TJ 59350, 28 juill. 2026, RG 26/00224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 26/00224 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2OS5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FABIDA
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. E-SMART ELECTRONICS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Vincent MUNSEKE BADJIKA, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 juillet 2026 et prorogé au 28 Juillet 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 20 juin 2024, la société civile immobilière Fabida a mis à bail au profit de la société par actions simplifiée E-Smart Electronics des locaux à usage commercial situés dans le centre commercial “[Adresse 3]”, délimité par les [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) à compter du 20 juin 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a prévu une franchise de loyer de 1 500 euros par mois pendant 36 mois à compter du 22 juin 2024.

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2025 constituant avenant au bail commercial du 20 juin 2024, la société Fabida et la société E-Smart Electronics ont convenu de fixer le loyer mensuel à la somme de 1 100 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2025, et la société E-Smart Electronics s’est engagée à payer 50% des taxes foncières à compter de la même date et à verser un dépôt de garantie de 2 200 euros.

Le 5 janvier 2026, à la suite d’impayés, la société Fabida a fait signifier à la société E-Smart Electronics un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 11 février 2026, la société Fabida a assigné la société E-Smart Electronics devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :
– constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la société E-Smart Electronics et la société Fabida, et ordonner en conséquence l’expulsion de la société E-Smart Electronics ainsi que de tous occupants de son chef des lots n° 16, 17, 18, 19, 195, à [Adresse 6], cadastrés section NL n° [Cadastre 1], lieu dit [Adresse 7], avec, si besoin, l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,
– autoriser la société Fabida à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde meubles au choix de la société Fabida, aux frais, risques et périls de la société E-Smart Electronics,
– condamner la société E-Smart Electronics à régler à la société Fabida une provision principale de 16 711,26 euros,
– autoriser la société Fabida à conserver le montant du dépôt de garantie,
– condamner la société E-Smart Electronics à une astreinte de 500 euros par jour de retard au titre du maintien indu dans les lieux,
– condamner la société E-Smart Electronics à verser à la société Fabida la somme de 2 141,50 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2025,
– condamner la société E-Smart Electronics à verser à la société Fabida la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience le 31 mars 2026. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience le 2 juin 2026.

A l’audience, la société Fabida, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 31 mai 2026, la société E-Smart Electronics, représentée par son avocat, demande de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, outre le loyer en cours, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de condamner la société Fabida à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 5 janvier 2026 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 9 240 euros au titre de l'arriéré de loyers de janvier 2025 à juillet 2025, de 2 200 euros au titre du dépôt de garantie et 181,48 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 5 février 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société E-Smart Electronics de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société E-Smart Electronics occupante sans droit ni titre des locaux , cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L'indemnité d' occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société E-Smart Electronics à compter du 6 février 2026 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré et de la taxe foncière

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Fabida réclame la somme de 16 711,26 euros décomposée comme suit:
- loyer de janvier 2025 à février 2026 (13 mois x 1 100 euros HT) = 14 300 euros HT
- dépôt de garantie = 2 200 euros
- coût de l’acte = 181,48 euros
- droits proportionnels = 29,78 euros

La demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 20 juin 2024, l’avenant au contrat du 1er janvier 2025 et le commandement de payer du 5 janvier 2026.

Il convient de déduire les sommes qui constituent des frais, soit 181,48 euros au titre du coût du commandement de payer et 29,78 euros de droits proportionnels, ainsi que la somme de 2 200 euros correspondant au dépôt de garantie, restituable en fin de bail.

La société Fabida communique une attestation du 1er juin 2026 de M. [B] [C], son expert comptable, qui atteste avoir reçu en 2026 la somme de 400 euros pour les loyers du local commercial situé au [Adresse 8] à [Localité 3] (Nord).

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 13 900 euros HT, terme de février 2026 inclus.

S’agissant de la somme de 2 241,50 euros réclamée au titre de la taxe foncière 2025, le bail commercial prévoit le paiement par le preneur de 50 % de cette somme et l’avis d’impôt est communiqué (pièce n°6), de sorte qu’il n’est pas sérieusement contestable que la société E-Smart Electronics est redevable d’une provision de 2 241,50 euros au titre de la taxe foncière 2025.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de ces sommes, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2026, date de l’assignation.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, à l’appui de sa délai de paiement, la société E-Smart Electronics communique aux débats un compte de cession de compte-courant d’associé (pièce n°4), un prévisionnel d’exploitation de mai 2026 à octobre 2026 (pièce n°5) et un plan de trésorie réel de décembre 2025 à avril 2026 et prévisionnel de mai 2026 à octobre 2026 (pièce n°7).

Les documents présentés aux débats par la société E-Smart Electronics sont insuffisants à établir une capacité d’apurement de la dette, les soldes bancaires figurant à la fin de chaque mois dans le plan de trésorie étant inférieurs aux échéances qui pourraient être accordées. En effet, des échéances sur 24 mois s’élèveraient à 580 euros par mois, somme que la société E-Smart Electronics ne serait pas en capacité de régler au regard de la situation de trésorerie dont elle fait état aux débats. Du reste, la société E-Smart Electronics ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, étant précisé que la société Fabida n’a perçu en 2026 en exécution du bail que la somme de 400 euros, selon attestation de son expert-comptable du 1er juin 2026.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de la société E-Smart Electronics de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société E-Smart Electronics, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 5 janvier 2026 s’élevant à 181,48 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société E-Smart Electronics à payer à la société Fabida la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la société E-Smart Electronics au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,