TJ 38185, 23 juill. 2026, RG 25/01774

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01774 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MU5T

AFFAIRE : Société [Adresse 1]

Le : 23 Juillet 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SCP LACHAT MOURONVALLE
Me Mathilde PROVOST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 23 JUILLET 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SDC [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, Syndic de Copropriété au capital de 99 091,00 € immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n° 328 897 020, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Mathilde PROVOST, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 21 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 06 Novembre 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 11 Juin 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [S] est propriétaire au sein de la copropriété de l'immeuble [Localité 1] situé [Adresse 5] et [Adresse 6].

Par courrier recommandé du 10 juillet 2025, présenté et délivré le 11 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 21 948,51 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l'informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement de l’arriéré de charges.

Dans le dernier état de ses prétentions résultant des conclusions notifiées le 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [S] au paiement de la somme de 23 886,77 euros « correspondant à l’arriéré de charges arrêté au 22 septembre 2025 », somme à parfaire au jour où il sera statué, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts.
A titre subsidiaire, il sollicite sa condamnation au paiement de « la somme due au titre des impayés et la somme de 1.213,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance si les frais de contentieux et les dépens étaient expurgés du décompte, soit la somme de 23 886,77€, somme à parfaire ».
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en réponse notifiées le 04 mai 2026, Monsieur [T] [S] conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, en application des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 122 du code de procédure civile, « pour défaut de droit d’agir en raison de l’irrégularité de la mise en demeure » et au débouté du syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires, outre la condamnation du demandeur aux dépens.
A titre subsidiaire, Monsieur [S] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la réduction à de plus justes proportions du montant réclamé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [T] [S]
L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Selon l’article 14-1 de cette loi, « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande (3e Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007 et 3e Civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.950 publié), ce qui exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

L’indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou de l'article 14-2 I,La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;Le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.
Si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l'irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d'agir.

En l’espèce, la mise en demeure du 10 juillet 2025, distribuée le lendemain, renvoie expressément au décompte individuel de charges arrêté le 07 juillet 2025, dont il est indiqué à deux reprises qu’il est annexé au courrier. Un décompte arrêté à cette date est produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°13. Les provisions échues, réclamées au titre de l’exercice 2025 alors en cours, y sont détaillées.

Par ailleurs, cette mise en demeure rappelle le délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de l’arriéré ainsi que l’exigibilité des autres provisions non encore échues à l’expiration dudit délai.

Par conséquent, la mise en demeure du 10 juillet 2025, distribuée le lendemain, est régulière. La fin de non-recevoir opposée par Monsieur [S] sera rejetée et le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable en ses demandes.

2. Sur les demandes en paiement de l’arriéré de charges et les frais nécessaires

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2021 et vote du budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2023, modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31 décembre 2024, modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2026,Une mise en demeure datée du 15 avril 2024, présentée le 17 avril 2024 et distribuée le 18 avril 2024, à laquelle était annexée un extrait de compte édité le 09 avril 2024, La mise en demeure du 10 juillet 2025, présentée et distribuée le 11 juillet 2025, à laquelle était annexée un extrait de compte arrêté au 07 juillet 2025,Un extrait de compte arrêté au 18 septembre 2025 (édité le 22 septembre 2025), Le contrat de syndic, Un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024 (édité le 09 avril 2024), Un extrait de compte arrêté au 10 avril 2026 (édité le 12 mai 2026) laissant apparaitre un solde débiteur à hauteur de 23 886,77 euros, Un extrait de compte arrêté au 07 juillet 2025, édité le jour-même.
Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2021 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2025 et 2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 11 juillet 2025, Monsieur [T] [S] était redevable de la somme de 20 724,51 euros au titre des charges et provisions échues (après déduction des frais).
Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure.
Les provisions sur charges et fonds de travaux n°4 de l’exercice 2025 (747,30 € + 36,07 €) et n°1 et 2 de l’exercice 2026 (747,30 € x 2 + 36,07 € x 2), apparaissant sur le dernier relevé de compte produit, sont désormais échues.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi des mises en demeure des 15 avril 2024 et 10 juillet 2025, respectivement accompagnée d’un extrait de compte permettant de connaitre le détail des sommes réclamées.
Toutefois, aucun montant n’est associé à l’envoi de la première mise en demeure et aucun élément ne justifie le montant de 1 213 euros associé à la seconde mise en demeure du 10 juillet 2025, le contrat de syndic prévoyant un montant de 45,60 euros pour l’envoi recommandé d’un tel courrier. La somme due à ce titre sera donc réduite à ce montant (déduction de la somme de 1 167 €)

Par ailleurs, aucune pièce versée ne justifie les multiples autres sommes débitées au titre de frais de contentieux et de mises en demeure non produites (3 x 45,60 € + 33,60 € x 2 + 480 € + 180 € + 4 x 120 €).

Enfin, la somme de 55,15 euros, portée au débit du compte individuel du copropriétaire le 21 octobre 2025, correspond au montant de l’assignation et sera donc comprise dans les dépens.

C’est donc une somme totale de 2 566,55 euros qui doit être déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés seront retenus pour la seule somme de 45,60 euros (mise en demeure du 10 juillet 2025).

Dans ces conditions, Monsieur [T] [S] sera condamné au paiement des sommes de 21 274,62 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 10 avril 2026 et de 45,60 euros au titre des frais nécessaires, soit un total de 21 320,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 pour la somme de 20 724,51 euros et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

3. Sur la demande de délais

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Monsieur [T] [S] qui n'apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque et justifie de difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les frais et dépens
Monsieur [T] [S], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [S] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS