TJ 83137, 22 juill. 2026, RG 22/03654

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/03654 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LTDY

En date du : 22 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [K] [D], né le 20 Mai 1955 à [Localité 1] (89), de nationalité Française, Expert comptable et foncier, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Fabienne MERLIN-LABRE, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Anne DESORMEAUX, avocat plaidant au barreau de MACON

DEFENDERESSE :

Société ERIGEA LOISIRS (anciennement dénommée HORSTEL LE MAS), dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Patrice GIRARDI, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Matthieu RAOUL, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Grosses délivrées le :
à :
Me Patrice GIRARDI - 0287
Me Fabienne MERLIN-LABRE - 1035

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] est propriétaire du lot n°26 au sein de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à [Localité 2] (83) pour l’avoir reçu par donation partage le 7 juin 2006.

En 2018, la société HORSTEL LE MAS, propriétaire de la parcelle contiguë, a fait construire un hôtel avec un restaurant et un commerce.

Considérant subir un trouble anormal de voisinage, Monsieur [Z] [D] a adressé un courrier recommandé le 16 décembre 2020 à la SARL HORSTEL LE MAS afin de solliciter son indemnisation.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 juin 2022 , Monsieur [Z] [D] a fait assigner la SARL HORSTEL LE MAS devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, Monsieur [Z] [D] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 544 du code civil, de :
- déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :
- condamner la SARL HORSTEL LE MAS aujourd’hui dénommée ERIGEA LOISIRS au paiement des sommes suivantes ;
• 40.000 € pour la perte de valeur de l’immeuble,
• 5.420 € pour les travaux de déplacement et d’agrandissement de la fenêtre,
• 620 € pour les deux constats d’huissier,
• 960 € pour le rapport d’expertise amiable,
• 5 402,59 € pour le rapport [R],
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- condamner la SARL HORSTEL LE MAS aujourd’hui dénommée ERIGEA LOISIRS au paiement de la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2025, la société ERIGEA LOISIRS (anciennement dénommée HORSTEL LE MAS) demande au tribunal de :
In limine litis,
- déclarer la demande de Monsieur [Z] [D] irrecevable faute de tentative
préalable de résolution amiable du présent litige ,
En conséquence,
- débouter Monsieur [Z] [D] de toutes ses demandes,
A titre principal,
- juger mal fondé Monsieur [Z] [D] en toutes ses demandes, le trouble anormal de voisinage n’étant pas établi,
En conséquence,
- débouter Monsieur [Z] [D] de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [Z] [D] au paiement d’un montant de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, la clôture a été fixée au 24 octobre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d'effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur la recevabilité des demandes au regard des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile

La société ERIGEA LOISIRS conclut à l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [Z] [D] au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile qui impose, notamment dans les litiges de trouble anormal de voisinage, comme tel est le cas en l'espèce, d'avoir recours préalablement à la demande en justice et à peine d'irrecevabilité, à un processus amiable de règlement des conflits.

La disposition de l'article 750-1 du code de procédure civile soumettant notamment l'action en trouble anormal du voisinage à une tentative de conciliation ou de médiation préalable a été abrogée par deux décisions n° 436939 et 437002 du Conseil d'Etat du 22 septembre 2022, abrogation s'appliquant aux instances en cours dès lors que n'a pas été statué à cette date, de manière définitive, sur la recevabilité de l'action de ce chef.

Un décret n°2023-357 du 11 mai 2023, a restauré l'obligation de précéder la demande en justice, notamment concernant un trouble anormal du voisinage mais l'article 4 de ce décret prévoit que ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

Par conséquent la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action engagée par Monsieur [Z] [D] le 23 juin 2022 au titre du trouble anormal de voisinage sans avoir fait procéder au préalable à une tentative de conciliation et de médiation doit être rejetée.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Il résulte des dispositions de l'article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit absolu du propriétaire de jouir de sa chose est applicable en matière immobilière et se trouve seulement limité par l'obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.
Il est par ailleurs de principe que la réparation des troubles anormaux de voisinage obéit à un régime de responsabilité sans faute, seule la preuve du caractère anormal du trouble invoqué devant être apportée par le demandeur.
Le trouble anormal est celui qui excède les inconvénients ordinaires du voisinage. Le fait, de nature à justifier un trouble anormal du voisinage, s'apprécie en fonction de l'environnement dans lequel il se produit, de son intensité et de sa durée.

L'anormalité de ces inconvénients du voisinage s'apprécie in concreto notamment au regard de l'environnement du bien, étant rappelé que les autorisations d'urbanisme sont toujours accordées sous réserve des droits des tiers et le fait qu'une construction soit conforme aux plans annexés au permis de construire et aux prescriptions du document d'urbanisme applicable ne constitue pas une autorisation de troubler anormalement la propriété du voisin et n'exclut pas toute indemnisation des préjudices qui en résulteraient.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] produit un constat de commissaire de justice établi avant la construction litigieuse ainsi qu’un second constat dressé après l’achèvement des travaux.

Il ressort de ces pièces qu’avant les travaux, la fenêtre de la pièce principale ouvrait sur un environnement végétalisé, tandis qu’après la construction elle donne directement sur un mur correspondant à la façade nord du bâtiment édifié par la société défenderesse. Le commissaire de justice relève que ce mur se situe en limite de propriété, à environ 2,23 mètres de la fenêtre et présente une hauteur de 3,60 mètres.

Les photographies jointes aux constats mettent en évidence une modification importante de l’environnement immédiat de la maison de Monsieur [Z] [D].

Monsieur [Z] [D] produit un rapport établi par la société [R] ENVIRONNEMENT ayant pour objet l’évaluation de la perte d’ensoleillement générée par la construction voisine. Le rapport relève une gêne visuelle forte avec un sentiment d’enfermement ainsi qu’une perte d’ensoleillement de l’ordre de 33% pour la fenêtre de la pièce à vivre ainsi qu’une situation de grande pénombre en période hivernale durant une partie importante de la matinée.

Si le rapport d’expertise amiable produit par Monsieur [Z] [D] a été établi à sa seule initiative et n’a pas été réalisé contradictoirement, il peut néanmoins être pris en considération dès lors qu’il est soumis à la discussion contradictoire des parties et corroboré par d’autres éléments de preuve.

Or, force est de constater que les constatations matérielles opérées par le commissaire de justice et les photographies annexées viennent confirmer les conclusions de ce rapport concernant la diminution de luminosité et la gêne visuelle subie.

S’il est exact que les parcelles concernées sont situées dans une zone urbanisée destinée notamment aux activités touristiques et qu’il n’existe aucun droit acquis au maintien d’un ensoleillement ou d’une vue, il demeure que les inconvénients invoqués dépassent ceux normalement attendus dans un tel environnement. En effet, la construction litigieuse crée, en raison de sa proximité immédiate avec la fenêtre principale de la maison, une importante gêne visuelle, une sensation d’enfermement et une diminution sensible de la luminosité affectant les conditions normales de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [Z] [D] établit l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Sur la réparation des préjudices

Sur la perte de valeur vénale du bien

Monsieur [Z] [D] estime que la présence de l'immeuble construit par la société ERIGEA LOISIRS (anciennement dénommée HORSTEL LE MAS) a généré une diminution de la valeur vénale de sa propriété.

Il sollicite à ce titre la somme de 40.000 € et produit à cet effet un rapport d’expertise établi le 17 novembre 2020 par un expert foncier en estimation immobilière ayant évalué la valeur du bien à 200.000 € avant la construction et à 160.000 € après la réalisation des travaux litigieux.

Toutefois, comme le relève à raison la société ERIGEA LOISIRS, le tribunal ne peut se fonder sur le seul rapport d'expertise amiable, sans considération de son caractère contradictoire, pour accueillir cette prétention. Si cette seule pièce ne saurait suffire à établir l’étendue exacte du préjudice invoqué, elle apporte néanmoins un élément d’appréciation sur la valeur du bien.

Par ailleurs, il convient de relever que l’acte de donation du 7 juin 2006 versé aux débats mentionne une valeur du bien de 120.000 €, laquelle, bien qu’ancienne, constitue également un élément d’appréciation sur la consistance patrimoniale du bien litigieux.

Néanmoins, les éléments précédemment retenus démontrent que la perte de luminosité, la proximité immédiate du mur édifié à 2,23 mètres de la fenêtre de la pièce à vivre, la gêne visuelle importante ainsi que le sentiment d’enfermement affectent nécessairement l’attractivité et la valeur marchande du bien.

Au regard de l’ensemble des éléments produits aux débats, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer l’étendue de cette dépréciation et fera une juste appréciation du préjudice subi en allouant à Monsieur [Z] [D] la somme de 20.000 € à ce titre.

Sur la demande au titre des travaux de déplacement et d’agrandissement de la fenêtre

Monsieur [Z] [D] sollicite la somme de 5.420 € correspondant au coût de travaux destinés à améliorer la luminosité de son logement, résultant de deux devis des 7 et 11 août 2020.

Toutefois, les seuls devis produits ne permettent pas au tribunal d’apprécier avec suffisamment de précision la consistance exacte des travaux ni leur nécessité au regard du préjudice invoqué.
En particulier, Monsieur [Z] [D] ne produit aucun élément permettant d’établir en quoi le déplacement ou l’agrandissement de la fenêtre projeté serait effectivement de nature à remédier ou à atténuer les conséquences du trouble retenu, notamment la perte de luminosité, la gêne visuelle résultant de la proximité du bâtiment litigieux ou encore le sentiment d’enfermement.
La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il sera rappelé que les frais de constats d’huissier qui ne sont pas des constats obligatoires de procédure et les frais d’expertises privées relèvent des frais irrépétibles.

Les demandes formées par Monsieur [Z] [D] en paiement de la somme de 960 € au titre des frais d’expertise amiable, 620 € au titre des frais de constats d’huissier et 5.402,59 € pour le rapport d’expert seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La société ERIGEA LOISIRS sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision.

En l'espèce, succombant, la société ERIGEA LOISIRS sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS