TJ 83137, 22 juill. 2026, RG 22/02147

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/02147 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LNA7

En date du : 22 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. AGENCE BETHAUSER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en sa qualité de représentant légal en exercice
représentée par Me Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [S] [H] [P] [R], né le 13 Novembre 1967 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Commerçant - artisan, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-marc CABRESPINES - 0040
Me Cyrille LA BALME - 1031

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [R] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] situé à [Localité 2].

Par mandat de vente non exclusif n°2525 en date du 18 décembre 2019, Monsieur [U] [R] a confié la vente de son bien à l’AGENCE BETHAUSER pour le prix net vendeur de 679.000 €, outre 20.000 €de commission à charge du vendeur.

Le 16 juin2021, Monsieur et Madame [Q] [Z] ont émis une offre d’achat.

L’AGENCE BETHAUSER a mis en demeure Monsieur [U] [R] de signer l’offre.

Suivant exploit d’huissier du 5 avril 2022, la SAS AGENCE BETHAUSER a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2024, la SAS AGENCE BETHAUSER demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, de :
À titre principal,
- juger que le mandat de vente n°2525 en date du 18 décembre 2019 est régulier pour voir été signé par Madame [D], agent commercial, régulièrement investie des pouvoirs de signature,
À titre subsidiaire,
- constater que ce mandat a été ratifié par Monsieur [R], de sorte que la nullité relative du mandat serait couverte,
- condamner Monsieur [U] [R] à lui régler la somme provisionnelle de 20.000 € à titre de dommages et intérêts forfaitaires pour indemniser la perte de chance d’être réglée de sa rémunération,
- condamner Monsieur [U] [R] à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Monsieur [U] [R] à lui régler la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [U] [R] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2024 , Monsieur [U] [R] demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter la requérante de toutes ses fins et demandes,
- condamner la SAS AGENCE BETHAUSER à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts,
- condamner la SAS AGENCE BETHAUSER à lui régler la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner SAS AGENCE BETHAUSER aux entiers dépens,
À titre subsidiaire,
- le condamner à réparer le préjudice de la SAS AGENCE BETHAUSER sur le fondement de la perte de chance dans une plus juste mesure,
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.
Par ordonnance du 5 novembre 2024, la clôture a été fixée au 24 octobre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d'effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur la validité du mandat de vente

Les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet ) d'ordre public et du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 impose aux agents immobiliers la détention d'une carte professionnelle pour exercer leur profession et leur permet d'habiliter un négociateur salarié aux fins de négocier , s'entremettre ou s'engager pour leur compte et de déléguer à celui-ci le pouvoir d'accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière.

Le décret d'application précité prévoit que la personne ainsi habilitée justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie et que les nom et qualité du titulaire de l'habilitation doivent être mentionnés dans les conventions lorsqu'il intervient dans leur conclusion.

L'attestation délivrée par l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a pour objet de justifier auprès de la clientèle de la qualité et de l'étendue des pouvoirs du collaborateur négociateur et s'applique à celui-ci indifféremment de son statut de salarié ou de non-salarié indépendant. Elle lui permet d'attester de sa compétence et de sa moralité, puisqu'il n'est pas le titulaire de la carte professionnelle. Ce formalisme répond à un impératif de protection, d'ordre public, du mandant et participe à la validité même du contrat.

Concernant le respect des dispositions d'ordre public issues de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, il est acquis, qu'à défaut de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle ( Cass., 1ère Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.112, 19-14.025).

L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que doit être indiqué le nom du titulaire de la carte professionnelle , et lorsqu'il s'agit d'une société et si l'agent lui-même n'est pas salarié mais agent commercial, alors il doit être donné les références et fourni l'attestation d' habilitation en cours de validité, conformément à l'article 4 de la loi.

En l’espèce, par mandat de vente sans exclusivité en date du 18 décembre 2019, Monsieur [U] [R] a confié à la SAS AGENCE BETHAUSER le mandat de vendre un bien immobilier situé à [Localité 2].

La SAS AGENCE BETHAUSER, représentée par Monsieur [G] [B], est désignée en qualité de mandataire sans que figure le nom du signataire du mandat dont il n’est pas contesté qu’il s’agissait de Madame [D].

Or, les nom et qualité de Madame [D], non titulaire de la carte professionnelle, ne figurent pas sur le mandat en méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Quand bien même la SAS AGENCE BETHAUSER justifierait d’un contrat d’agent commercial régulier et antérieur au mandat de vente conclu avec Madame [D], cette circonstance demeure sans incidence sur la nullité affectant le mandat litigieux résultant de l’absence d’identification du signataire et de sa qualité.

La SAS AGENCE BETHAUSER soutient que cette irrégularité aurait été couverte par une ratification ultérieure résultant des échanges intervenus entre les parties au cours de l’exécution du mandat.

Il est rappelé que la ratification d’un acte irrégulier suppose d’une part, la connaissance du vice affectant l’acte et d’autre part, la volonté certaine et non équivoque d’y renoncer.

Or, le courrier adressé à la SAS AGENCE BETHAUSER et les SMS versés aux débats se bornent à démontrer que Monsieur [U] [R] s’est renseigné sur les visites organisées ou sur les démarches entreprises par la SAS AGENCE BETHAUSER dans le cadre de la commercialisation du bien.

De tels échanges, relatifs à l’exécution matérielle de la mission confiée à la SAS AGENCE BETHAUSER ne caractérisent ni la connaissance par Monsieur [U] [R] de l’irrégularité affectant le mandat, ni sa volonté expresse et non équivoque de confirmer un acte atteint de nullité. Ils ne sauraient, à eux seuls, valoir ratification expresse et non équivoque du mandat irrégulier.

Dès lors, la SAS AGENCE BETHAUSER sera, par suite de la nullité du mandat de vente, déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’être réglée de sa rémunération ainsi que de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [R]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Monsieur [U] [R] soutient que la SAS AGENCE BETHAUSER a manqué à son obligation de bonne foi et sollicite à ce titre la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il se borne toutefois à invoquer de manière générale une méconnaissance par la SAS AGENCE BETHAUSER de son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi sans identifier précisément les agissements fautifs qui lui seraient imputables ni démontrer en quoi ceux-ci lui auraient causé un préjudice personnel et certain.

La circonstance que le mandat se soit avéré irrégulier en raison de son irrégularité formelle n’établit pas, à elle seule, l’existence d’un comportement fautif dans l’exécution de ses obligations. Au contraire, les pièces versées aux débats démontrent que la SAS AGENCE BETHAUSER a procédé à la commercialisation du bien, organisé des visites et recherché des acquéreurs conformément à la mission qui lui a été confiée.

En conséquence, Monsieur [U] [R] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La SAS AGENCE BETHAUSER sera condamnée à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision.

En l'espèce, succombant, la SAS AGENCE BETHAUSER sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS