CA Dijon, 21 juill. 2026, RG 24/00947

[P] [X]

[Y] [R] [S] épouse [X]

C/

[I] [W]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 21 JUILLET 2026

N° RG 24/00947 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GPOM

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 juin 2024,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/00884

APPELANTS :

Monsieur [P] [X]

né le 27 Août 1988 à [Localité 1] (CONGO)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Y] [R] [S] épouse [X]

née le 15 Juillet 1988 à [Localité 1] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexis TUPINIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 117

INTIMÉ :

Monsieur [I] [W]

né le 08 Septembre 1941 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me David FOUCHARD, membre de la SELARL CABINET D'AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige :

Par acte du 5 septembre 2018, Mme et M. [X] (les époux [X]) ont signé une promesse unilatérale de vente avec M. [W] portant sur un appartement et une cave situés dans un ensemble immobilier sis à [Localité 4].

Cette promesse expirait le 29 mars 2019 à 17 heures.

Une indemnité d'immobilisation était convenue, payable entre les mains du notaire et à hauteur de 1 300 euros à la signature.

Après mises en demeure de lever l'option puis de régler l'indemnité d'immobilisation restées sans effet, M. [W] a saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement du 11 juin 2024, a condamné solidairement les époux [X] à payer la somme de 14 775,90 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et a rejeté les autres demandes au fond.

Les époux [X] ont interjeté appel le 23 juillet 2024.

Ils demandent l'infirmation du jugement sauf en ce qu'il rejette partie des demandes de M. [W] et de :

- constater la caducité de la promesse de vente,

- à titre subsidiaire, qualifier la clause d'immobilisation de clause pénale et de la réduire à zéro euro,

en tout état de cause :

- condamner M. [W] à leur payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [W] conclut à la confirmation du jugement sauf à obtenir paiement des sommes de 5 000 € au titre du mobilier et de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 22 octobre et 22 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la promesse de vente :

1°) Les époux [X] rappellent que l'acte notarié du 5 septembre 2018 stipule une condition suspensive portant sur l'absence d'exercice d'un droit de préemption ou de préférence et une caducité de cette promesse en cas d'exercice de ce droit de préemption et que M. [W] n'a pas communiqué les justificatifs nécessaires à la 'purge' du droit de préemption de sorte que cette promesse est caduque.

La cour relève que M. [W] produit, à hauteur d'appel, la décision de [Localité 5] métropole en date du 18 janvier 2019 valant renonciation à l'exercice du droit de préemption.

Il en résulte respect des formalités mises à la charge du promettant sur ce point.

En conséquence, la caducité n'est pas encourue et le jugement doit être confirmé sur ce point.

2°) Il est jugé que la qualification de clause pénale est exclue lorsque la clause ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation mais est la contrepartie de l'exercice d'un droit.

Autrement dit, dès lors que l'indemnité d'immobilisation n'est pas destinée à assurer l'exécution d'une convention, elle ne constitue pas une clause pénale.

En l'espèce, la promesse de vente comporte une indemnité d'immobilisation contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour le promettant en cas de non réalisation du présent acte et, notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente.

Cette clause ne peut recevoir la qualification de clause pénale dès lors qu'elle ne sanctionne pas une inexécution contractuelle mais représente le prix de l'exclusivité accordée aux bénéficiaires.

Ici, les époux [X] n'ont pas levé l'option à la date fixée.

En conséquence, l'indemnité d'immobilisation telle que prévue au contrat est acquise au promettant qui peut en demander paiement.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne les époux [X] au paiement de la somme de 14 775,90 euros à ce titre.

3°) Sur le mobilier, M. [W] soutient que les parties avaient convenu en plus de la vente de l'appartement, celle de mobilier, contenu du cabinet dentaire où il exerçait.

Il prétend que les six chèques émis et datés de juillet à décembre 2019 valaient paiement échelonné de ce mobilier.

Il demande la condamnation à paiement, les chèques s'étant révélés sans provision.

Comme le relève le tribunal, ces chèques ont été émis par Mme [B] [X] qui n'a pas été appelée en la cause et M. [W] ne démontre aucunement que les époux [X] sont tenus à paiement de cette dette.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé.

Sur les autres demandes :

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux [X] et les condamne à payer à M. [W] la somme de 3 000 €.

Les époux [X] supporteront les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS :