traces de peintures
Placards état correct quelques traces à l’intérieur
Cuisine :
Murs peinture état moyen traces d’occupation, 1 fissure fenêtres
Volets sales interrupteurs défaillants
Plinthes en bon état angles mal jointés
Equipement cuisine :
Evier : bac non PVC, état moyen, traces calcaire robinetterie
Meuble évier : 2 tiroirs façades branlantes
Plan travail : bon état en bois joints usagés tout autour,
Elément bas 2 tiroirs avec façades branlantes
Plaque de cuisson : deux rayures plus micro rayures
Hotte aspirante : ampoule très grasse, sale
Four, fonctionne état moyen.
Façade lave-vaisselle mobile.
SDB :
Murs bon état, 2 vis
Plafond peinture blanche état moyen.
Radiateur : 1 sèche serviettes traces de rouille à quelques endroits (vérifier le fonctionnement)
Joints : Joint manquant autour du bac à douche et jauni à quelques endroits sur faïence également
Lavabo et robinet bon état mais entartrés
Dans la douche traces de rebouchage, trou dans joints faïence, 1 miroir avec éclairage ne fonction ne pas
WC :
Murs : peinture état moyen, quelques traces, 1 clou, 1 trou rebouché
Porte intérieur bon état mais fermeture à clé ne fonctionne pas,
Mécanisme fonctionne mais cache-bouton de la châsse tout abîmé
Abattant état moyen, traces de scotch,
Extérieur :
Terrasse : 12 trous sur façades
Jardin côté droit haie non taillée, en face haie non taillée
Côté gauche brise vue et grille déformée,
Dalles côté gouttière cassées

Attendu que force est de constater que la comparaison effectuée dans le tableau joint par le bailleur dans ses conclusions en page 4 n’est pas aussi conforme que ce qui est écrit dans le document état des lieux entrant du 30 septembre 2022.
Outre le fait qu’il s’agit d’un devis et non d’une facture et qu’il s’agit de la réfection entière de l’appartement murs et plafonds et compte tenu des observations supra, la demande de paiement de remise en peinture de l’appartement sera rejetée.
Sur la demande à titre de provision en réparation du préjudice du retard dans la vente du bien, causé par le maintient illicite dans les lieux après l’expiration du bail :
Sur le moyen tiré du retard de plus de 7 mois :
Il y a lieu d’observer que le bailleur a accordé de sa propre initiative amiablement et tacitement un délai de 3 mois pour permettre aux locataires de se reloger. Il n’y a donc plus lieu de faire état d’un retard de 7 mois mais de 3 mois dans la vente.

Sur le moyen tiré de la caducité du mandat de vente :
Le mandat de vente sans exclusivité n°6646, quant à lui, est impossible à dater s’agissant d’un document à signature électronique et qu’il fait état d’un bien à vendre libre en octobre 2025. En accordant un délai de 3 mois au locataire, le bailleur se mettait lui-même à défaut.
Le bailleur ne démontre pas avoir la certitude de la vente du logement depuis la résiliation du bail par l’effet du congé. Aucun document tel que compromis de vente n’est produit.
Sur le moyen tiré de l’avortement du projet de relogement :
Le bailleur fait état de l’avortement du projet de relogement lié à la naissance de son enfant. Il est évident qu’il n’est pas établi un lien explicite entre la vente du logement et celui de la naissance de l’enfant du bailleur si ce n’est pour occuper lui-même le logement auquel cas le congé n’est plus pour vendre mais pour reprise aux fins d’occupation par le propriétaire.
Sur le moyen tiré de l’immobilisation du capital (intérêts d’emprunt)et des frais supplémentaires acquittés (taxe foncière) et péremption des diagnostics valable 6 mois :
Le bailleur ne peut faire payer aux locataires que les seuls frais dus par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans le cadre des charges récupérables au prorata du temps d’occupation. Le montant de cette taxe pour 2025 est de 245,00 euros. Le bailleur ne produit aucun décompte de régularisation des charges locatives permettant de savoir si les locataires se sont acquittés de cette somme.
Le bailleur ne produit aucun compromis de vente, ni son mandataire, lui permettant d’affirmer avoir eu une perte de chance de vendre son logement au point de faire supporter par les locataires les intérêts d’emprunt. En outre, le bailleur ne produit pas le décompte des loyers et charges des locataires permettant de savoir si ces derniers ont payé une indemnité d’occupation faisant suite aux mois de présence après la résiliation de fait du bail le 29 septembre 2025 à minuit jusqu’à leur départ et auquel cas la dite indemnité d’occupation aurait tendu à indemniser le préjudice résultant du maintien dans le logement.
Concernant les frais de diagnostics de performance énergétique, le bailleur avait fait établir ces diagnostics le 1er juillet 2021. Ils venaient donc à échéance suivant leur matière. En l’espèce, la validité des diagnostics pour vendre est de : DPE :10 ans – Électricité : 3 ans – Gaz : 3 ans – Termites : 6 mois – Amiante : illimitée si absence – Plomb :1 an ou illimitée si absence - Loi Carrez : illimitée. Les locataires n’ont pas impacté le bailleur à la date du 30 septembre 2025 lequel aurait été dans l’obligation de refaire certains de ces diagnostics pour la vente.
En conséquence des motifs exposés supra, la demande à titre de provision en réparation du préjudice du retard dans la vente du bien causé par le maintient illicite dans les lieux après l’expiration du bail sera rejetée.
Sur la demande des frais irrépétibles et les dépens, sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
[Y] [Q] et [Y] [W] née [R], partie perdante au procès, seront condamnés à payer solidairement à [P] [I] au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000,00 euros.
[Y] [Q] et [Y] [W] née [R] qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS