TJ 33063, 27 juill. 2026, RG 25/01411

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01411 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2RIK

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée
le 27/07/2026
à la SELARL HONTAS ET MOREAU
Me Charles PAUMIER

COPIE délivrée
le 27/07/2026
à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 29 juin 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [A] [K]
né le 26 Octobre 1983 à [Localité 1] (33)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [B] [P], [V] [K] née [Y]
née le 06 Mai 1984 à [Localité 3] (64)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS MAISONS BATI SUD
dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 4]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Pascal-Henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juin 2025, Monsieur et Madame [K] ont fait assigner la SAS MAISONS BATI SUD devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la voir condamnée :

- à lever les réserves de leur maison, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- à résoudre les désordres apparus dans la première année suivant la livraison, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- à leur verser la somme provisionnelle de 6000 euros au titre du retard de livraison,

- à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur et Madame [K] ont demandé au Juge des référés de:

* A titre principal:

- condamner la SAS MAISONS BATI SUD à lever les réserves de leur maison, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

-condamner la SAS MAISONS BATI SUD à résoudre les désordres apparus dans la première année suivant la livraison, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SAS MAISONS BATI SUD au paiement provisionnel de la somme de 6000 euros au titre du retard de livraison,

- condamner la SAS MAISONS BATI SUD à communiquer le Résultat Standardisé de l’Etude Thermique (RSET) sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SAS MAISONS BATI SUD au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

* A titre subsidiaire: ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Ils exposent au soutien de leurs demandes avoir confié à la SAS MAISONS BATI SUD, suivant contrat signé le 13 novembre 2021, la construction de leur maison sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 5], dont la réception est intervenue le 2 juillet 2024, avec 174 jours de retard. Ils font valoir que certaines des réserves émises à réception, et des réserves complémentaires notifiées dans le délai légal de huit jours, ne sont toujours pas levées, et ajoutent que les désordres survenus dans la première année et dénoncés par lettre recommandée avec accusé de réception persistent, faute d’intervention du constructeur.

La SAS MAISONS BATI SUD a conclu à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes formées par les époux [K], et a sollicité à titre reconventionnel leur condamnation au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient que les réserves ont toutes été levées, et conteste les quatre réserves invoquées par les demandeurs aux termes de leurs dernières écritures. Elle s’oppose à la demande de pénalités de retard, son obligation de paiement étant sérieusement contestable dès lors que l’appréciation des conditions d’exécution du CCMI ne relève pas de la compétence du Juge des référés, et que le retard dans la livraison est imputable à l’attitude des maîtres d’ouvrage, qui n’ont eu de cesse de s’immiscer dans le chantier.

L’affaire, évoquée à l’audience du 29 juin 2026, a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner son exécution, éventuellement sous astreinte.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable, étant observé qu’il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et à l’évidence voué à l’échec.

L’article 1792-6 du Code civil dispose que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Il résulte en l’espèce des pièces produites par les demandeurs que la réception est intervenue, avec réserves, le 2 juillet 2024, et que des réserves complémentaires ont été notifiées par courrier du 9 juillet 2024.

Le constructeur verse aux débats un tableau des réserves, plusieurs fiches d’intervention-quitus, signées des époux [K] en avril, août, septembre et décembre 2025, ainsi qu’un courrier daté du 29 avril 2025, aux termes duquel il prend position sur chacune des réserves formulées à réception et dans les 8 jours suivant la réception.

Il apparaît qu’un certain nombre de réserves dénoncées par les maîtres d’ouvrage sont désormais levées, et que persistent à ce jour les réserves suivantes, réserves non contestées par le constructeur dans son courrier du 29 avril 2025, mentionnant une intervention ultérieure dont il n’est pas démontré qu’elle soit intervenue:

- passer l’alimentation électrique du groupe extérieur du cumulus dans la gaine électrique prévue,

- retirer 6 gaines diamètre 45 vertes et remplacer par 6 gaines ignifugées,

- seuils en aluminium des portes-fenêtres reposant partiellement sur leurs talonnettes, ce qui entraîne un jeu du seuil et des infiltrations.

L’obligation de la SAS MAISONS BATI SUD d’avoir à lever ces réserves apparaissant dépourvue de contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner à y procéder, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

S’agissant de la réserve “gaine non installée en sortie des tableaux des tableaux des fenêtres cuisine et chambres 2 et 3 pour raccordement électrique des moteurs de volets”, il résulte des pièces produites que le constructeur l’a toujours contestée, précisant ne pas pouvoir mettre en place les alimentations électriques au niveau des tableaux des menuiseries dès lors que les branchements se font toujours à l’intérieur de l’ouvrage et non dans le coffre.

Concernant enfin les désordres apparus dans l’année d’achèvement, invoqués par les époux [K], et contestés par le constructeur, seule une mesure d’expertise judiciaire sera à même de les déterminer de manière contradictoire, les pièces produites par les époux [K], et en particulier le rapport de Monsieur [N] relatif au Bi split, à la VMC double flux et relevant l’absence d’event de compensation de pression des eaux vannes et eaux usées, étant insuffisant à en rapporter la preuve, s’agissant d’investigations réalisées de manière non contradictoire.

Il apparaît dès lors justifié d’ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, s’agissant du désordre “gaine non installée en sortie des tableaux des tableaux des fenêtres cuisine et chambres 2 et 3 pour raccordement électrique des moteurs de volets” et de ceux apparus dans l’année d’achèvement, aux frais avancés des demandeurs, qui y ont intérêt, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande de provision formée par les époux [K] au titre des pénalités de retard, il résulte de l’article 2-7 du contrat de construction de maison individuelle signé par les parties qu’en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000 ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

Il est constant que le délai prévu fixé par le contrat et par l’avenant était de 14 mois et 30 jours, de sorte que les travaux, débutés le 10 octobre 2022, auraient dû être achevés le 10 janvier 2024

Il résulte toutefois des pièces produites que le chantier a été interrompu à la demande des maîtres de l’ouvrage, qui ont fait intervenir un expert, ainsi qu’il résulte du courrier recommandé adressé par la SAS MAISONS BATI SUD le 11 décembre 2023.

La présente juridiction ne disposant pas des éléments permettant d’apprécier le quantum de jours de retard imputable au constructeur, l’obligation de ce dernier d’avoir à verser aux maîtres de l’ouvrage la somme provisionnelle réclamée au titre des pénalités de retard ne peut être considérée comme dépourvue de contestation sérieuse.

Il convient dès lors de débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de provision, étant précisé qu’il sera confié à l’expert mission de donner tous éléments techniques et de fait permettant au Juge du fond de statuer sur le montant des pénalités de retard dues par la SAS MAISONS BATI SUD.

Il sera enjoint à la SAS MAISONS BATI SUD de communiquer le Résultat Standardisé de l’Etude Thermique (RSET), sans qu’il apparaisse justifié à ce stade d’assortir cette injonction du prononcé d’une astreinte.

La SAS MAISONS BATI SUD, succombant partiellement, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [K] la part des frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la SAS MAISONS BATI SUD à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appe l;

Condamne la SAS MAISONS BATI SUD à lever ces réserves suivantes, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois:

“- passer l’alimentation électrique du groupe extérieur du cumulus dans la gaine électrique prévue,

- retirer 6 gaines diamètre 45 vertes et remplacer par 6 gaines ignifugées,

- seuils en aluminium des portes-fenêtres reposant partiellement sur leurs talonnettes, ce qui entraîne un jeu du seuil et des infiltrations”.

Enjoint à la SAS MAISONS BATI SUD de communiquer le Résultat Standardisé de l’Etude Thermique (RSET),

Vu l'article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [X] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux ; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants ;

– vérifier si les défauts, désordres et non conformités allégués dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent - à l’exception des réserves que la SAS MAISONS BATI SUD a été condamnée à lever- existent ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; lister les travaux contractuellement prévus et ceux qui n’auraient pas été exécutés ou achevés ; les décrire, préciser les ouvrages ou les éléments d’ouvrage sur lesquels ils portent, en préciser l’importance ;

– préciser la date d’apparition des désordres ; dire, pour chacun des désordres allégués, s’ils étaient apparents à la réception pour le maître de l’ouvrage concerné, et en ce cas s’ils ont fait l’objet de réserves ; pour le cas où les désordres ont fait l’objet de réserves, préciser si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s'ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes; donner tous éléments techniques et de fait relatifs aux conditions de déroulement du chantier, pour permettre au Juge de statuer sur les pénalités de retard ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices, de toute nature, subis par les maîtres de l’ouvrage et proposer une base d'évaluation ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value causée par les désordres à l’immeuble;

– constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

Fixe à la somme de 4000 euros la provision que Monsieur et Madame [K] devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux, avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé, dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation ;

Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Condamne la SAS MAISONS BATI SUD à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes ;

Dit que la SAS MAISONS BATI SUD conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.