TJ 59350, 25 juin 2026, RG 25/11154

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11154 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2ANH

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT
S.C.I. BSV IMMO

C/

[S] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. BSV IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE substiuée par Me Isabelle MERVAILLE, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, à la S.C.I BSV IMMO, ayant pour mandataire, l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT, a donné à bail à M. [S] [V] un logement situé [Adresse 4], appartement n°11 à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 315,23 euros, outre une provision sur charges de 50,00 euros, pour une durée six ans renouvelable.
La situation d’impayé du locataire a été notifiée à la caisse d’allocations familiales (CAF) par courrier reçu le 11 février 2025.
Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2025, l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO ont fait signifier à M. [S] [V] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 390,22 euros, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative dans le mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 27 juin 2025. 
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO ont fait assigner M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et de ce fait la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et défaut de justifier d’une assurance ;
-          A défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et défaut de justifier d’une assurance ;
-          Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique ;
-          Condamner M. [S] [V] au paiement des loyers et charges dus soit la somme de 1 602,42 euros au 31 juillet 2025 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus ;
-          Condamner le locataire au paiement des sommes dues entre le jour de l’arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l’échéance ;
-          Condamner en outre le locataire au paiement d’une indemnités mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu’au jugement à intervenir ;
-          Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
-          Le condamner aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement ;
-          Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges et n’a pas justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 septembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.
A l’audience, l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO comparaissent, représentées par leur conseil. Celles-ci maintiennent les demandes telles que contenues dans leur assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 3 629,16 euros à la date du 28 février 2026.  
M. [S] [V], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que M. [S] [V], non comparant, a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 27 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 22 septembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la préfecture est intervenue le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 12 mars 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
Le bail conclu le 30 juillet 2019, à effet au même jour contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [S] [V] le 26 juin 2025, pour la somme en principal de 1 390,22 euros. Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois convenu contractuellement entre les parties, visé par le commandement de payer et plus favorable au locataire, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
Suivant le décompte arrêté au 28 février 2026 produit par l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement de M. [S] [V] n'étant intervenu dans ledit délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 26 août 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à M. [S] [V] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Ainsi, M. [S] [V] sera condamné à payer à l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT, représentant la S.C.I BSV IMMO, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
L'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO versent aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 juillet 2019 à effet au même jour ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 26 juin 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 28 février 2026, mois de février 2026 inclus.
En l’occurrence, le décompte produit par l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO fait ressortir une dette d’un montant de 3 629,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise.
 
M. [S] [V], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
 
Il convient par conséquent de condamner M. [S] [V] à payer à l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.C.I BSV IMMO la somme de 3.629,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêt légal à compter du 25 juin 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 390,22 euros, à compter du 22 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1 602,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 26 août 2025 au 28 février 2026 sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [S] [V] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de l'Association SOLIHA - SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et de la S.C.I BSV IMMO recevable ; Constate au 26 août 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4], appartement n°11, à [Localité 3], conclu le 30 juillet 2019 entre la S.C.I BSV IMMO, d'une part, et M. [S] [V], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;