TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/12689

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/12689
N° Portalis 352J-W-B7J-DBC4J

N° MINUTE : 3

Assignation du :
09 Septembre 2025

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 29 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S SAS 35 HEXAGONE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [B] SARL
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître François-Xavier GRIGNON DERENNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2014, la société SETUH, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société SAS 35 HEXAGONE, a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [U] [B] et M. [Q] [B], aux droits et obligations desquels se trouve la société [B] SARL, des locaux sis à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2023, l’exercice de l’activité de «  fabrication, vente fourrures, cuirs, peaux, textiles » et un loyer annuel de 11.475 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 07 février 2023, la société SAS 35 HEXAGONE a donné congé à la société [B] SARL pour le 31 octobre 2023 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2023 moyennant un loyer annuel de 56.700 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 04 avril 2023, la société [B] SARL a déclaré à la société SAS 35 HEXAGONE qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais refusait le montant du loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 08 avril 2025, la société SAS 35 HEXAGONE a notifié à la société [B] SARL un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 à la somme de 39.000 euros hors taxes et hors charges.

En réponse, par mémoire adressé à la société SAS 35 HEXAGONE par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 mai 2025, la société [B] SARL a refusé le déplafonnement du loyer et ajouté que si le bailleur persistait en sa demande, elle solliciterait la fixation du loyer annuel à la somme de 13.682,80 euros pour la première année en application de l’article L.145-34 du code de commerce.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 09 septembre 2025, la société SAS 35 HEXAGONE a assigné la société [B] SARL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 05 mars 2026, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2023 ;
- rejeté la demande principale de la société SAS 35 HEXAGONE de fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 à la somme de 39 000 euros ;
- rejeté les demandes subsidiaires de la société SAS 35 HEXAGONE de désignation d’un expert et de fixation du loyer provisionnel ;
- ordonné la réouverture des débats à l’audience du 06 mai 2026 afin de permettre aux parties de notifier par mémoire leurs observations relatives à l’indice applicable au calcul du loyer plafonné, au mode de calcul du loyer plafonné et au montant du loyer plafonné obtenu.

A l’audience du 06 mai 2026, la société SAS 35 HEXAGONE et la société [B] SARL étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SAS 35 HEXAGONE demande au juge des loyers commerciaux de :

« - FIXER le loyer annuel des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], loués à la société [B], à la somme de 14.077 € HC HT par an en principal, outre les charges et conditions prévues au bail, et ce, à compter du 1er novembre 2023,
- DEBOUTER la société [B] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
- DIRE que chacune des parties gardera à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente procédure, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. ».

La société SAS 35 HEXAGONE considère que compte tenu des termes du bail, l’indice à retenir pour la détermination du loyer du bail renouvelé est l’indice des loyers commerciaux (ILC). Elle demande que le montant du loyer de renouvellement soit fixé au 1er novembre 2023 à la somme de 14.077 euros hors taxes et hors charges.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société [B] SARL demande au juge des loyers commerciaux de :
« - Dire et juger que l’indice des loyers commerciaux est applicable à la révision du loyer plafonné du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er novembre 2023 ;
- Fixer le montant révisé du loyer annuel plafonné du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2023 à la somme de 14.077,00 euros hors taxes et hors charges à partir du 1er décembre 2024 ;
- Condamner la société SAS 35 HEXAGONE à verser à la société [B] SARL la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société SAS 35 HEXAGONE aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront directement recouvrés par Maître François-Xavier GRIGNON-DERENNE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société [B] SARL expose qu’à la deuxième période triennale du bail renouvelé, le loyer annuel a été révisé et porté à la somme de 12.290 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2020. Elle soutient que selon l’article 4 du contrat de bail, l’indice applicable est l’indice des loyers commerciaux, le loyer annuel de référence est celui révisé à l’issue de la dernière révision, soit celui de 12.290 euros, l’indice de référence est l’indice des loyers commerciaux du trimestre au cours duquel est intervenue la révision, soit l’indice 115,79 du 4e trimestre 2020 publié au Journal officiel le 21 mars 2021, et l’indice de comparaison celui du dernier trimestre au cours duquel est intervenue la révision, soit l’indice 132,63 du 4e trimestre 2023 publié au Journal officiel le 12 avril 2024.

Elle en conclut que le loyer révisé s’élève à la somme de (12.290 x 132,63 / 115,79 =) 14.077 euros au 1er décembre 2024 et précise que les parties ont toutes deux accepté ce montant par lettres des 26 novembre 2024 et 30 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

MOTIFS

1- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article  L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Dans son précédent jugement du 05 mars 2026, le juge des loyers commerciaux a décidé que la fixation du montant du loyer à la valeur locative devait être rejetée et le loyer fixé, en conséquence, selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques en application de l’article L.145-34 du code de commerce.

Les parties s’accordent pour l’application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ainsi que le stipule le contrat de bail.

Dès lors, le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 s’évalue ainsi qu’il suit :

- montant du loyer annuel : 11.475 euros
- dernier indice publié à la date du renouvellement, soit celui du 2e trimestre 2023 publié le 30 septembre 2023 : 131,81
- dernier indice publié neuf ans plus tôt, soit celui du 2e trimestre 2014 publié le 19 septembre 2014 : 108,50

11 475 x 131,81 = 13.940,27 euros
108,50

soit un loyer de 13.940,27. euros hors taxes et hors charges.

Les parties s’accordent toutefois pour que le loyer soit fixé à la somme de 14.077 euros.

La société [B] SARL ne motive pas juridiquement sa demande de fixation du loyer à effet du 1er décembre 2024 et il ne ressort pas des mémoires des parties qu’elles seraient convenues que le loyer sera dû à compter de cette date.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 sera fixé à la somme de 14.077 euros, hors charges et hors taxes.

2- Sur les demandes accessoires

La société SAS 35 HEXAGONE, qui succombe en sa demande de déplafonnement du loyer, sera condamnée aux dépens avec recouvrement direct au profit de Maître François-Xavier GRIGNON-DERENNE, avocat, en vertu des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à la société [B] SARL la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 14.077 euros (quatorze mille soixante-dix-sept euros), hors charges et hors taxes, à compter du 1er novembre 2023, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SAS 35 HEXAGONE et la société [B] SARL, pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2] ;

Condamne la société SAS 35 HEXAGONE aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître François-Xavier GRIGNON-DERENNE, avocat ;

Condamne la société SAS 35 HEXAGONE à payer à la société [B] SARL la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 29 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER