TJ 37261, 16 juill. 2026, RG 25/02685

MINUTE N° : 26/00187

JUGEMENT
DU 16 Juillet 2026

N° RC 25/02685

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[G] [K]

ET :

[U] [W]

Débats à l'audience du 12 Février 2026

copie et grosse le :
à
Me David ATHENOUR

copie le :
à
Monsieur [G] [K]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 16 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 16 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [G] [K]
né le 15 Juillet 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
comparant

D'une Part ;
ET :

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me David ATHENOUR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

RG 25/02685

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 8 janvier 2024, Madame [W] [U], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL Cabinet GUESDON, a consenti à Monsieur [K] [G] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé sis [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1200,00 € hors charges.

Déplorant un certain nombre de désordres, Monsieur [K] [G] a fait assigner Madame [W] [U] par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- condamner Madame [W] [U] à lui verser la somme de 10000,00 € en réparation du préjudice subi;
- condamner Madame [W] [U] au paiement de la somme de 1099,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience, Monsieur [K] [G] maintient les termes de son assignation et précise que la somme de 10000,00 € réclamée au titre du préjudice subi se répartit comme suit:
- 8500,00 € de réduction de loyer par rapport à la surface habitable erronée
- 500,00 € au titre d’un abus de droit
- 1000,00 € au titre du péjudice moral
Il soutient avoir subi un préjudice en raison, d’une part, surface habitable inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location et, d’autre part, en raison d’un dysfonctionnement des éléments d’équipements de chauffage et de nuisances sonores. En revanche, il reconnaît le montant de la dette locative.

En réplique, Madame [W], représentée par son conseil, demande au tribunal de:
- déclarer Monsieur [K] irrecevable en sa demande au titre de la diminution proportionnelle de loyer ;
- débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes ;
Reconventionnellement,
- condamner Monsieur [K] [G] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2006,16 € au titre de l’arriéré locatif ;
- condamner Monsieur [K] [G] à payer à Madame [W] [U] la somme de 265,00 € au titre de la remise en état des lieux ;
- condamner Monsieur [K] [G] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle soulève le non respect du principe du contradictoire, Monsieur [K] versant aux débats des pièces non communiquées et faisant l’objet d’une double numérotation. Elle soulève, en outre, l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [K] concernant la surface habitable, le délai d’action en justice étant de 4 mois après la demande amiable adressée au bailleur et demeurée sans effect ; l’action est donc forclose. Elle soutient, par ailleurs, que le dysfontionnement des appareils de chauffage n’est pas démontré et que l’appareil de chauffage du salon est plus bruyant lors de la mise en route jusqu’à l’atteinte de la température de consigne. A titre reconventionnel, elle réclame la somme de 3180,00 € au titre des impayés de loyers et dégradations locatives consécutives à un sinitre dégât des eaux d’octobre 2024 non déclaré par Monsieur [K] à son assureur.

Monsieur [K] remet au tribunal un dossier contenant un certain nombre de pièces dont la numérotation ne correspond pas au bordereau de pièces annexé à son assignation ainsi que des conclusions responsives sans justifier de la communication de celles-ci à la défenderesse. Ainsi, en application du principe du contradictoire prévu à l’article 16 du code de procédure civile, ces pièces et conclusions seront écartées des débats.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 3 juillet 2026 puis au 16 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’action relative à la surface erronée

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 su 24 mars 2014 prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Ce délai est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

En l’espèce, Monsieur [K] produit une mise en demeure adressée par voie de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 à Madame [W] d’avoir à indemniser Monsieur [K] de son préjudice résultant de la surface erronée du logement donné à bail en application de l’article 3-1 susvisé à laquelle Madame [W] a répondu défavorablement en date du 6 février 2025.

Il résulte de l’assignation délivrée en date du 2 juin 2025 que Monsieur [K] sollicite la somme de 10.000,00 € en réparation du préjudice subi. A l’audience, il soutient oralement que la somme de 10.000,00 € réclamée se répartit comme suit :
- 8500,00 € de réduction de loyer par rapport à la surface habitable erronée
- 500,00 € au titre d’un abus de droit
- 1000,00 € au titre du péjudice moral

Il apparaît, par conséquent, que Monsieur [K] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande de diminution de loyer au-delà du délai de 4 mois à compter de la mise en demeure délivrée le 27 janvier 2025. Il convient, par conséquent, de constater la forclusion de sa demande.

La demande de Monsieur [K] formée au titre de la diminution du loyer est donc irrecevable.

Sur les dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, afin de maintenir le logement en bon état.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans son article 3 que “Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.”

En l’espèce, Monsieur [K] déplore un dysfonctionnement des appareils de chauffage/climatisation en raison des nuisances sonores provoquées par ceux-ci mais également une température de la pièce non conforme à la température consigne de l’appareil de chauffe. Il produit un procès-verbal de constat dressé par la SCP [N] [R], Commissaire de justice, en date du 17 décembre 2024 aux termes duquel il apparaît que le système de chauffage est constitué de quatre unités indépendantes de marque FRICO : deux sont installées dans la pièce de vie et une unité dans chacune des chambres.
Au démarrage des unités, le commissaire de justice constate un sifflement constant et relève, au moyen d’un sonomètre, une émission de bruits passant de 17/18 dbA à 44/50 dbA en position automatique avec une température consigne de 20 °C et à 29/30 dbA en intensité minimale.
La bailleresse produit un mail du 1er février 2025 de Monsieur [A], technico-commercial de la SAS FRICO, expliquant que l’intensité du volume sonore émis par les appareils de chauffe est logique puisque l’appareil va gérer de façon autonome sa puissance afin d’atteindre au plus vite la température de consigne. Il confirme une mauvaise utilisation par le locataire des appareils de chauffe fonctionnant, au vu des photos transmises à celui-ci, en mode manuelle et non automatique. Il ajoute dans un second courrier que l’utilisation des appareils par le locataire, à savoir le fait d’éteindre les appareils entrainant inévitablement une chute de la température de la pièce, n’est pas compatible avec ce type d’appareil.

En outre, les captures d’écran produites par Monsieur [K] laissant apparaître des mesures de décibels via une application téléchargée sur son téléphone ne permettent pas de déterminer pas la température de la pièce au moment de la mise en fonctionnement ni de s’assurer du fonctionnement en continu desdits appareils.
Ainsi, Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve de nuisances sonores anormales et persistantes en provenant des unités de chauffage et de climatisation.

Monsieur [K] déplore, également, un système de climatisation des unités du salon non fonctionnel et produit un tableau de relevé de température sans justifier du mode opératoire utilisé pour relever ces températures. Dans son procès-verbal du 17 décembre 2024, le commissaire de justice indique que les deux unités présentes dans le salon ne sont pas réversibles sans préciser quelles opérations ont été effectuées sur celles-ci pour établir ce constat.
Monsieur [K] ne produit acun justificatif d’intervention d’un technicien sur les unités de chauffage/climatisation permettant de mettre en évidence un dysfonctionnement de celles-ci.
En revanche, il résulte de l’état des lieux d’entrée que le salon est équipé de deux blocs clim/ chauffage en bon fonctionnement. De plus, le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y], commissaires de justice, en date du 8 janvier 2026 permet d’établir que les unités de chauffage sont réversibles et produisent du froid en mode climatisation, seules les commandes tactiles de l’unité côté salon apparaissent usagées mais n’empêchent en rien le bon fonctionnement de l’appareil. Il convient de relever que Monsieur [K] a quitté les lieux le 14 août 2025 et que le logement n’a pas été remis en location depuis cette date.

Ainsi, Monsieur [K] est défaillant dans l’administration de la preuve d’un dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation du logement et sera débouté de ses demandes formées à ce titre. Partant, les demandes de Monsieur [K] formées au titre de son préjudice moral et d’un abus de droit seront, de fait, rejetées.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 janvier 2024, la sommation de payer délivrée le le 27 janvier 2025 d’un montant en principal de 1872,03 € et un arrêté de compte en date du 21 juillet 2025 faisant apparaître une somme de 1872,03 € € à la charge du locataire.

Monsieur [K] [G] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il sera donc condamné à verser à Madame [W] [U] la somme de 1872,03 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 septembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie de 1200,00 €.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur déplore des dégradations sur le plafond du logement incombant à Monsieur [K] et réclame la somme de 265,00 € au titre de ses dégradations.
Elle verse aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé le 2 février 2024, l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 14 août 2025 et le devis de la société [Z] [E] portant sur la remise en peinture d’un pan de mur.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué dans un état conforme à celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée. Ainsi, aucune dégradation n’ayant été constatée, la demande de Madame [W] portant sur les dégradations locatives sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

RG 25/02685

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [K] [G], perdant le procès, sera condamné à verser à Madame [W] [U] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [G] comprenant les frais de procès-verbal de saisie conservatoire en date du 12 juin 2025.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [K] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamne Monsieur [K] [G] à payer à Madame [W] [U] la somme de 1872,03 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET TROIS CENTIMES) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 septembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie de 1200,00 € ;

Déboute Madame [W] [U] de sa demande formée au titre des dégradations locatives ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [K] [G] à verser à Madame [W] [U] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection