CA Nancy, 28 juill. 2026, RG 25/01340

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2026 DU 28 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01340 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FSJI

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G. n° 23/00409, en date du 14 avril 2025,

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE '[Adresse 1]' dont le siège est [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice la SAS [E] ET [O] dont le siège est [Adresse 3]

Représenté par Me Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [L] [C]

née le 26 décembre 1954 à [Localité 1] (88)

domiciliée [Adresse 4]

Représentée par Me Claude RICHARD substitué par Me Pierre-Etienne LEHMANN de la SELARL D'AVOCATS RICHARD-LEHMANN, avocats au barreau de NANCY

Monsieur [F] [C]

né le 14 février 1947 à [Localité 2] (ALGERIE)

domicilié [Adresse 4]

Représenté par Me Claude RICHARD substitué par Me Pierre-Etienne LEHMANN de la SELARL D'AVOCATS RICHARD-LEHMANN, avocats au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffière, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l'issue des débats, la Présidente a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 Juillet 2026.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Juillet 2026, par Madame PERRIN, Greffière, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente, et par Madame PERRIN, Greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [L] [C] et Monsieur [F] [C] (ci-après désignés 'les époux [C]') sont propriétaires d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété '[Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 3]. Cet appartement comporte plusieurs fenêtres de toit.

Le syndic de la copropriété est la SAS [E] et [O].

Les époux [C] ont subi plusieurs épisodes d'infiltrations ayant notamment donné lieu à un rapport d'expertise 'dommages ouvrage' en date du 2 mai 2013, puis à deux réunions d'expertise 'dommages-ouvrage' les 9 octobre et 10 décembre 2014.

Les époux [C] ayant informé le syndicat des copropriétaires de l'existence de nouvelles infiltrations, le syndic leur a transmis, par courriel du 18 mars 2021, un devis de l'entreprise PBT auquel était jointe une photographie 'd'exemple d'adaptation d'une fenêtre de toit sur un toit en bac acier à faible pente', mentionnant qu''il aurait fallu installer des costières sur chaque velux'. Le syndic a indiqué aux époux [C] qu'il s'agissait d'une partie privative.

La SAS Les Couvreurs Réunis, mandatée par le syndic, a réalisé une recherche de fuite et a mentionné sur sa facture datée du 31 mai 2021, 'vélux posé hors norme DTU absence de pente non conforme (vélux). Garniture non compatible à la couverture bacs acier existante'.

Le cabinet Polyexpert, assureur protection juridique de Monsieur [D] [N], locataire de l'appartement des époux [C], a rendu son rapport daté du 21 juillet 2021, concluant que 'La jonction bac acier/fenêtre de toit étant une partie commune, la responsabilité de la copropriété est engagée'.

La SA Axa France IARD, assureur protection juridique du syndicat des copropriétaires, a rendu son rapport daté du 15 février 2022, aux termes duquel elle concluait que '[Adresse 7] dans le règlement de copropriété sont à la charge de l'entretien du propriétaire'.

Par courrier du 25 avril 2022, les époux [C] ont sollicité le syndic afin de diligenter un expert 'pour déterminer l'origine, les causes et les réparations à prévoir'.

Dans un compte-rendu de recherche de fuite daté du 9 mai 2022, la société Resilians, mandatée par la MAAF, assureur de protection juridique des époux [C], a indiqué que les désordres subis par Monsieur [S] 'proviennent d'infiltrations entre la toiture de l'immeuble et les fenêtres de toit de la chambre d'enfant et de la cuisine lors de fortes pluies'. Elle a préconisé la 'Réfection des relevés d'étanchéité entre la toiture et les fenêtres de toit'.

Par courriel du 2 juin 2022, les époux [C] ont transmis le compte-rendu de recherche de fuite au syndic, en indiquant que les fuites étaient dues à une malfaçon des raccords entre la toiture et les noues et en sollicitant la réalisation des travaux à la charge de la copropriété.

Par courriel du 12 août 2022, le syndic a répondu aux époux [C] que la société Les Couvreurs Réunis considérait que le velux était hors norme.

Les époux [C] ont sollicité la SARL Toiture Lorraine aux fins de recherche de fuite de toiture. Selon son rapport d'intervention daté du 22 septembre 2022, 'La pose des velux n'est pas effectuée dans les règles de l'art [...]. les fenêtres de toit sont montées à même le panneau sandwich et sans costière [...] ce qui représente une non-conformité à la réglementation de la pose correcte selon le DTU'.

Le 9 mai 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] a rejeté la résolution présentée par les époux [C] concernant 'la réparation des infiltrations en toiture au niveau du lot 16'.

Par acte du 6 novembre 2023, les époux [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la SA Axa France IARD, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins notamment de :

- constater que le désordre concerne une partie commune spéciale de l'immeuble,

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité civile contractuelle à leur égard,

- condamner le syndicat des copropriétaires à réparer leur entier préjudice financier et à leur verser une somme de 5720 euros de dommages et intérêts,

- enjoindre le syndicat des copropriétaires à déposer une demande de déclaration de travaux sur la toiture de l'immeuble de la copropriété afin que les travaux de réhabilitation des encadrements des velux par la pose de costières puissent être réalisés.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2025, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- enjoint au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux nécessaires afin de réparer la malfaçon qui impacte une partie commune spéciale de l'immeuble et qui est à l'origine des désordres affectant les encadrements de Velux de l'appartement des époux [C] et des infiltrations subies dans ledit appartement,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- constaté que les demandes formées à titre subsidiaire par les époux [C] sont sans objet,

- condamné le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [C], pris ensemble, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les époux [C] de leur demande de condamnation solidaire de la SA Axa France IARD au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

À titre liminaire, le premier juge a rappelé qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, il ne statuait que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examinait les moyens au soutien de ces dernières que s'ils étaient invoqués dans la discussion. Relevant que la SA Axa France IARD sollicitait dans la discussion l'irrecevabilité des demandes des époux [C] sans reprendre cette prétention dans le dispositif de ses dernières écritures, le tribunal n'a pas statué sur ce point.

Il a ensuite souligné qu'aux termes du règlement de copropriété (chapitre III, section 1), constituent des parties communes spéciales les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité, à l'exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives.

Le tribunal a rappelé que les époux [C] sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant leur appartement, soutenant, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que les infiltrations provenaient d'une partie commune de l'immeuble. Il a constaté que le rapport complémentaire dommages-ouvrage établi le 2 mai 2013 par le cabinet [I] [Q] indique que les infiltrations trouvent leur origine dans le soulèvement de la bavette plomb du châssis de toit en l'absence d'encollage, préconisant la mise en 'uvre d'un complément d'étanchéité sous les bavettes plomb des deux châssis de toit de la cuisine. Le tribunal a relevé que selon un courriel de Monsieur [Y] [W] de la société PBT du 18 mars 2021, il aurait fallu installer des costières sur chaque Velux et que selon la facture de la SAS Les Couvreurs Réunis du 31 mai 2021, mentionnant une pose de Velux hors norme DTU, la garniture était incompatible avec la couverture existante. Le premier juge a également rappelé les conclusions du rapport Polyexpert du 21 juillet 2021 indiquant que la jonction entre le bac acier et la fenêtre de toit était une partie commune. Il a ajouté que le compte-rendu de la société Resilians du 9 mai 2022 préconisait la réfection des relevés d'étanchéité entre la toiture et les fenêtres de toit. Enfin, il a indiqué que selon un rapport de la SARL Toiture Lorraine du 22 septembre 2022, la pose des fenêtres n'avait pas été effectuée dans les règles de l'art, en l'absence de costière métallique avec embase adaptée suivant l'onde du bac acier.

Le premier juge a exposé que les désordres provenaient de l'absence de costière adaptée à la toiture bac acier et donc de la jonction entre le bac acier de la toiture et la fenêtre de toit. Il a considéré que cette jonction était un élément destiné à assurer le clos, le couvert et l'étanchéité au niveau de la toiture et constituait donc une partie commune spéciale au sens du règlement de copropriété. Il a ajouté que les Velux étaient des éléments de la toiture et non des fenêtres exclues des parties communes par le règlement de copropriété.

Il en a conclu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, il a ordonné au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux nécessaires afin d'assurer l'étanchéité entre la toiture et les fenêtres de toit à l'origine des désordres.

Enfin, il a relevé qu'il n'y avait pas lieu d'examiner la garantie de la SA Axa France IARD sollicitée à titre subsidiaire par les époux [C].

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 29 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- enjoint au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux nécessaires afin de réparer la malfaçon qui impacte une partie commune spéciale de l'immeuble et qui est à l'origine des désordres affectant les encadrements de Velux de l'appartement des époux [C] et des infiltrations subies dans ledit appartement,

- condamné le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [C], pris ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1000 euros,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

- débouter les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner solidairement les époux [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

- condamner solidairement les époux [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

- les condamner encore solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son recours, le syndicat des copropriétaires fait valoir que selon l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Il ajoute que le règlement de copropriété prévoit (chapitre III, section 1, pages 11 et 12) que les parties communes spéciales sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs locaux privatifs et exclut notamment les fenêtres.

Il en conclut que ni les fenêtres de toit, ni la jonction entre ces fenêtres de toit et la toiture ne peuvent constituer des parties communes spéciales puisqu'aucun autre copropriétaire n'en a l'usage ou l'utilité.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la jonction litigieuse entre la toiture commune et les fenêtres de toit privatives constitue un accessoire des fenêtres de toit, qui n'est nécessaire sur une toiture qu'en présence de telles fenêtres de toit. Il en conclut que son sort est le même que celui de la partie dont il est l'accessoire et qu'il ne peut donc constituer qu'une partie privative.

Il soutient que si le règlement de copropriété met également dans la liste des parties communes spéciales les parties vitrées et mobiles telles que les fenêtres, c'est uniquement en tant qu'accessoires à une partie commune spéciale (dans un escalier commun, dans un passage commun').

Il ajoute que l'indication du règlement de copropriété selon laquelle une partie commune spéciale pourrait être affectée à l'usage d'un lot privatif est contraire à la loi du 10 juillet 1965 les réservant à l'usage de plusieurs copropriétaires.

Il affirme que, à supposer que la jonction et donc les costières soient qualifiées de parties communes spéciales, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires à l'usage desquels les parties spéciales sont affectées doivent supporter les frais relatifs à l'entretien et aux travaux concernant ces parties spéciales.

Il expose qu'en l'espèce, la jonction ne profite qu'aux époux [C], tout comme les costières qui devraient être installées, pour en conclure que, même à considérer ces équipements comme une partie commune spéciale, la charge des travaux incomberait aux seuls époux [C].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est responsable que des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Il relève que le règlement de copropriété définit les parties privatives (page 12) et qu'il y figure notamment les fenêtres ainsi que leurs accessoires. Il affirme que les costières rentrent dans cette catégorie d'accessoires aux fenêtres de toit puisqu'elles constituent un élément permettant de rehausser et d'habiller les fenêtres de toit sur les toitures en bac acier et que, sans fenêtres de toit, il ne peut pas y avoir de costières. Il en conclut que ces costières constituent nécessairement des accessoires des fenêtres de toit et qu'elles sont donc elle-même privatives.

Enfin, il affirme que le fait que ce problème résulte d'une erreur de conception initiale est sans emport.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 25 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [C] demandent à la cour de :

- dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel et ses demandes,

- en conséquence, l'en débouter,

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [C] une somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les époux [C] font valoir que la jonction entre le bac acier et les fenêtres de toit est un élément à part entière du toit. Ils exposent qu'un non-respect du DTU lors de la construction impacte le toit et non les Velux.

Ils expliquent que tout raccordement à une pénétration dans un toit de type bac acier est réalisé directement par le couvreur, qui doit lui-même assurer l'étanchéité. Ils en concluent que les accessoires permettant d'assurer cette étanchéité sont des parties intégrantes de la toiture et non du Velux, puisque les travaux de raccordement, contrairement aux toitures en tuiles, ardoises et bardeaux d'asphalte, ne sont pas réalisés à l'aide des raccordements fournis par Velux.

Ils soutiennent que ce n'est pas la fenêtre qui n'est pas adaptée au toit, mais le toit qui n'est pas adapté correctement à la fenêtre. Ils affirment que la malfaçon concerne la toiture et non la fenêtre.

Ils font également valoir que le dommage affecte une partie commune spéciale de l'immeuble, la toiture, qui assure le clos, le couvert et l'étanchéité.

Ils rétorquent que le toit n'est pas à leur utilité exclusive puisqu'il permet de maintenir le clos, le couvert et l'étanchéité de l'ensemble de la copropriété.

S'il devait être considéré que le dommage affecte les fenêtres de toit et non le toit, ils prétendent que ces fenêtres constituent des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété (section 'définition des parties communes' du chapitre '111').

Ils font valoir que le toit est une partie commune de l'immeuble puisqu'il est de l'utilité de l'ensemble de la résidence.

Ils exposent que lorsqu'une partie commune spéciale est créée, elle doit être corrélée à une répartition spéciale des charges et qu'en l'espèce, il n'existe, en annexe du règlement de copropriété, aucun compte particulier des charges correspondant aux éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité en tant que parties communes spéciales. Ils en concluent qu'ils n'ont pas à supporter exclusivement les frais d'entretien et de réparation d'une telle partie commune spéciale et qu'en l'absence de précision, la réparation doit être supportée par l'ensemble des copropriétaires.

Ils indiquent enfin que la simple utilité du toit pour les résidents du dernier étage ne suffit pas à justifier une imputation exclusive à leur charge de sa réparation.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 novembre 2025.

L'audience de plaidoirie a été fixée au 16 mars 2026 et le délibéré au 15 juin 2026, prorogé au 29 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Selon le règlement de copropriété en page 11, 'Constituent des parties communes, les parties de l'immeuble affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux [...]. Elles comprennent donc des 'parties communes générales' dont la propriété indivise est répartie entre tous les lots de l'immeuble, et des 'parties communes spéciales' dont la propriété indivise est répartie entre certains lots seulement'.

Le règlement de copropriété fait notamment figurer dans les parties communes spéciales les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité, 'à l'exclusion [...] des fenêtres et des portes des parties privatives'. Il mentionne expressément les couvertures.

Selon ce règlement de copropriété en page 12, 'Les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l'usage exclusif et particulier de son occupant'. 'Elles comprennent notamment [...] les fenêtres [...] ainsi que leurs accessoires'.

Il résulte de ce qui précède que la toiture en elle-même appartient aux parties communes et que les fenêtres de toit constituent des parties privatives.

Les infiltrations subies par les époux [C] résultent d'une installation des fenêtres de toit non conforme aux règles de l'art puisque s'agissant d'une toiture en bac acier, il était nécessaire de mettre en 'uvre des costières. Il doit donc être déterminé si ces costières, faisant la jonction entre les fenêtres de toit et la toiture, constituent un accessoire de celle-ci ou de celles-là. Une toiture en bac acier peut exister sans costières. En revanche, des fenêtres de toit ne peuvent pas être implantées sur une toiture en bac acier sans costières. Dès lors, les costières sont des accessoires des fenêtres de toit et non de la toiture. En application des stipulations du règlement de copropriété en page 12, les accessoires des fenêtres sont des parties privatives. Les costières constituent de ce fait des parties privatives.

Les époux [C] prétendent à tort que le non-respect du DTU lors de la construction impacte le toit et non les fenêtres de toit. En effet, c'est lors et en raison de l'implantation de ces fenêtres que l'ajout de costières devait être réalisé. Le fait que ce problème résulte d'une erreur de conception initiale est sans emport.

Pareillement, le fait que l'installation des costières doive être réalisée par un couvreur est indifférent concernant la nature juridique de celles-ci.

C'est également à tort que les époux [C] affirment que les fenêtres de toit constituent des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété. Lorsque le règlement de copropriété mentionne des fenêtres dans la liste des parties communes spéciales, c'est uniquement en tant qu'accessoires permettant d'éclairer d'autres parties communes telles que les escaliers, couloirs et passages communs. Tel n'est pas le cas des fenêtres de toit litigieuses, éclairant une chambre et la cuisine de l'appartement des époux [C].

En conséquence de ce qui précède, la charge des travaux incombe aux époux [C] et c'est à tort que le premier juge a considéré que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a enjoint au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux nécessaires afin de réparer la malfaçon 'qui impacte une partie commune spéciale de l'immeuble' et qui est à l'origine des désordres affectant les encadrements de Velux de l'appartement des époux [C] et des infiltrations subies dans ledit appartement.

Statuant à nouveau, les époux [C] seront déboutés de toutes leurs demandes.

SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, à régler aux époux [C] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a débouté de sa propre demande présentée sur ce fondement.

Statuant à nouveau et y ajoutant, les époux [C] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 1500 euros pour la première instance et de 1500 euros pour la procédure d'appel.

Enfin, les époux [C] seront déboutés de leurs propres demandes présentées sur ce même fondement, tant pour la première instance que pour la procédure d'appel

PAR CES MOTIFS,