TJ 83137, 15 juill. 2026, RG 23/00500

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/00500 - N° Portalis DB3E-W-B7H-L377

En date du : 15 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 mai 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [A], né le 29 Juin 1970 à [Localité 1] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [W] [B] épouse [A], née le 14 Mai 1970 à [Localité 2] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [X], né le 22 Novembre 1950 à [Localité 3], de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [O] [E], née le 14 Août A954 à [Localité 4] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Solenn CARPIER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Solenn CARPIER - 096
Me Emily LINOL-MANZO - 44

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 février 2022, Monsieur [Y] [A] et Madame [W] [B] épouse [A] ont acquis de Monsieur [V] [X] et Madame [O] [E] une maison située [Adresse 1], représentant le lot n°2 du lotissement dénommé “[Adresse 3]”.

Les époux [A] se plaignant de différents désordres affectant la piscine et la pergola, ils ont fait dresser des constats de commissaire de justice les 2 juin et 5 août 2022.

Par courrier d’avocat du 26 septembre 2022, les époux [A] ont mis en demeure les vendeurs de prendre en charge les travaux de réparation à hauteur de 44.798, 45 euros TTC.

Par acte du 27 décembre 2022, les époux [A] ont assigné Monsieur [X] et Madame [E] devant le tribunal de céans aux fins de voir :
- condamner les défendeurs in solidum à leur payer la somme de 60.712 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente
- condamner les défendeurs in solidum au règlement de la somme de 20.000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance
- condamner les défendeurs in solidum à leur payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Lors de la conférence présidentielle du 21 mars 2023 une médiation a été ordonnée.
Les parties ont acquiescé à cette médiation et y ont participé. Aucun accord entre les parties n'est intervenu.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes
- condamner les défendeurs in solidum à leur payer la somme de 60.458, 20 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente
- condamner les défendeurs in solidum au règlement de la somme de 20.000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance
- condamner les défendeurs in solidum au règlement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner les défendeurs in solidum aux dépens, en ceux compris les frais de constat, distraits au profit de Maître LINOL MANZO.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 février 2025, Monsieur [X] et Madame [E] demandent au tribunal de :
- DEBOUTER les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusion
- CONDAMNER les consorts [A] à payer aux époux [X] la somme de 2.000 € pour procédure abusive
- CONDAMNER les époux [A] à payer aux époux [X] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER les époux [A] aux entiers dépens comprenant les frais de médiation.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.
Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 24 février 2025 et a renvoyé à l'audience du 24 mars 2025 pour plaidoiries.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2026.
L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2026 et mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les vices cachés

L’article 1641 du Code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les époux [A] estiment que le bien vendu présente des vices cachés, à savoir des fissures dans la piscine, en façade et des infiltrations, qui le rendent impropre à son usage. Ils affirment que s’ils avaient été informés de l’importance des travaux nécessaires, ils n’auraient pas acheté à ce prix-là.
En réponse aux arguments des défendeurs, ils font valoir que la clause exonératoire prévue dans l’acte de vente ne protège que le vendeur qui n’était pas informé des vices au moment de la vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les vendeurs n’ont jamais contesté leur existence.
Ils font par ailleurs valoir que si Monsieur [A] travaille dans le domaine immobilier, il n’est pas un acheteur “professionnel” et ne dispose d’aucune compétence technique en construction pour détecter les vices. Ils soulignent que les désordres étaient bien cachés.

Les défendeurs relèvent que les demandeurs ont fait procéder aux travaux de rénovation de la piscine et de reprise des infiltrations du garage et de la loggia. Ils estiment que cela empêche toute vérification de l’ampleur et de la temporalité des désordres dont ils font état. Ils contestent le risque d’effondrement de la piscine alléguée par le plaquiste des demandeurs et le caractère d’urgence des travaux entrepris. Ils mettent en avant les diagnostics établis le 30 mai 2022.
Ils soulignent que les constats d’huissier produits mentionnent la présente de fissures affectant la piscine et le mur de façade de la pergola et le mauvais état des cheneaux solins et bande d’étanchéité et affirment que les acheteurs étaient parfaitement en mesure de les constater de sorte qu’il ne peut s’agir de vices cachés.
S’agissant de la pergola, Monsieur [X] et Madame [E] font valoir qu’il ne s’agit pas d’une véranda et mais simplement d’une terrasse couverte qui n’a pas l’obligation d’être étanche.
En ce qui concerne l’infiltration d’eau à l’intérieur du bien, ils considèrent qu’il est probable qu’elle ait été prise en charge par l’assureur des demandeurs.
Les défendeurs estiment qu’aucune manoeuvre pour cacher des désordres n’a été démontrée, de même que le caractère impropre du bien à son usage d’habitation.

Afin d’établir l’existence de vices cachés, les demandeurs produisent d’abord au débat un constat d’huissier de justice en date du 2 juin 2022.
Il y est notamment indiqué :
“La piscine est entièrement vide.
Je constate des fissures au niveau des joints de la mosaïque qui sont défectueux et vétustes sur l’ensemble de la piscine.
Certains carrés de mosaïque sont tombés.
Mais aussi des fissures linéaires sur le pourtour de la piscine, des fissures autour du skimmer, des refoulements et du projecteur.
Joints fissurés, cassés manquants sur les margelles du contours de la piscine.
Je constate que la machinerie dans le local technique est neuve.
Le requérant me confirme qu’il y a eu une réfection totale du local technique car le coffret électrique était défectueux.
Présence d’infiltration d’eau dans le local technique (...)
On notera la présence d’une fissure sur le mur de clôture en limite séparative avec le voisin.
Présence d’une fissure sur la façade où se trouve la pergola en polycarbonate.
Traces d’humidité et de coulées jaunâtre sur l’enduit, situé sous la pergola(...)
Puis nous montons à l’étage par un escalier.
Je constate une infiltration d’eau au niveau du plafond de l’escalier.
Nous arrivons sur la terrasse extérieure sud est au premier étage
Sur la droite des solins abîmés et anciens.
Plaque métallique vétustes sur le haut des tuiles.
Sur la gauche au niveau de la pergola, vue du dessus, je constate que l’étanchéité est vétuste. Présence de morceaux de bande d’étanchéité, fissurés et cassés, par endroit”.
S’agissant des désordres affectant la piscine, il est également produit un courrier en date du 13 juin 2022 de M. [H] de la société CILL’CONSTRUCTION qui mentionne :
“Après dépose des pièces à sceller, nous avons constaté que les pièces à sceller de la piscine (refoulement et skimmers) sont raccordés par des tuyaux hydrauliques souples ; ils ne vont pas en fond de fouille avec des tuyaux en pvc rigide.
De plus, le remblaiement du tour de bassin a été fait en terre. Sur les photos, on peut voir que la terre s’est tassée. Par conséquent, la dalle est dans le vide et la terre à terme pourrait tirer sur les tuyaux et donc créer des fuites”.
Les demandeurs fournissent aussi des factures de la société CILL’CONSTRUCTION pour la rénovation de la piscine et la création d’une plage et d’un escalier 4 marches pour l’accès ainsi que plusieurs photographies.

Il résulte de ces éléments que la piscine du bien vendu présentait différents défauts, à savoir des fissures, des joints fissurés ou cassés et des carrés de mosaïque manquant.
Cependant, ces défauts étaient parfaitement visibles de sorte qu’un acheteur normalement attentif aurait dû les constater au moment de la visite du bien. En ce qui concerne la machinerie de la piscine, son caractère défectueux et la nécessité de la remplacer ne ressort que des dires du pisciniste ayant procédé à son remplacement. Or il est évident que celui-ci ne peut être considéré comme objectif puisqu’il avait tout intérêt à obtenir le marché. Par ailleurs, la réfection totale du local technique que les demandeurs reconnaissent avoir entrepris avant le constat exclut de retenir que l’infiltration préexistait et n’est pas consécutive à ces travaux.
En ce qui concerne les infiltrations et fissures de la pergola, là encore si l’huissier a pu les constater sans entreprendre de mesures d’investigations particulièrement poussées c’est bien que ces désordres étaient visibles par un acheteur normalement attentif sauf à démontrer des manoeuvres de dissimulation réalisées par les vendeurs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Pour ce qui est de l’infiltration d’eau à l’intérieur de la maison, aucun élément ne permet d’en déterminer avec certitude l’origine. Les défendeurs produisent au débat une attestation de leur assurance démontrant qu’ils n’ont jamais déclaré de sinistre de ce type. Ainsi, il n’est pas établi que ce défaut préexistait à la vente et était connu des vendeurs.

D’autre part, les demandeurs se plaignent d’infiltrations d’eau dans le garage et le sous-sol.
Sur ce point, ils versent au débat un constat d’huissier en date du 5 août 2022. Il y est indiqué :
“Je constate des traces d’infiltrations d’eau au niveau du plafond.
Nous descendons au sous-sol. Je constate une odeur d’humidité. Présence d’un déshumidificateur en marche. On peut lire “87%” sur le déshumidificateur.
Monsieur [A] me déclare “l’ancien propriétaire avait installé une climatisation et en avait fait une cave à vin. Nous ne pouvons exploiter ce sous-sol, en entreposant des papiers ou affaires. Même mon blouson a moisi.
Je constate la présence de moisissure sur les manches d’un blouson en cuir entreposé dans le sous-sol.
Des dalles de polystyrènes recouvrent le plafond, j’aperçois de la mousse jaune ou autre.
R2serve sur l’étanchéité du plafond.
Présence de taches noirâtres sur les murs, de traces d’humidité sur le sol et le plafond, ainsi que dans l’escalier menant au garage.
Monsieur [A] me déclare “Nous sommes obligés de mettre un déshumidificateur et la climatisation 24h/24h pour réduire l’humidité.
Présence de deux trous sur le haut du mur, un situé au bas de l’escalier, et l’autre situé sur la droite du climatiseur.
Nous les retrouvons au seuil de la terrasse extérieure”.
Les époux [A] produisent également des factures de la société EMTF et un mail de cette société en date du 14 septembre 2022 indiquant : “suite à notre passage nous avons pu observer que toutes les jonctions du chéneau du garage avaient été réparées, mais que les réparations n’ont pas tenues. L’eau s’infiltre alors par ces jonctions, ce qui engendre les infiltrations dans le garage. Si vous le désirez nous pouvons réaliser une recherche de fuite, dans le chéneau (...) En ce qui concerne le sous-sol, un manque de ventilation est la cause de l’humidité ambiante, pour résoudre ce problème, la mise en place d’une VMC sera indispensable pour créer un flux d’air constant, qui assainira les pièces concernées”.
Comme développé précédemment, en l’état de défauts parfaitement visibles constatés par l’huissier de justice, de travaux réalisés par les acheteurs excluant toute possibilité de réaliser une expertise pour déterminer l’origine et l’importance des désordres, l’existence de vices cachés concernant le garage et le sous-sol n’est pas établi.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter les époux [A] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [X] et Madame [E] sollicitent la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils estiment que les demandeurs sont de mauvaise foi eu égard au fait qu’ils ont effectué une déclaration de sinistre à leur assureur habitation concernant les infiltrations et ont omis d’indiquer le montant de la prise en charge et de communiquer le rapport d’expertise établi.

Les époux [A] font état de leur bonne foi ; qu’ils ont tenté de parvenir à une solution amiable, en vain et qu’ils n’avaient pas la possibilité de se retourner contre l’entrepreneur ou l’assureur dommages ouvrage puisqu’ils ont déposé le bilan.

Le seul fait de ne pas voir sa prétention aboutir ne peut suffire à retenir le caractère abusif de l’action. Or, Monsieur [X] et Madame [E] ne prouvent aucune faute des époux [A] dans l’exercice de leur droit d’agir en justice.
Par conséquent, la demande au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [A], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure, comprenant les frais de médiation.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] et Madame [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS: