TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10189

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10189 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z55S

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[G] [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M [D], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2024, à effet au 3 juillet 2024, la société SA Vilogia a donné à bail à M. [G] [E] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 371,65 euros, outre une provision sur charge de 52,93 euros, la somme de 9, 56 euros au titre des accords collectifs et la somme de 3,77 euros au titre des divers contrats.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la société SA Vilogia a fait signifier à M. [G] [E] un commandement de payer dans le délai de six semaines, la somme principale de 3.177,95 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 août 2025, la société SA Vilogia a fait assigner M. [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [G] [E], est occupant sans droit ni titre,À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, Ordonner l'expulsion de M. [G] [E], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Condamner M. [G] [E], à lui payer la somme de 3.998,55 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner M. [G] [E], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,Condamner M. [G] [E], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,Condamner en outre M. [G] [E], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner M. [G] [E], à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Ordonner l'exécution provisoire,Condamner M. [G] [E], aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026.

A cette audience, la S.A. Vilogia, représentée par M. [V] [D], muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 18 mars 2026 à la somme de 5.094,98 euros.

Assigné à l’étude, M. [G] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 26 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2024 à effet au 3 juillet 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [G] [E] le 6 juin 2025, pour la somme en principal de 3.177,95 euros.

Toutefois, ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations contractuelles, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [G] [E] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

Par voie de conséquence, la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation :
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5.568,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au19 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 non comprise (échéance de février 2026 incluse).

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 18,15 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 473,17 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.076,83 euros.

M. [G] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 10 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s’élève à la somme de 454,56 euros. L’analyse du relevé de compte produit par la société SA Vilogia montre que M. [G] [E] n’a effectué aucun paiement depuis le 6 février 2026.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 19 mars 2026.

Pour les raisons développées ci-dessus, M. [G] [E] sera également condamné à payer à la société SA Vilogia la somme de 5.076,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

En l’espèce, M. [G] [E] n’a pas comparu.

Faute de connaissance de sa situation personnelle et financière, il conviendra de ne pas lui accorder de délais de paiements.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de prononcer la résiliation du contrat de location portant sur le logement liant les parties à la date du décompte produit, soit au 19 mars 2026, et d’ordonner l’expulsion de M. [G] [E] dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [G] [E] sera également condamné en application de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 454,56 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [G] [E], sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS