TJ 19031, 23 juill. 2026, RG 26/00014

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 JUILLET 2026

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N° RG 26/00014 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6KM

NATAF : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité (50D)

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 JUILLET 2026

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Madame [U] [X], née le 17 Février 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSES :

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Sophie MORIN - FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE

S.A.S. FD IMMOBILIER, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 524 379 492, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat postulant inscrit au barreau de BRIVE, Me Manuel RAISON, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Copie exécutoire Me Morin-Feyssac, Me Renaudie, Me Chadal le 23/07/2026

DÉBATS : Audience Publique du 11 Juin 2026

Président : Caroline CHABANON, Président du Tribunal Judiciaire de Brive,

Greffier : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 23 Juillet 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi par la société FD IMMOBILIER le 05 juillet 2025, Madame [U] [X] a acquis auprès de Madame [Y] [N] un bien immobilier cadastré section BC n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un prix de 118.000 euros.

Madame [U] [X] s’est plainte de l’apparition de désordres.

La société FD immobilier a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 juillet 2025, adressé à Madame [U] [X] le compromis de vente, le plan cadastral, l’arrêté relatif à la mérule et les diagnostics techniques du bien acquis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 août 2025, Madame [U] [X] a mis en demeure la société FD IMMOBILIER de faire procéder par la venderesse à la déclaration du sinistre auprès de son assureur et d’obtenir les renseignements inhérents à ce désordre.

Suivant devis n°2025-1654 du 03 septembre 2025, Madame [Y] [N] a confié à la société PATOU DESIGNS le chiffrage des travaux de réfection du plafond du séjour.

Elle a également mandaté la SASU A.B. DIAGNOSTICS afin de réaliser un nouveau diagnostic technique relatif au plomb. Cette dernière a rendu son constat de risque d’exposition au plomb le 08 septembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusée de réception du 19 septembre 2025, Madame [U] [X] a mis en demeure la SAS FD IMMOBILIER de : - faire procéder par la venderesse à la déclaration du sinistre auprès de son assurance,
- procéder immédiatement à la signature d’un avenant prorogeant le compromis, afin de sécuriser juridiquement la transaction,
- de faire procéder par la venderesse à la déclaration officielle du sinistre auprès de son assurance,
- de mandater un expert d’assurance indépendant, chargé d’établir contradictoirement l’origine et l’ampleur des désordres,

- de lui transmettre sous huit jours l’ensemble des rapports, constats et justificatifs relatifs à ces désordres.

La société ARG DETECT, mandatée par Madame [Y] [N], a effectué une recherche de fuite dont il a été dressé rapport le 08 octobre 2025.

Les parties ont sollicité les services de Monsieur [M] [I], expert d’assuré, lequel a déposé son rapport le 30 décembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2026, le notaire chargé de dresser l’acte authentique de vente a mis en demeure Madame [U] [X] de comparaître à son étude pour réaliser la vente.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 9 et 10 février 2026, Madame [U] [X] a fait assigner la SAS FD IMMOBILIER et Madame [Y] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins de voir, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens, ainsi que les frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 05 mars 2026, le président du tribunal judiciaire statuant en référé a ordonné une médiation.

La tentative de médiation ayant échoué, Madame [P] [X] a, aux termes de ses conclusions n°4 transmises par voie électronique le 10 juin 2026, maintenu l’ensemble de ses demandes.

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 09 juin 2026, Madame [Y] [N] demande au juge des référés de débouter Madame [U] [X] de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS FD IMMOBILIER, dans ses conclusions en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 04 juin 2026, sollicite, à titre principal que Madame [U] [X] soit déboutée de sa demande d’expertise, à titre subsidiaire qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves concernant la mesure d’expertise sollicitée. En toute hypothèse, la société FD IMMOBILIER sollicite la condamnation de Madame [P] [X] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître RENAUDIE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 au cours de laquelle elle a été plaidée.

En application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Il existe un motif légitime lorsque trois conditions sont réunies, à savoir que les prétentions du demandeur ont un caractère apparemment sérieux, que la mesure est utile et qu’elle permet d’améliorer la situation probatoire de l’intéressé.

Le motif légitime d’une partie à solliciter une mesure d’instruction relève de l’appréciation souveraine du juge des référés. Dans ce cadre, le juge des référés doit vérifier que la mesure sollicitée est pertinente et qu’elle a bien pour objectif d’établir une preuve susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur. Partant, il doit s’assurer qu’un litige est plausible et crédible. Il ne peut toutefois – sans outrepasser ses compétences - statuer sur les mérites et les chances de succès d’une action au fond.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de ce texte.

Il résulte d’une jurisprudence constante que de telles mesures ne sont exclues que dans l’hypothèse où la prétention que le rapport d’expertise permettrait éventuellement de soutenir est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, Madame [U] [X] sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au motif que le bien dont elle souhaite faire l’acquisition est affecté de plusieurs désordres notamment la présence de plomb, l’existence de fuites et des anomalies de l’installation électrique, étant précisé qu’elle a découvert ces désordres après la signature du compromis de vente.

Concernant le plomb, le constat de risque d’exposition du 24 novembre 2023 indique que lors de sa réalisation, “il a été mis en évidence la présence de revêtement contenant du plomb, au-delà des seuils en vigueur”. Le constat de risque d’exposition au plomb réalisé le 08 septembre 2025, à l’instar du précédent, conclut à la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur et préconise la réalisation de travaux pour supprimer l’exposition au plomb et garantir la sécurité de ses occupants. En outre, il résulte de la lettre recommandée adressée par la société FD IMMOBILIER le 08 juillet 2025 que le premier constat a été communiqué à la demanderesse après la signature du compromis de vente. Néanmoins, il est observé que le compromis de vente, dans sa section 8 - Sur la situation de l’immeuble au regard du dossier de diagnostic technique de son titre I - Déclaration du vendeurs, en pages 7 et 8, énumère les éléments du diagnostic technique relatif au bien objet de la vente au rang desquels figure “un constat de risque d’exposition au plomb établi le 24 novembre 2023 [...] concluant à la présence de plomb en concentration supérieure aux seuils définis par arrêté ministériel”. Il s’ensuit que Madame [U] [X] savait que le bien dont elle faisait l’acquisition portait un taux de plomb anormalement élevé. Nonobstant cette mention, Madame [G] a réceptionné ce constat le 11 juillet 2025, date qui constituait le point de départ d’un délai de rétraction de 10 jours dont elle ne s’est pas prévalu. Elle ne justifie donc pas d’un motif légitime pour obtenir une mesure d’expertise judiciaire sur ce point.

Concernant les fuites alléguées, le rapport en recherche de fuite du dressé le 08 octobre 2025 fait état, dans le salon du rez-de-chaussée, de “la présence de traces d’infiltrations sur le plafond du rez-de-chaussée. Ces traces se trouvent à proximité de la salle de bain du 1ère étage”. Il conclut que “les traces d’infiltrations observées au salon du RDC proviennent du premier palier de l’escalier, constitué de lames de parquet massif. Celles-ci pourraient résulter de diverses hypothèses telles que les pieds mouillés après la douche, un accident ménager tel qu’un verre renversé, une douche prise sans fermer la porte de la cabine ou encore le passage de la serpillère”. Pour y remédier, il préconise une reprise des lames du parquet, la pose d’un revêtement en PVC sur le paquet en bois, ainsi que le remplacement du siphon du lavabo. Il s’ensuit que la cause de ce désordre a été identifiée et que les travaux de reprise ont été prescrits. Ce rapport écarte également la présence de fuite au niveau du réseau d’adduction d’eau potable. La demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’autres infiltrations. Or, l’expertise judiciaire n’a pas pour objet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire en recherche de dégâts des eaux.

Concernant l’installation électrique, l’état d’installation intérieure électrique en date du 24 novembre 2023 conclut “il est conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées”. A l’instar du constat de risque d’exposition au plomb, ce document a été communiqué à la demanderesse postérieurement à la signature du compromis de vente et sa réception constituait le point de départ d’un délai de rétractation de 10 jours dont elle ne s’est pas saisie, de sorte qu’elle ne justifie pas d’un intérêt légitime à obtenir une mesure d’expertise sur cette installation.

En tout état de cause, il est observé que le compromis de vente, dans son titre III - PROPRIETE - JOUISSANCE, stipule que “L’acquéreur sera propriétaire des biens à compter de la signature de l’acte authentique”. Nonobstant le lien contractuel existant entre les parties, l’effet translatif de propriété de la vente conclue est subordonné à la signature de l’acte notarié. En l’occurrence, il résulte des pièces et des débats que Madame [U] [X] n’a pas déféré à la convocation adressée par le notaire rédacteur. Elle ne jouit donc pas de la qualité de propriétaire, de sorte qu’une action en garantie des vices cachés ou en manquement à l’obligation de délivrance conforme contre le vendeur sera manifestement vouée à l’échec, sans compter que le bon de visite signé le 24 juin 2025 atteste que Madame [U] [X] a visité les lieux avant la signature du compromis.

En outre, l’expertise sollicitée ne présente pas d’utilité pour exercer une action en responsabilité contractuelle, notamment pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle. Dans ces circonstances, la mesure d’expertise envisagée s’avère d’autant plus inappropriée que conformément aux dispositions de l’article 238 du Code de procédure civile, l’expert judiciaire ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que la demanderesse ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile.

En conséquence, Madame [U] [X] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [U] [X] succombant à l’instance, l’équité commande de la condamner à verser à Madame [Y] [N] la somme de 2.000 euros et à la SAS FD IMMOBILIER la somme de 2.000 euros en application des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur ce point.

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile donne compétence au juge des référés pour statuer sur les dépens.

Madame [U] [X] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Virgile RENAUDIE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS