CA Aix Provence, 27 juill. 2026, RG 26/00389

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 27 Juillet 2026

N° 2026/351

Rôle N° RG 26/00389 - N° Portalis DBVB-V-B7K-BP7QQ

S.A.S. MANEXE

S.C.I. GSM

C/

[P] [W] [M]

S.A.S. RBT EXPLOITATION

S.A.S. RBT IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Eric PASSET

Me Alexandre ACQUAVIVA

Me Mathieu PATERNOT

Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 30 Juin 2026.

DEMANDERESSES

S.A.S. MANEXE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. GSM, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

Madame [P] [W] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. RBT EXPLOITATION représentée par son Président en exercice, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. RBT IMMOBILIER représentée par son Président en exercice, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L'affaire a été débattue le 20 Juillet 2026 en audience publique devant

Pierre LAROQUE, Président,

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026..

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026.

Signée par Pierre LAROQUE, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Aux termes d'un acte sous seing privé du 4 octobre 2023, la SAS MANEXE a cédé son fonds de commerce de restauration, exploité aux [Adresse 6] à [Localité 1], à la SAS RBT Exploitation.

La SCI GSM, dont le dirigeant est le même que celui de la SAS MANEXE, a cédé les murs de la partie du fonds de commerce située au n°[Adresse 7] à la SAS RBT Immobilier, dont le dirigeant est le même que celui SAS RBT Exploitation, ces deux contrats étant stipulés comme étant indivisibles.

Les locaux du fonds de commerce situés au [Adresse 8] ont fait l'objet d'un nouveau bail commercial le 23 juin 2023, consenti à cette dernière par Mme [P] [M], qui est propriétaire de l'intégralité de l'immeuble.

Par un arrêté municipal de mise en sécurité du 17 janvier 2023, l'occupation des logements des 2ème et 3ème étages de l'immeuble situé au n°34 a été interdite dans l'attente de la réalisation des travaux, en raison de la forte dégradation du plancher haut du 2ème étage.

Par trois arrêtés municipaux de mise en sécurité du 24 novembre 2023, l'accès et l'occupation des immeubles situés aux [Adresse 9] ont été interdits en raison des désordres dont ils étaient le siège.

La SAS MANEXE n'a pas pu exploiter le fonds de commerce qu'elle venait d'acquérir.

Un arrêté de mainlevée partielle est intervenu le 31 octobre 2024 concernant l'immeuble situé au n°32, levant l'interdiction d'exploitation du restaurant au rez-de-chaussée.

C'est dans ces conditions que les sociétés RBT Exploitation et RBT Immobilier ont fait assigner la société MANEXE et la SCI GSM ainsi que Mme [M] devant le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence par actes de commissaire de justice des 17 et 18 janvier 2024, aux fins de voir ordonner l'annulation et subsidiairement la résolution des ventes conclues.

Par un jugement rendu le 5 mai 2026, le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a statué comme suit:

- Déboute la SAS RBT Exploitation et la SAS RBT Immobilier de leur demande de nullité fondée sur le dol ;

- Prononce la résolution de la cession du fonds de commerce intervenue le 4 octobre 2023 entre la SAS RBT Exploitation et la SAS MANEXE ;

- Constate la caducité de la vente immobilière intervenue entre la SAS RBT Immobilier et la SCI GSM ;

- Constate la caducité du bail commercial consenti par Mme [M] au profit de la SAS RBT Exploitation relatif au local situé [Adresse 8] ;

- Condamne la SAS MANEXE à payer à la SAS RBT Exploitation :

* 950 000 euros au titre du prix de cession du fonds ;

* 42 810 euros au titre des droits d'enregistrement ;

* 1 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

* 10 533,42 euros au titre de la reprise des stocks ;

* 2 500 euros au titre des frais de dossier ;

* 17 831,23 euros au titre des frais de garantie ;

- Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

-Ordonne la restitution du fonds de commerce à la SAS MANEXE, libre de toute occupation ;

-Condamne la SCI GSM à payer à la SAS RBT Immobilier :

* 600 000 euros au ti tre du prix de vente de l'immeuble ;

* 43 500 euros au titre des frais d'acte et droits ;

* 2 500 euros au titre des frais de dossier ;

* 5 400 euros au titre des frais de garantie ;

-Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

- Ordonne la restitution du bien immobilier situé [Adresse 7] à la SCI GSM ;

- Déboute la SAS RBT Exploitation et la SAS RBT Immobilier de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, notamment au titre de la perte d'exploitation, de l'immobilisation des capitaux, des frais d'expertise et des travaux ;

- Déboute la SAS RBT Exploitation de ses demandes formées contre Mme [P] [M] au titre du bail commercial ;

- Condamne Mme [P] [M] à rembourser à la SAS RBT Exploitation la somme de 2 000 euros perçue au titre du dépôt de garantie du bail ;

- Déboute la SAS MANEXE et la SCI GSM de leur appel en garantie formé contre Mme [M] ;

- Met hors de cause Mme [P] [M] ;

- Condamne la SAS MANEXE à payer à la SAS RBT Exploitation la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la SCI GSM à payer à la SAS RBT Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la SAS MANEXE et la SCI GSM in solidum à payer à Mme [P] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum la SAS MANEXE et la SCI GSM aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de Greffe liquidés à la somme de 120,45 euros TTC dont TVA 20,08 euros;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Par une déclaration reçue au greffe le 29 mai 2026, les sociétés MANEXE et GSM ont interjeté appel de ce jugement.

Par actes de commissaire de justice des 30 juin et 1er juillet 2026, elles ont fait assigner les sociétés RBT Exploitation, RBT Immobilier et Mme [P] [M] devant le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel de ce siège, aux fins de voir :

- Constater que l'arrêt de l'exécution provisoire avait été demandé en première instance ;

- Dire et juger qu'il existe des moyens sérieux de réformation et que l'exécution provisoire de cette décision par la SAS MANEXE et la SCI GSM risque d'entraîner pour elles des conséquences manifestement excessives ;

En conséquence,

- Arrêter l'exécution provisoire du jugement dont appel.

Au soutien de leurs demandes, formalisées dans les termes de l'assignation susvisée à laquelle leur conseil indique se référer, elles font valoir, s'agissant de la condition édictée par l'article 514-3 du code de procédure civile tenant à l'existence de conséquences manifestement excessives qu'elles ne disposent, ni l'une ni l'autre, d'une trésorerie suffisante pour pouvoir acquitter les montants des condamnations respectivement prononcées à leur encontre et s'agissant de la condition tenant à l'existence de moyens sérieux de réformation du jugement entrepris, que Mme [M] a commis une réticence dolosive en s'abstenant d'informer la SAS MANEXE de l'arrêté de mise en sécurité intervenu le 17 janvier 2023 alors qu'une telle information était de nature à la faire renoncer à son acquisition et qu'en ne recherchant pas si l'existence d'un dol était caractérisée, les premiers juges n'avaient pas tiré les conséquences légales des éléments qui leur étaient soumis ; que 'l'avis structurel' les ayant amenés à retenir l'existence d'un vice caché n'a pas été établi contradictoirement et n'avait qu'une portée limitée, qu'il ne pouvait valablement fonder la décision du tribunal ; que celui-ci a écarté l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices-cachés qui est stipulé dans le contrat de vente des murs commerciaux alors que les conditions de celle-ci étaient remplies et que cet acte informait l'acquéreur d'importants travaux en cours dans le bâtiment ; que par ailleurs, le tribunal ne pouvait retenir que le vice était antérieur et caché alors que les arrêts de mise en sécurité qui ont empêché l'exploitation du fonds de commerce sont postérieurs à la vente et que 'l'avis structurel' n'a concerné que les vices apparents ; qu'en outre, l'édiction de ces arrêtés a été constitutive d'un fait du tiers imprévisible et irrésistible et partant, d'un cas de force majeure exonératoire de responsabilité.

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par RPVA le 16 juillet 2026 et auxquelles leur conseil indique se référer, les sociétés RBT Exploitation et RBT Immobilier demandent au magistrat délégué de :

- Débouter la SAS MANEXE et la SCI GSM de l'ensemble de leurs conclusions, fins, demandes, ou prétentions ;

- Les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que tant l'arrêté de police générale du 22 novembre 2023, que l'arrêté de mise en sécurité du 17 janvier 2023 et le rapport du BET DMI Provence du 27 novembre 2023 établissent l'antériorité des désordres affectant depuis 2019 les immeubles situés aux [Adresse 6], sur l'existence desquels les venderesses et la bailleresse se sont abstenues de les informer.

Elles exposent que les bilans des sociétés demanderesses ne sont pas révélateurs de situations financières obérées dont il pourrait résulter des conséquences manifestement excessives de nature à créer un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d'infirmation de la décision, ajoutant que celles-ci ne justifient pas être dans l'impossibilité de recourir à un emprunt ou à un apport en compte courant pour payer les condamnations mises à leur charge; que les moyens de réformation dont elles font état ne sont pas sérieux, les conditions de la résolution de la vente du fonds de commerce pour vices cachés étant remplies ainsi que les premiers juges l'ont parfaitement motivé et l'appel en garantie dirigé à l'encontre de Mme [M] n'ayant aucune incidence sur la demande principale, que les conditions légales et dérogatoires ayant présidé à la rédaction de 'l'avis structurel' du 27 novembre 2023 ont été respectées et que celui-ci, qui a été débattu contradictoirement en première instance, n'a pas été la seule pièce sur laquelle le tribunal a fondé sa décision ; que le moyen tiré de la clause de non-recours pour vice caché est totalement inopérant dans la mesure où la caducité de l'acte de vente des murs est fondée sur l'application des articles 1186 et 1187 du code civil en raison de l'interdépendance contractuellement stipulée qui existait entre les contrats ; que pour les locaux situés au n°32 les désordres structurels ont révélé un processus dégénératif nécessairement antérieur à leur constatation et donc l'existence de vices cachés antérieurs.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 16 juillet 2026, auxquelles le conseil de Mme [M] indique se référer, celle-ci demande au magistrat délégué de :

- Maintenir les effets de l'exécution provisoire concernant le chef de condamnation des sociétés MANEXE et GSM à lui verser la somme de 2 500 € eu titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et dans tous les cas :

- Condamner les sociétés MANEXE et GSM à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose que l'origine des désordres, tels qu'analysés dans 'l'avis structurel' du 27 novembre 2023, réside exclusivement dans les infiltrations situées dans l'immeuble du n°32 qui, du fait de la déclivité du terrain, ont affecté par la suite les deux autres immeubles et que l'arrêté de mise en sécurité du 17 janvier 2023 était sans rapport avec les infiltrations litigieuses dont l'immeuble situé au n°32 a été le siège puisqu'il concernait seulement le plancher haut du 2ème étage de l'immeuble situé au n°34, outre le fait qu'il en a été donné mainlevée le 21 août 2023, soit avant que les cessions litigieuses n'interviennent entre les société MANEXE et GSM d'une part et RBT Exploitation et RBT Immobilier d'autre part.

DISCUSSION :

Aux termes de l'article 514-3, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile :

« En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la

décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

Pour que soit écartée l'exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies:

- l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation,

- le risque de conséquences manifestement excessives en cas d'exécution du jugement entrepris.

En ce qui concerne la première condition, il est rappelé que seule la cour au fond est compétente pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de l'analyse faite par le premier juge des éléments de preuve fournis et des arguments juridiques soulevés devant lui, de sorte que les moyens soulevés tendant à critiquer la motivation de la décision querellée ne sont pas des moyens sérieux de réformation dès lors que n'apparaît pas une violation manifeste des textes et principes de droit applicables, de l'état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès.En ce qui concerne la seconde condition, il est rappelé que les conséquences manifestement excessives s'apprécient, lorsqu'elles concernent des condamnations pécuniaires, par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement de la partie adverse.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d'infirmation, étant rappelé que la charge de la preuve pèse sur la partie demanderesse à l'arrêt de l'exécution provisoire.

En l'espèce, il ne résulte pas des comptes annuels de la société MANEXE qu'elle se trouve dans l'impossibilité d'acquitter les montants des condamnations prononcées à son encontre, étant justement relevé par les société RTB Exploitation et RTB Immobilier que le résultat déficitaire de l'exercice 2025 est grevé d'une provision pour risque de 718 201 euros, vraisemblement consécutive au présent litige, en l'absence de laquelle ce résultat serait bénéficiaire, et qu'il est mentionné un actif circulant de 505 906 euros.

En l'état de ces éléments financiers et de la possibilité éventuelle pour la société MANEXE de recourir à un emprunt complémentaire, cette dernière ne démontre pas être dans l'impossibilité de payer les condamnations prononcées à son encontre ni qu'il résulterait de ces paiements un préjudice irréparable ou une situation irréversible en cas d'infirmation du jugement entrepris.

Il s'ensuit que celle-ci ne rapporte pas la preuve de l'existence de conséquences manifestement excessives la concernant en cas d'exécution provisoire de jugement entrepris et il convient en conséquence de la débouter de sa demande d'arrêt de celle-ci.

Concernant la SCI GSM, il résulte de ses comptes annuels 2025 que celle-ci est, dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, dans l'incapacité de faire face au paiement des condamnations prononcées à son encontre.

Pour autant, les moyens soulevés au soutien de son appel ne sont pas sérieux au sens de l'article 514-3 susvisé en ce qu'ils ne révèlent pas une violation manifeste des textes et principes de droit applicables, de l'état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès par les premiers juges.

En effet, ceux-ci ont pu estimer, sous réserve de l'appréciation à venir de la cour d'appel, que le dol imputé à Mme [M] n'était pas caractérisé eu égard à la localisation des désordres à l'origine de l'arrêté municipal du 17 janvier 2023, à sa mainlevée le 28 août suivant, et à la localisation des infiltrations à l'origine des arrêtés du 24 novembre 2023.

Par ailleurs, l'avis structurel du 27 novembre 2023, établi dans le cadre d'une procédure administrative distincte et non à l'initiative des sociétés RBT Exploitation et RBT Immobilier, a été versé aux débats devant le tribunal comme un élément de preuve parmi d'autres et a été discuté contradictoirement entre les parties, sans qu'il ne résulte d'ailleurs du jugement entrepris que la société MANEXE et la SCI GSM auraient saisi la juridiction d'une demande d'expertise dont elles auraient été déboutées. Le non respect du principe du contradictoire dont elle se prévalement n'est ainsi pas démontré.

En raison de l'interdépendance des contrats et de la caducité de la vente des murs commerciaux consécutivement à la résolution de la vente du fonds de commerce, le moyen tiré de la méconnaissance par les premiers juges de la clause de non-recours pour vice caché stipulé dans l'acte de cession des murs commerciaux ne révéle pas une violation manifeste d'une règle de droit.

Enfin, les arrêtés municipaux du 24 novembre 2023 ont été consécutifs à la préexistence des désordres mentionnés dans "l'avis structurel" du 27 novembre suivant, dont les causes sont à l'évidence antérieures aux cessions conclues le 4 octobre 2023. Il en résulte que ni la qualification de vice antérieur et caché retenu par le tribunal ni l'absence d'un cas force de majeure constitué par lesdits arrêtés qu'il aurait pu retenir, alors qu'un tel moyen n'a pas nécessairement été soulevé, ne révèlent une quelconque violation manifeste d'une règle de droit.

Il s'ensuit que la condition tirée de l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation n'est pas remplie concernant la SCI GSM.

Il convient en conséquence de débouter la SAS MANEXE et la SCI GSM de l'intégralité de leurs demandes.

Celles-ci, qui supporteront les entiers dépens de l'instance, seront condamnées in solidum à payer aux sociétés RBT Exploitation et RBT Immobilier la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, sur ce même fondement, celle de 2 000 euros à Mme [P] [M].

PAR CES MOTIFS