CA Nimes, 23 juill. 2026, RG 25/03270

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/03270 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JXOI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

17 septembre 2025

RG:25/00370

[J]

C/

[X]

S.E.L.A.R.L. AMAJ

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 23 JUILLET 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Septembre 2025, N°25/00370

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et Mme C. DELCOURT lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Mme [W] [J]

née le 16 Août 1998 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Mme [M] [X]

née le 21 Août 1970 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.E.L.A.R.L. AMAJ Prise en sa qualité d'Administrateur ad 'hoc de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 1] Dont le siège social est 110. [Adresse 5].

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Stanislas CHAMSKI de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Mars 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [X] est propriétaires selon acte du 10 novembre 2011 des lots n° 2 et 7 au sein d'un ensemble immobilier cadastré section EX n° [Cadastre 1] et situé [Adresse 8].

Mme [W] [J] a quant à elle fait l'acquisition, suivant acte authentique du 29 mai 2024, des lots n° 1, 3, 4, 5 et 6 au sein du même ensemble immobilier.

Saisie par Mme [X], la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a, par ordonnance du 13 mars 2025, désigné la société Amaj en qualité d'administrateur ad hoc de la copropriété avec pour mission de :

-se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives de la copropriété ;

-administrer la copropriété en prenant notamment toutes les mesures imposées par l'urgence ;

-faire modifier l'état descriptif de division (au besoin avec le concours d'un géomètre expert) et établir un règlement de copropriété ;

-convoquer une assemblée générale dans un délai de douze mois à compter de l'acceptation de la mission.

Invoquant la réalisation, par Mme [W] [J], de travaux non autorisés affectant les parties communes et la structure de l'immeuble, Mme [M] [X] l'a, par acte du 16 mai 2025, faite assigner, ainsi que la société Amaj, par-devant la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation à la remise en état des lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et au paiement d'une somme provisionnelle de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance contradictoire du 17 septembre 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :

-condamné Mme [J] à remettre en état les parties communes au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (soit supprimer l'IPN et rebâtir l'escalier tel qu'il existait avant les travaux réalisés), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir ;

-dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [X] ;

-débouté Mme [J] de l'ensemble de ses demandes ;

-condamné Mme [J] à payer à Mme [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [J] à payer à la société Amaj la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-rejeté les demandes pour le surplus ;

-condamné Mme [J] aux dépens ;

-rappelé que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Mme [W] [J] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 13 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [W] [J] demande à la cour de :

Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Vu l'article 378 du code de procédure civile,

Vu l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

-réformer l'ordonnance du 17 septembre 2025 en ce qu'elle a :

*condamné Mme [J] à remettre en état les parties communes au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (soit supprimer l'IPN et rebâtir l'escalier tel qu'il existait avant les travaux réalisés), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir,

*dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [X],

*débouté Mme [J] de l'ensemble de ses demandes,

*condamné Mme [J] à payer à Mme [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [J] à payer à la société Amaj la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*rejeté les demandes pour le surplus,

*condamné Mme [J] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

-juger que la copropriété sis [Adresse 9] n'a fait l'objet d'aucun règlement de copropriété ;

-juger que la copropriété a fait l'objet d'un État Descriptif de Division date de 1969 qui ne détermine pas ni quotes-parts entre parties privatives et les parties communs ni les millièmes des différents lots ;

-constater que la copropriété est constituée de trois copropriétaires différents à savoir Mme [X], Mme [W] [J], M. et Mme [L] [J] ;

-constater que M. et Mme [L] [J] propriétaires du lot n° 6 ne sont pas parties à la procédure ;

-juger que les travaux contestés par Mme [X], objets de la procédure, consistent en la fixation de 3 IPN, soutenant le plancher préexistant rénové, et venant en remplacement de 8 poutres préexistantes soutenant l'ancien plancher rénové et déjà ancrées dans le mur et en l'aménagement et amélioration de l'escalier menant à la terrasse commune aux trois copropriétaires avec une augmentation de 2m² des parties communes ;

-juger que, à la suite de la régularisation des millièmes des lots de la copropriété et au regard des règles de majorité, les travaux réalisés, objets du présent litige, portant notamment sur des travaux d'amélioration (escalier) seront régularisés ;

En conséquence,

-juger que les travaux contestés par Mme [X] feront incontestablement l'objet d'une régularisation lors de la prochaine assemblée générale extraordinaire qui sera diligentée par Me [Q] à l'issue de l'accomplissement de la mission qui lui a été confiée par ordonnance en date du 13 mars 2025 ;

En conséquence,

A titre principal :

-ordonner le sursis à statuer sur les demandes de Mme [X], dans l'attente de l'accomplissement de ses diligences par Me [Q], à savoir faire établir un règlement de copropriété, faire régulariser l'État Descriptif de Division actuel qui ne comporte aucune répartition des quotes-parts entre les parties communes et les parties privatives ;

A titre subsidiaire, tenant l'existence de contestations sérieuses :

-constater que les demandes de Mme [X] se heurtent à des contestations sérieuses ;

-constater que la demande de remise en état des parties communes par la suppression des IPN concerne les travaux de remplacement des poutres en bois soutenant les anciens combles déjà ancrées dans le mur de séparation commun par 3 IPN soutenant les anciens combles rénovés ;

-constater que ces travaux ne nécessitaient pas d'autorisation de la copropriété ;

-constater que la remise en état des parties communes par la suppression des IPN serait de nature à entrainer la destruction du plancher rénové ;

En conséquence,

-rejeter toute demande de remise en état des parties communes par la suppression des IPN ;

-constater que la demande de remise en état de l'escalier en le rebâtissant tel qu'il existait avant les travaux concerne les travaux de rénovation et amélioration de l'escalier existant vétuste ;

-constater que lesdits travaux ont consisté uniquement en un changement du sens pour faciliter l'accès à la terrasse commune aux copropriétaires ;

-constater que lesdits travaux ont entrainé un gain pour les parties communes d'une surface de 2 m² ;

En outre,

-constater que la remise en état de l'escalier obligerait une construction selon les normes en vigueur ;

-constater que l'escalier ancien, outre sa vétusté, ne respectait pas les normes en vigueur ;

-constater que les travaux de remise en état seraient de nature à engendre des désordres sur la structure générale de l'immeuble ;

En conséquence,

-rejeter toute demande de Mme [X] visant à la remise en état de l'escalier comme il existait avant ;

-rejeter la demande provision sollicitée ;

-rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [X] qui sont injustifiées et infondées ;

-rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions de Me [D] [Q] ;

-condamner Mme [X] et Me [Q] in solidum à porter et payer Mme [J] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient :

-qu'il est nécessaire de surseoir à statuer dans la mesure où Mme [X] est copropriétaire minoritaire et que dès lors les travaux litigieux seront approuvés et régularisés lorsque Me [Q] aura réalisé sa mission ;

-subsidiairement, que le fait d'ordonner la remise en état des lieux entraînerait le risque que les travaux soient régularisés prochainement dans le cadre de la mission de Me [Q] ;

-que les travaux réalisés ne portent pas atteinte à la structure ou la sécurité de l'immeuble ;

-qu'il n'était pas nécessaire de solliciter la copropriété afin de réaliser les travaux liés aux IPN, étant précisé que leur suppression créerait un risque certain d'effondrement du plancher des anciens combles ;

-que les travaux réalisés ont contribué à l'amélioration de l'immeuble ;

-qu'il existe un risque de porter atteinte aux lots privatifs dès lors qu'il n'existe aucun règlement de copropriété ;

-que la demande condamnation à titre provisionnel doit être rejetée, notamment dans la mesure où Mme [X] ne subit aucun préjudice à titre personnel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Amaj demande à la cour de :

-rejeter l'ensemble des demandes présentées par Mme [J] ;

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 17 septembre 2025 ;

Y ajoutant,

-condamner Mme [J] à lui verser la somme de 1 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient :

-que Mme [J] reprend pour l'essentiel, son argumentation de première instance ;

-que l'atteinte à la propriété, la nature des travaux engagés et le trouble manifestement illicite constaté ne sauraient être régularisés par assemblée générale ;

-que Me [Q] ne peut accomplir ses diligences qu'à condition que les différents copropriétaires réagissent à l'appel de fonds, ce qui n'est pas le cas, de sorte que le sursis ne peut être prononcé.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [M] [X], intimé, demande à la cour de :

Vu l'article 835 du code de procédure civile,

-juger l'appel interjeté mal fondé en la forme et sur le fond ;

-débouter Mme [J] de son appel, ses demandes fins et conclusions ;

-confirmer l'ordonnance dont appel en ce que le premier juge :

*a rejeté la demande de sursis à statuer,

*a condamné Mme [J] à remettre en état les parties communes au sein de l'immeuble,

*a condamné Mmes [J] à supprimer l'IPN et rebâtir l'escalier tel qu'il existait avant les travaux sous peine d'une astreinte,

*a condamné Mme [J] aux dépens,

-faire droit à son appel incident pour le surplus ;

-infirmer l'ordonnance dont appel :

*sur le montant de l'astreinte limitée à la somme de 100 euros, somme non suffisamment incitative pour Mme [J] qui ne s'est nullement exécutée malgré l'exécution provisoire,

*sur le rejet de la demande de dommages et intérêts formulés par Mme [X],

*sur le quantum de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

-condamner Mme [J] à remettre en état les parties communes au sein de l'immeuble et à supprimer l'IPN et rebâtir l'escalier tel qu'il existait avant les travaux sous peine d'une astreinte d'un montant de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter du prononcé de l'ordonnance de référé soit à compter du 17 septembre 2025 ;

-condamner Mme [J] à porter et payer à Mme [X] une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de provision ;

-condamner Mme [J] à porter et payer à Mme [X] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance ;

-condamner Mme [J] à porter et payer à Mme [X] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés dans le cadre de la présente instance d'appel ;

-condamner Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient :

-que les travaux entrepris par l'appelante relèvent des troubles manifestement illicites dans la mesure où elle n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires pour réaliser des travaux sur des parties communes, où elle n'a pas obtenu l'autorisation administrative pour réaliser de lesdits travaux et où elle n'a pris aucune précaution lors de leur réalisation, sans aucune couverture assurantielle ;

-que la demande de sursis à statuer doit être rejetée dans la mesure où lorsque le premier juge a statué, le trouble manifestement illicite était constitué et démontré ;

-que les transformations réalisées par l'appelante ne pourront pas être validées lors de l'assemblée générale des copropriétaires ;

-que la preuve de l'impossibilité de remettre les lieux en état n'est pas rapportée ;

-qu'il n'est pas démontré que les travaux litigieux ont amélioré la copropriété, ceux-ci étant au contraire de nature à porter atteinte aux parties communes ;

-que les travaux ont été réalisés par Mme [W] [J] sur ses lots et dans ses intérêts, de sorte que la nécessité de mettre en cause de M. et Mme [L] [J] n'est pas démontrée ;

-que les éléments dont l'appelante demande le retrait relèvent de travaux anciens et réalisés par l'ancien propriétaire des lots qu'elle possède, de sorte que la demande de remise en état de l'appelante est prescrite ;

-que le montant de l'astreinte doit être fixé à 1 000 euros tenant le comportement de l'appelante ;

-que les fautes commises par l'appelante ne sont pas contestables et ont généré un préjudice moral certain justifiant sa condamnation au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l'article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu par l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment des deux procès-verbaux de commissaire de justice en date des 1er et 28 avril 2025 que Mme [J] a réalisé divers travaux qui affectent les parties communes de l'immeuble, à savoir la modification d'un mur porteur des parties communes en y fixant des poutres IPN métalliques aux lieux et place de poutres en bois, la démolition d'une montée d'escalier permettant l'accès à une terrasse commune et à des lots se situant au 3 ème étage dont un débarras constituant un lot de Mme [X], puis la reconstruction de l'escalier en le déplaçant, outre la démolition d'une cloison séparant la cage d'escalier et le couloir commun d'accès aux étages supérieurs.

Il est constant et d'ailleurs non contesté que ces travaux affectant les parties communes (mur, plancher et escalier de l'immeuble) n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de la copropriété pourtant exigée par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ont été réalisés malgré la mise en demeure en date du 30 avril 2025 de l'administrateur désigné.

Il convient cependant de noter qu'aucun élément n'est rapporté permettant d'affirmer que ces travaux ont porté atteinte à la structure de l'immeuble puisqu'au contraire le BET Vial dans son avis du 17 septembre 2024 indique que la mezzanine en bois n'est pas de nature à fragiliser la structure générale de l'immeuble, la paroi sur le couloir de circulation a un bilan des charges sensiblement égal et l'escalier bois comprend un chevêtre de renfort dans la traversée du plancher conformément aux règles de l'art en la matière. Il conclut qu'il n'a pas constaté de désordre qui puisse être imputé aux travaux en cours.

Par ailleurs, il ressort des rapports de M. [H] que l'escalier modifié ne présente aucune anomalie constatée et que la déconstruction des structures nouvelles ou modifiés risque de déstabiliser l'immeuble par un déficit de diapason et que la remise à l'identique de cet escalier oblige la construction selon les normes en vigueur et surtout selon une justification structurelle qui engendrera deux chevêtres structurels et donc des reports de charges sur les murs porteurs du fait du plancher d'époque.

Il ajoute que cette nouvelle structure pourrait engendrer des désordres sur la structure générale de l'immeuble, du fait du manque de raidisseurs verticaux et de chaînages dans les vieux murs en pierre de l'époque.

Enfin, il convient de rappeler que la copropriété est en cours d'organisation, qu'un état descriptif de division et un règlement de copropriété devront être adoptés, que les rapports de majorité dans la copropriété sont également susceptibles d'évoluer du fait de l'acquisition par les parents de l'appelante d'un lot(débarras) au dernier étage par acte du 21 octobre 2024.

Dès lors, s'il est constant que Mme [J] a exécuté des travaux sans autorisation, la remise en état peut s'avérer risquée pour la structure de l'immeuble et son utilité au regard de la situation opposant les parties remise en cause.

Dans ces conditions, il est de l'intérêt des parties de trouver une solution pérenne au litige, solution plus satisfaisante pour elles que celle qui résulterait d'une décision de justice.

Les circonstances de l'espèce font ainsi apparaître qu'une résolution amiable du litige est envisageable et serait de nature à parvenir à une solution rapide, durable et pertinente.

En conséquence, il convient d'enjoindre à chacune des parties de rencontrer un médiateur à la cour d'appel à la date indiquée ci-dessous aux fins d'information sur le processus de médiation.

En cas d'accord des parties, le médiateur sera désigné pour entreprendre la médiation.

L'ensemble des demandes et des dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS