TJ 83137, 13 juill. 2026, RG 25/02920

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00667

N° RG 25/02920 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NU4G

AFFAIRE :

[M]

C/

[E]

Grosse exécutoire : Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 173

Copie : Me Chloé MAILLE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1022

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [M]
né le 10 Octobre 1948 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]
né le 05 Décembre 1977 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Chloé MAILLE, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 janvier 2026
Date des débats : 12 Mai 2026
Date du délibéré : 13 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 JUILLET 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation du 03 novembre 2025 délivrée à [E] [Z] ci-après désigné « le locataire » à la demande de [M] [O], venant aux droits de succession de [M] [I] selon attestation notariale de propriété du 28 juin 2024, ci-après désigné « le bailleur » et à laquelle il convient de se rapporter.

A l’audience initiale du 13 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à la demande des parties au 3 mars, 7 avril et 12 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.
A l’audience le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il maintient ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail en cours entre les parties par acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, sous astreinte de 30,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif, au paiement par provision des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation à hauteur de 9.292,83 euros, à la date du 11 mai 2026, la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Il dépose ses conclusions dans lesquelles il répond aux demandes du défendeur.

Le locataire n’est pas présent mais représenté par son conseil après avoir obtenu l’aide juridictionnelle totale. Il dépose ses conclusions dans lesquelles il demande de débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions, juger la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation sans objet, d’accorder les plus larges délais, suspendre l’exécution provisoire et condamner le bailleur à lui verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 21 mars 2017 pour un logement sis [Adresse 2] et comportant une clause résolutoire.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 11 juillet 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le tribunal n’a pas reçu avant l’audience le rapport concernant le diagnostic social et financier du locataire devant être établi par les services sociaux du département du Var.

Il résulte de l'historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation est de 9.292,83 euros, à la date du 11 mai 2026. En conséquence le locataire sera condamné à payer par provision cette somme.

Attendu les dispositions du code civil en ses articles 1103 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et 1104 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Le constat préalable par le juge est le paiement des loyers lequel est une obligation incontestable prévue par l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur justifie son instance par un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du 11 juillet 2025 pour la somme au principal de 5.397,96 euros de loyers et charges qui n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois.

Force est de constater que ce commandement n’a pas été contesté en son temps, ni remis en cause par le locataire.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, il n’y a pas lieu de juger les demandes du défendeur concernant l’expulsion sans objet. En l’espèce, la demande d’expulsion n’appartient qu’au bailleur par application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et après la signification d’un commandement de payer non régularisé entraînant l’acquisition de la clause résolutoire du contrat. Aussi le bailleur ne fait-il qu’une juste demande au regard des dispositions législatives en vigueur.

De même, il est évident qu’il ne peut être jugé sans objet la demande de condamnation du locataire au paiement de ses loyers sauf au bailleur à lui accorder la gratuité de la location ce qui n’est pas le cas.

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
Force est de constater que le bailleur produit une situation de compte du locataire avec un solde débiteur de 9.292,83 euros à la date du 11 mai 2026. Sur ce décompte constatons que le loyer du mois d’avril 2026, mois avant l’audience a été payé et qu’un effort est remarqué par le paiement des loyers de décembre 2025, janvier et février 2026. En conséquence, au visa du V de l’article 24 de la loi précitée, il sera accordé un délai de 36 mois sur la somme de 9.292,83 euros arrêtée au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus en 36 échéances de 258,00 euros, la dernière soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 11 juillet 2025, le locataire n'a ni apuré l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois ni sollicité de délai par les voies légales. Dès lors, force est de constater que par l'acquisition de la clause résolutoire le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11 septembre 2025 à minuit pour non-apurement de la dette, qu’à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

En conséquence, il conviendra de faire droit à la demande d'expulsion du logement loué selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution avec le concours de la force publique si nécessaire.

Toutefois, un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, des biens et de tous occupants de son chef ne sera prévue qu’en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit une somme égale au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2025 à minuit, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Il y a lieu de tenir compte de ce que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 11 mai 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

La demande d’astreinte sera rejetée en raison de l’échéancier mis en place et du concours de la force publique qui sera accordé à la première défaillance du locataire dans le paiement de cet échéancier.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges. Le locataire sera condamné à payer au bailleur une somme qui, en raison de l’équité, sera fixée à 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le locataire, partie perdante au procès, supportera les entiers dépens de l’instance.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision qui est de droit. Il sera dit n’y avoir lieu à l’écarter nonobstant appel et sans caution.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS