TJ 38185, 23 juill. 2026, RG 26/00049
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Texte de la décision
REFERES
ORDONNANCE N°
DOSSIER N° RG 26/00049 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MY5I
AFFAIRE : S.A.S. SOCIÉTÉ AF2L C/ S.A.S. SOCIÉTÉ PV EXPLOITATION FRANCE
Le : 23 Juillet 2026
Copie exécutoire
et copie à :
la SELARL LX [Localité 1]-CHAMBERY
Me Agnès ORIOT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 JUILLET 2026
Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
S.A.S. SOCIÉTÉ AF2L, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 842 356 248, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Agnès ORIOT, avocat au barreau de GRENOBLE, Maître Bruno TRAESCH, avocat au barreau dePARIS,
D’UNE PART
ET :
DEFENDERESSE
S.A.S. SOCIÉTÉ PV EXPLOITATION FRANCE Anciennement PV RESIDENCES ET RESORTS France, immatriculée auprès du greffe du tribunal de commerce de PARIS sous le numéro 884 607 193, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE, Maître Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
D’AUTRE PART
Vu l’assignation en date du 15 Décembre 2025 pour l’audience des référés du 07 Mai 2026 ; Vu le renvoi au 11 Juin 2026;
A l’audience publique du 11 Juin 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé des 21 et 25 janvier 2017, M. [B] [A] a consenti à la société PV Résidences & Resorts France (devenue PV Holding, aux droits de laquelle vient la société PV Exploitation France), un bail commercial portant sur le lot n° 1240-03 de la [Adresse 3], située à [Localité 2], soit un appartement de type 2 d’une surface de 39,40 m² environ.
Ce bail est fixé à une durée de 9 ans et un jour à compter du 30 avril 2017, pour s’achever le 30 avril 2026. Le loyer initial est fixé au montant annuel minimum garanti de 4 861 € hors taxes et hors charges.
Par acte authentique du 10 décembre 2021, M. [A] a vendu ce bien à la société AF2L, laquelle est désormais le bailleur.
Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la société AF2L a fait signifier à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement du bail commercial pour la date du 30 avril 2026, avec offre de payer l’indemnité d’éviction pour un montant à déterminer, amiablement ou judiciairement.
Par courrier du 5 mars 2026, la société PV Exploitation France a sollicité du bailleur le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 77 574 €.
Aucun accord n’est intervenu sur le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur.
C’est dans ces conditions que par acte délivré le 23 décembre 2025, la société AF2L a fait assigner la société PV Exploitation France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble et demande, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L. 145-14 et L. 145–28 du code de commerce, de :
désigner tel expert qu’il lui plaira désigner, avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux soit le bien immobilier correspondant au lot n°1240-03 de la [Adresse 4], situé à [Localité 3], appartenant à la société AF2L exploité par la société PV Exploitation France, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société PV Exploitation France, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société PV Exploitation France à la suite de son éviction ; Lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce, l’indemnité due par la société PV Exploitation France pour l’occupation des lieux, à compter du 30 avril 2025, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ; Dire que l’expert judiciaire aura pour mission de décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois ans ; Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de trois mois de sa saisine ; Fixer le montant de la provision qui lui sera due et réserver les dépens.
Par conclusions notifiées le 9 juin 2026, reprises à l’audience, la société PV Exploitation France demande en dernier lieu au juge des référés de :
A titre principal
juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société AF2L à la société PV Exploitation à la somme globale de 101 219 euros, incluant la somme de 83 576 euros à titre d’indemnité d’éviction en principal, augmentée des indemnités accessoires, à parfaire au jour du jugement à intervenir et condamner la société AF2L au paiement desdits montants,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire de Grenoble ne s’estimerait pas suffisamment éclairé :
désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de céans, avec pour mission de : - Visiter les lieux décrits aux termes du bail commercial à effet du 30 avril 2017, les décrire,
- Dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire,
- Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire, et notamment :
- la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux objet du bail commercial des 21 et 25 janvier 2017, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,
- les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par la société PV Exploitation France,
- l’indemnité pour trouble commercial,
En tout état de cause,
condamner la société AF2L au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise, et de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats qu’il existe un litige entre la société AF2L et la société PV Exploitation France sur le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être due par le bailleur.
A cet égard, il convient de rappeler que le juge des référés, saisi d’une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, n’a pas le pouvoir de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due, comme demandé par le preneur, ni de condamner le bailleur au paiement de cette indemnité. Il appartiendra au juge du fond de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi, le cas échéant, de se prononcer sur l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs, il n’appartient pas non plus au juge des référés de dire que le preneur est autorisé à rester dans les lieux jusqu’au paiement complet de l’indemnité. En effet, cette possibilité résulte de la loi elle-même et ne nécessite donc aucune autorisation, sauf litige qui n’existe pas à ce stade. En cas de manquement du preneur à ses obligations, ce droit peut être contesté par le bailleur, ce qui n’est pas l’objet de la présente instance. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.
Il résulte de ce qui précède que la société AF2L justifie ainsi d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin, notamment, de voir estimées les valeurs des indemnités d’éviction et d’occupation.
La mesure se déroulera aux frais avancés de la société AF2L au contradictoire de la société PV Exploitation France selon la mission et les modalités fixées ci-dessous.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Selon le deuxième alinéa de l’article 491 du code de procédure civile le juge des référés statue sur les dépens.
La partie défenderesse à une mesure d’expertise ne peut être considérée comme partie perdante. Dans ces conditions la société AF2L conservera la charge des dépens.
En l’état de la procédure, aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société PV Exploitation France.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société PV Exploitation France de fixation de l’indemnité d’éviction et de condamnation de la société AF2L au paiement de la somme correspondante ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société PV Exploitation France tendant à dire qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux ;
Ordonne une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la société AF2L et de la société PV Exploitation France ;
Désigne en qualité d’expert :
M. [K] [G]
expert près la cour d’appel de [Localité 1]
demeurant [Adresse 5]
[Courriel 1]
tél : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]
Rubriques :
C.18.1. Estimations immobilières matérielles : valeurs vénales de murs, terrains non agricoles, indemnité d’expropriation, droits réels immobiliers.
C.18.2. Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises.
C.18.3. Droits sociaux à prépondérance immobilière.
C.18.4. Préjudices immobiliers.
Lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :
1- Les parties préalablement convoquées, se faire communiquer tous documents contractuels et techniques utiles, se rendre sur les lieux, lot n° 1240-03 de la [Adresse 6]), entendre les parties ainsi que tout sachant de son choix ;
2- Visiter et décrire les lieux, les photographier, en cas de contestations les mesurer,
3- Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires pouvant être dues par le bailleur conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce :
a. Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b. Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’u titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;
4- Rechercher si l’activité exercée dans les locaux par la société PV Exploitation France est transférable ;
5- Au regard du bail à effet du 30 avril 2017 et de ses avenants éventuels, donner un avis motivé sur le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation due par la société PV Exploitation France à compter du 30 avril 2026 jusqu’à son départ effectif ;
6- Faire toutes observations utiles à la solution du litige ;
Fixe à TROIS MILLE EUROS (3 000,00 €), le montant de la somme à consigner par la société AF2L avant le 18 septembre 2026 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble et dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;
Dit que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;
Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;
Dit que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 mars 2027 ;
Dit que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;
Dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38) ;
Laisse la charge des dépens à la société AF2L ;
Déboute la société PV Exploitation France de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD
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