TJ 83137, 15 juill. 2026, RG 23/03367

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/03367 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MAFB

En date du : 15 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 mai 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Q], né le 21 Juillet 1979 à [Localité 1] (39), de nationalité Française, Enseignant en études supérieures, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [T] [F], née le 20 Mars 1980 à [Localité 2] (25), de nationalité Française, Coordinatrice de la vie sociale pour [D], demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Anthony DIONISI, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Sara MALDERA, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [A], né le 21 Mai 1975 à [Localité 3] (69), de nationalité Française, Chef d’entreprise, demeurant176 [Adresse 2]
Et
Madame [E] [O], née le 06 Juillet 1972 à [Localité 4] (13), de nationalité Française, Cadre en communication et ressources humaines, demeurant176 [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]
tous deux représentés par Me Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :
à :
Me Stéphane CALLUT
Me Anthony DIONISI - 0021

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 20 octobre 2021, Monsieur [J] [Q] et Madame [T] [F] ont acquis de Monsieur [K] [A] et de Madame [E] [O] un appartement avec terrasses, cave et garages représentant les lots 264, 117 et 194 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Se plaignant de l’existence de vices cachés, les acheteurs ont sollicité auprès des vendeurs la somme de 32.397,74 euros par courrier d’avocat en date du 10 octobre 2022.

Par courrier d’avocat en date du 28 octobre 2022, Monsieur [A] et Madame [O] ont contesté tout vice caché.

Par acte du 24 avril 2023 assignant Monsieur [K] [A] et de Madame [E] [O], suivi de conclusions notifiées le 25 avril 2024, Monsieur [Q] et Madame [F] demandent au tribunal de :
A titre principal
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 34.030,13 euros en réparation de leur préjudice matériel, les demandeurs se réservant le droit d'actualiser leur créance
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de leur préjudice moral
A titre subsidiaire
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 34.030,13 euros en réparation de leur préjudice matériel, les demandeurs se réservant le droit d'actualiser leur créance
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de leur préjudice moral
En tout état de cause
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens,
- REJETER toutes demandes contraires.

Aux termes de conclusions notifiées le 21 février 2025, Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] demandent au tribunal de :
- DEBOUTER les consorts [Q] - [F] de l'intégralité de leurs demandes,
- CONDAMNER, à titre reconventionnel, les consorts [Q] - [F] à verser aux [A] et [O] la somme de 10 000,00 € à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNER les consorts [Q] - [F] à verser aux [A] et [O] la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER les consorts [Q] - [F] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 24 février 2025 et a renvoyé à l'audience du 24 mars 2025 pour plaidoiries.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2026.

Le 11 février 2026, les demandeurs ont notifié de nouvelles conclusions.
Le 13 mai 2026, ils ont de nouveau conclu. Ils demandent au tribunal de :
A titre principal
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 34.030,13 euros en réparation de leur préjudice matériel, les demandeurs se réservant le droit d'actualiser leur créance
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de leur préjudice moral
A titre subsidiaire
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 34.030,13 euros en réparation de leur préjudice matériel, les demandeurs se réservant le droit d'actualiser leur créance- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de leur préjudice moral
En tout état de cause
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [E] [O] à verser à Monsieur [J] [Q] et à Madame [T] [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens,
- REJETER toutes demandes contraires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026, Monsieur [A] et Madame [O] demandent au tribunal de :
- DEBOUTER les consorts [Q] - [F] de l'intégralité de leurs demandes,
- CONDAMNER, à titre reconventionnel, les consorts [Q] - [F] à verser aux [A] et [O] la somme de 10 000,00 € à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNER les consorts [Q] - [F] à verser aux [A] et [O] la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER les consorts [Q] - [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2026 et mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du Tribunal.

Il convient dans le cadre d’une bonne administration de la justice d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 24 février 2025 et de prononcer une nouvelle clôture au 13 mai 2026 juste avant les débats.

Sur les vices cachés

L’article 1641 du Code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les demandeurs font état des défauts suivants affectant le bien vendu :
- la défaillance des trois radiateurs
- l’existence de moisissures sur les murs résultant d’un défaut d’étanchéité de la douche
- les barreaux en bois de l’escalier cassés
- le dysfonctionnement du chauffe-eau
- l’absence de mise aux normes de l’électricité.
Ils expliquent avoir visité le bien à trois reprises, en présence de l’agent immobilier, mais que comme l’appartement était entièrement meublé il n’était pas possible de s’apercevoir de son état réel. Ils précisent ne pas avoir actionné les chauffages assez longtemps pour pourvoir constater leur défaillance et que les vendeurs n’ont pas déplacé le lave-vaisselle. Ils soulignent que du scotch avait été collé à l’endroit où se trouve les moisissures sur les murs situés au droit de la salle de bains pour cacher l’existence d’infiltrations. Ils estiment que cela démontre la volonté de dissimulation des vendeurs.
Ils estiment que ces défauts sont graves puisqu’ils empêchent l’utilisation normale du bien.

Les défendeurs se prévalent de l’exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans l’acte notarié aux termes de laquelle l’acquéreur prend le bien en l’état et ne peut se prévaloir de cette garantie que si le vices étaient connus des vendeurs.
Ils font valoir que les acquéreurs ont visité le bien 4 fois, dont une fois où il était intégralement vide et propre.
Ils affirment avoir vécu pendant 14 ans dans le bien, avec leurs enfants, sans jamais avoir constaté les désordres dont les acquéreurs se prévalent. Ils soutiennent que les radiateurs fonctionnaient bien et soulignent que les demandeurs en ont supprimé un ce qui a nécessairement diminué la chaleur produite dans la salle à manger et une surconsommation. Ils font valoir que l’appartement étant équipé d’une climatisation réversible de sorte que, si les radiateurs n’étaient pas suffisants pour les acquéreurs, ils pouvaient également se chauffer par ce moyen.
En ce qui concerne l’installation électrique, les défendeurs soulignent que l’acte de vente précise que l’installation électrique date de plus de 15 ans et présente des anomalies.
S’agissant du chauffe-eau, ils estiment que rien ne démontre que le dysfonctionnement allégué existait au moment de la vente et affirment qu’au contraire il a toujours parfaitement fonctionné.
Les défendeurs indiquent par ailleurs que la salle de bains n’a jamais été rénovée depuis la construction de l’immeuble en 1975. Ils considèrent que les acquéreurs ont été mis en situation d’apprécier l’état de l’installation au moment de la vente. Ils relèvent que le constat d’huissier ne montre que des traces de moisissures à peine visibles sur le mur nu de sorte qu’il est évident qu’elles n’étaient pas visibles à travers une double couche de papier peint, dont l’une était peinte. Ils estiment que rien ne démontre leur connaissance des désordres et contestent avoir positionné du scotch sur les moisissures afin de les dissimuler.
Pour ce qui est de la rambarde de l’escalier, ils affirment qu’au moment de la vente elle ne présentait aucun désordre.

Les défendeurs font valoir, s’agissant du store, que les acquéreurs ont pu le faire fonctionner lors des visites et que l’existence d’un vice caché n’est pas démontré.
Pour ce qui est des fissures au sol, ils affirment qu’elles étaient parfaitement visibles au moment de la vente.
S’agissant du lave-vaisselle, les défendeurs soutiennent que la cuisine a été installée par un cuisiniste professionnel de sorte qu’ils n’ont jamais accéder à l’arrière de cet équipement d’autant qu’il a toujours fonctionné parfaitement.

En premier lieu, en ce qui concerne les radiateurs, les demandeurs produisent un constat d’huissier en date 4 février 2022 qui indique qu’après 20 minutes d’allumage ils ne dégageaient qu’une faible puissance et une facture du 26 septembre 2022 pour l’achat de 4 radiateurs. Aucun de ces éléments ne permet de démontrer que les radiateurs dysfonctionnaient au moment de la vente d’autant que les acquéreurs avaient déjà passé un hiver dans le bien litigieux.
Pour ce qui est du chauffe-eau, les acquéreurs démontrent avoir procédé à son remplacement. Pour autant, ils ne produisent aucune pièce établissant que cet élément d’équipement ne marchait pas ou de façon défectueuse au moment de la vente. A cet égard, il sera observé qu’il s’agit d’un élément qu’il convient de renouveler périodiquement, que les acquéreurs ont acquis un bien en l’état datant de 1975 sans qu’aucune mention ne soit faite par les vendeurs du remplacement récent du chauffe-eau. Dès lors, n’importe quel acheteur en telle situation ne peut exclure d’avoir à remplacer le chauffe-eau dans un temps proche de l’acquisition.
Il en va de même pour le store extérieur. En effet, les demandeurs produisent un devis en date du 26 janvier 2023 pour son remplacement mentionnant que les bras du store existant sont cassés “cause vétusté”. Il sera retenu qu’un acheteur normalement diligent aurait vérifié son fonctionnement et qu’en tout état de cause aucun élément ne démontre que les vendeurs avaient mentionné qu’il était neuf. Or, le devis dont se prévaut les demandeurs prévoit une garantie de 5 ans pour le moteur et de 2 ans pour le reste. Il en résulte qu’il s’agit d’un équipement qui doit être régulièrement changé et que, n’étant pas neuf lors de l’achat, les acquéreurs pouvaient s’attendre à devoir le remplacer.
S’agissant de l’escalier, les demandeurs versent au débat une facture de la société ASCENSO en date du 30 septembre 2022 pour son remplacement, ainsi que le constat d’huissier du 4 février 2022 indiquant qu’en exerçant une pression trois barreaux apparaissent cassés. Là encore, au regard du délai écoulé avant l’établissement de cette pièce, rien ne démontre que ces barreaux étaient cassés lors de la vente.
Pour ce qui est de l’installation électrique, il convient de relever que l’acte de vente, reprenant les conclusions des diagnostics immobiliers, indique “l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt)”. Dès lors, les acquéreurs sont mal fondés à se prévaloir du caractère caché, et a fortiori dissimulé, de cette non-conformité de l’installation aux normes en vigueur.
S’agissant du défaut d’étanchéité de la douche et des moisissures sur les murs, si ces dernières sont visibles, quoique peu étendues, sur les photographies du constat d’huissier, le défaut d’étanchéité ne ressort que d’un devis de la société FABRICE RAGUIN RENOVATION. Ces éléments sont insuffisants pour caractériser la gravité du défaut. Surtout, il est constant que lors de l’acquisition le mur présentant les moisissures était recouvert de deux couches de papiers peints de sorte que rien n’établit que les vendeurs avaient connaissance de ce défaut.
En dernier lieu, pour ce qui est des fissures sur le sol en marbre qui sont visibles sur le constat d’huissier, il sera retenu qu’elles étaient tout autant visibles par un acheteur normalement diligent.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que l’existence de vices cachés n’est pas établie. Les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l'obligation précontractuelle d'information

L’article 1112-1 du code civil dispose que :
“[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Les demandeurs estiment qu’ayant vécu dans les lieux pendants 14 ans, les vendeurs avaient nécessairement connaissance de tous les défauts relevés. Ils leur reprochent de ne pas les avoir informés de ceux-ci.

Les défendeurs font valoir que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises et avaient donc une parfaite connaissance de l’état du bien.

Comme cela a été développé précédemment, il n’a pas été prouvé que les radiateurs, le chauffe-eau et le store dysfonctionnaient et que les barrières en bois de l’escalier étaient cassés au moment de la vente. Dès lors, il ne saurait être reproché aux vendeurs de ne pas en avoir informé les acquéreurs.
S’agissant des moisissures sur les murs situés aux droits de la douche, rien n’établit que les vendeurs en avaient connaissance puisque celles-ci étaient recouvertes par deux couches de papiers peints.
Pour ce qui est enfin de l’installation électrique, il a été relevé que l’information des anomalies l’affectant avaient été donnée de façon particulière dans l’acte de vente notarié.
Au regard de ces éléments, les demandeurs ne démontrent pas de manquement de Monsieur [A] et de Madame [O] à leur obligation précontractuelle d’information.
Par conséquent, Monsieur [Q] et Madame [F] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [A] et Madame [O] sollicitent la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils font valoir que la procédure et la remise en cause de leur honnêteté leur a causé un stress important.

Monsieur [Q] et Madame [F] concluent au rejet de cette prétention.

Le seul fait de ne pas voir sa prétention aboutir ne peut suffire à retenir le caractère abusif de l’action. Or, Monsieur [A] et Madame [O] ne prouvent aucune faute de la part de Monsieur [Q] et Madame [F] dans l’exercice de leur droit d’agir en justice.
Par conséquent, la demande au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] et Madame [F], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [A] et Madame [O] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS :