TJ 37261, 17 juill. 2026, RG 25/05406

MINUTE N° : 26/00672

JUGEMENT
DU 17 Juillet 2026

N° RC 25/05406

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[I] [S]

Débats à l'audience du 18 Juin 2026

copie et grosse le :
à
EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 17 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [L] [R] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [I] [S]
née le 02 Juillet 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
comparante

D'autre Part ;

RG 25/05406

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, la société Val touraine habitat a consenti un bail d'habitation à Madame [I] [S], portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel - y compris garage/stationnement - de 492,93 euros, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 4 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, demeuré infructueux.

La société Val touraine habitat a ainsi fait assigner Madame [I] [S] par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [I] [S] ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- condamner Madame [I] [S] au paiement :
- de la somme en principal de 2 633,03 euros au titre des impayés de loyers et de charges, à parfaire à la date du jugement à intervenir ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail, avec intérêts de droit ;
- de la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens selon article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et tous actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilières.

La société Val touraine habitat - par la voix de sa représentante dûment mandatée - actualise la dette locative à la somme de 1715,48 euros hors frais. Elle indique que le paiement du loyer a repris depuis août 2025, le montant du loyer résiduel étant de 261,07 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs. Elle précise que Madame a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement, déclaré recevable le 28 mai 2026 avec orientation vers un réaménagement des dettes.

Madame [I] [S] indique avoir occupé un emploi en CDD, terminé. Elle confirme régler son loyer depuis août 2025 avec un effort financier supplémentaire.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 septembre 2025 portant sur la somme en principal de 2 683,48 euros au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai de deux mois applicable, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 5 novembre 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le1er décembre 2021, le commandement de payer délivré le 4 septembre 2025 pour un montant en principal de 2 683,48 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 715,48 euros, hors frais.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du présent décompte arrêté à la date de l’audience à la somme de 1 982,16 euros, la somme de 266,70 euros de frais de commissaire qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Madame [I] [S] sera ainsi condamnée à verser à la société Val touraine habitat la somme de 1 715,48 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 1] et [Localité 2] a rendu le 28 mai 2026 au profit de Madame [I] [S] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers un réaménagement des dettes. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire paie régulièrement son loyer depuis août 2025. Le bailleur a indiqué lors de l’audience être favorable à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [I] [S] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, selon les modalités décrites au dispositif ci-dessous.

Madame [I] [S] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.
Sur les demandes accessoires

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens à la charge de Madame [I] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021 entre Madame [I] [S] et la société Val touraine habitat concernant le bien situé4 [Adresse 5] sont réunies au 5 novembre 2025 ;

Condamne Madame [I] [S] à payer à la société Val touraine habitat la somme de 1 715,48 euros (MILLE SEPT CENT QUINZE EUROS, QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2026 ;

Autorise Madame [I] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et le solde à la 36ème échéance, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [I] [S] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Val touraine habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [I] [S] soit condamné à verser à la société Val touraine habitat, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [I] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le dix sept juillet deux mille vingt six par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

RG 25/05406