TJ 59350, 28 juill. 2026, RG 26/00329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Service Référé
N° RG 26/00329 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2P2G

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 1], représenté par son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 2].
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [D] [L] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Gilles MATON, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS à l’audience publique du 16 Juin 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 28 Juillet 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble [Localité 1] situé aux [Adresse 3] à [Localité 5] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] a pour syndic en exercice la société Vacherand Immobilier [Localité 6].

Mme [D] [L], épouse [E], est propriétaire au sein de cette résidence des lots n°62 et n°128.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Marly, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, a assigné Mme [L] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été appelée à l’audience le 24 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 19 mai 2026, puis à celle du 16 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, aux fins de condamner Mme [L] à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité et capitalisation des intérêts, :
- la somme de 9 490,89 euros au titre des provisions de l’article 14-1 de l‘exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et telles que définies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 303,84 euros au titre des fonds Alur échus,
- la somme de 610,24 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,
- la somme de 2 052 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat de copropriétaires s’en remet à l’appréciation de la juridiction concernant la demande de délai de paiement, en rappelant que le protocole d’accord conclu le 28 octobre 2025 n’a pas été respecté par Mme [L].

Mme [L], représentée par son avocat, ne conteste pas la dette et propose de la règler par des mensualités de 500 euros, en sus des charges courantes. Elle déclare, bulletin de paie de décembre 2025 à l’appui, percevoir 49 000 euros de revenus annuels et invoque sa bonne foi.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 14-1 modifié de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret, des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, Mme [D] [L] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Localité 1] (pièces n°4 et n°27).

Le syndicat des copropriétaire justifie avoir adressé à Mme [L], par lettre recommandée du 8 décembre 2025, retournée avec la mention pli avisé et non réclamé, une mise en demeure de payer sous trente jours la somme de 9 490,89 euros, visant les dispositions de l’article 19-2 précitées, à laquelle était joint un décompte arrêté au 3 décembre 2025 (pièces n°11 à 13).

Lors des réunions de l’assemblée générale des 3 juin 2024, 22 avril 2025 et 28 mai 2025, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers des appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2024, 2025, 2026 (pièces n° 17 à 19).

Concernant les charges échues, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte au 3 décembre 2025 qui mentionne un solde débiteur de 10 467,58 euros, échéance du 4e trimestre 2025 inclus (pièce n° 13).

Cet extrait de compte comprend des frais qui relèvent des frais de recouvrement, des dépens ou de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il y a lieu de déduire, correspondant à la somme de 730,12 euros (36 euros x 3 mises en demeure, 108 euros de frais d’huissier, 178,12 euros pour commandement de payer et 336 euros de PV Constat).

L’extrait de compte reprend également les sommes dues au titre du fonds de travaux de la loi Alur soit la somme de 303,84 euros (76,92+76,92+74,04+75,96), réclamés distinctement, dont Mme [L] se trouve également redevable .

Les charges échues impayées, hors fonds de travaux Alur échus, s’élèvent donc à 9 433,62 euros, échéance du 4e trimestre 2025 inclus.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] situé aux [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 9 433,62 euros au titre des charges échues impayées, 4e trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025, outre la somme de 303,84 euros au titre du fonds de travaux Alur échus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle. Il y a lieu d’accueillir la demande à ce titre.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Pour réclamer la somme de 610,24 euros au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit :
- une seule facture de mise en demeure d’un montant de 36 euros (pièce n°20) ;
- une facture de commissaire de justice pour commandement de payer d’un montant de 178,12 euros (pièce n°21) ;
- une facture de note de frais et honoraires d’avocat pour la rédaction et l’envoi de mise en demeure d’un montant de 324,12 euros (pièce n°22).

Les pièces produites aux débats justifient de frais de recouvrement engagés à hauteur de la somme de 538,24 euros.

Ces frais exposés et conformes aux contrats de syndic étant justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, il y a lieu de condamner Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] situé aux [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 538,24 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de la débitrice ne suffit pas à caractériser un abus et l’existence d’un préjudice dépassant le montant des frais et intérêts moratoires alloués n’est pas rapportée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Localité 1]” situé aux [Adresse 3] à [Localité 5] à l’encontre de Mme [L].

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au vu des circonstances de l’espèce, des revenus de Mme [L] justifiés par la communication du bulletin de salaire de décembre 2025, il y a lieu d’accueillir la demande de délais dans les termes du dispositif, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées ou de règlement des charges courantes, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [L], partie perdante, les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit une facture d’honoraires de transmission de dossier à l’huissier (108 euros), une facture d’honoraires pour la conclusion du protocole d’accord (192 euros), une facture d’honoraires pour transmission à avocat (432 euros) et la facture de l’avocat pour les honoraires de procédure (1 320 euros).

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] situé aux [Adresse 3] à [Localité 5], qui a été contraint de recourir à justice, la somme de 2 052 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,