TJ 38185, 23 juill. 2026, RG 26/00208

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 26/00208 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M2LR

AFFAIRE : [C] C/ [H]

Le : 23 Juillet 2026

Copie exécutoire
et copie à :
Me Catherine SCHULD
Maître Jean ROBICHON de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 JUILLET 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [M] [C]
née le 08 Mai 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine SCHULD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]
né le 25 Juillet 1994 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHONE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean ROBICHON de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 16 Janvier 2026 pour l’audience des référés du 26 Février 2026 ; Vu les renvois successifs;

A l’audience publique du 11 Juin 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 26 novembre 2019, M. [D] [H] a acquis de Mme [V] [C] un appartement en viager, moyennant le paiement de la somme de 28 000 € au comptant, et d’une rente annuelle viagère de 2 388,00 € (mensualisée à 199 €).

En mars 2023 une fuite sur le circuit de chauffage collectif par le sol s’est produite, entraînant l’arrêt du chauffage dans l’appartement occupé par Mme [V] [C].

En janvier 2024 M. [D] [H] a fourni à Mme [V] [C] des radiateurs d’appoint à bain d’huile dans l’attente de pouvoir réaliser les travaux de remise en fonctionnement du chauffage. Toutefois, ces travaux n’étaient toujours pas réalisés à la fin de l’année 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 5 février 2026, Mme [V] [C] a fait assigner M. [D] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2026, reprises à l’audience, elle demande au juge des référés de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

condamner M. [D] [H] à faire réaliser les travaux de remise en route du chauffage collectif dans l’appartement de Mme [V] [C], sous astreinte de 100 € de retard à compter de la décision à intervenir (sic),dans l’attente de la réalisation effective des travaux, autoriser Mme [V] [C] à suspendre le règlement des charges locatives,condamner M. [D] [H] à payer à Mme [V] [C] une provision de 15 000 € à valoir sur ses préjudices et sur les frais qu’elle a dû engager pour pallier la carence de M. [D] [H] afin de chauffer son appartement,condamner M. [D] [H] à payer à Mme [V] [C] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [D] [H] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le10 juin 2026, reprises à l’audience, M. [D] [H] demande en dernier lieu au juge des référés de :

débouter Mme [V] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner Mme [V] [C] à payer à M. [D] [H] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [V] [C] aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’exécution de travaux

En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient à celui qui agit sur ce fondement de rapporter la preuve de l’existence du trouble et de son caractère manifestement illicite.

En l’espèce, les relations contractuelles des parties résultent de l’acte de vente en viager du 26 novembre 2019, aux termes duquel Mme [V] [C], venderesse, réserve à son profit pendant sa vie, et jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation des biens vendus.

Il est convenu que « toutes les grosses réparations incomberont à l’acquéreur qui devra les faire exécuter à ses frais, sans que le vendeur puisse réclamer d’indemnité, quelle que soit la durée des travaux », les réparations locatives restant à la charge du vendeur.

Concernant les charges de copropriété, l’acte prévoit que les charges dites récupérables seront acquittées par Mme [V] [C] pendant toute la durée du droit d’usage et d’habitation, tandis que, concernant les dépenses exceptionnelles « il sera fait application purement et simplement des articles 605 et 606 du code civil ainsi qu’il a été dit ci-dessus ».

Il résulte ainsi de cet acte que, s’agissant des travaux pouvant devenir nécessaires durant l’occupation du bien par Mme [V] [C], seuls ceux relevant des articles 605 et 606 du code civil sont à la charge de l’acquéreur.

L’article 605 du code civil dispose que l'usufruitier (auquel est assimilé le vendeur en viager) n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire (soit l’acquéreur en viager), à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Et l’article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Dès lors, l’absence de chauffage dans l’appartement de Mme [V] [C], quand bien même il s’agit d’un chauffage collectif au sol dont la réparation est coûteuse, n’entre manifestement pas dans les prévisions des travaux mis à la charge de l’acquéreur par l’acte de vente.

Dans ces conditions, si le trouble est établi en ce que l’appartement occupé par Mme [V] [C] est sans chauffage collectif (des chauffages d’appoint ayant été fournis par M. [D] [H] dès le mois de janvier 2024) depuis de nombreux mois, l’illicéité de ce trouble au regard des obligations qui pèsent sur M. [D] [H] n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Le fait que M. [D] [H] ait entrepris les démarches pour faire procéder, à ses frais, aux travaux de réparation est indifférent à la solution du litige.

La demande de réalisation de travaux sous astreinte sera donc rejetée.

2. Sur la demande de provision

En application du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte des motifs qui précèdent que la responsabilité de M. [D] [H] dans le préjudice de jouissance que Mme [V] [C] subit du fait de l’absence de chauffage dans son logement est sérieusement contestable, de sorte que la demande de provision ne peut qu’être rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Mme [V] [C], qui perd le procès, supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [H] la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [V] [C] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS