TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/01205

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 29/07/2026
à : Maitre Pierre VARENNE

Copie exécutoire délivrée
le : 29/07/2026
à : Maitre Sandra HERRY

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01205
N° Portalis 352J-W-B7K-DCAT5

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
Madame [S] [M] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maitre Pierre VARENNE, avocat au barreau de Nice,

DÉFENDERESSES
Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maitre Sandra HERRY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01205 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAT5

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [P] et Mme [S] [P] née [M] ont donné à bail à Mme [B] [Z] , par acte sous seing privé du 5 décembre 2000, expirant au plus tard le 1er octobre 2002, un studio qualifié de meublé à usage d'habitation composé d'un coin cuisine équipé, une salle de bains complète, un WC, une porte blindée, situé au 4ème étage du [Adresse 5], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 2400 francs outre une provision pour charges de 200 francs lors de la signature du bail. Un inventaire du mobilier a été dressé le jour de la signature du bail et figure en annexe du bail (pièce n°1 de la défenderesse).

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, les parties ont convenu que le bail expirera aux conditions des locaux meublés et que la révision des loyers se fera avec une prise d'effet au 1er janvier 2012. Le loyer a été fixé à 511,79 euros (pièce n° 2 en demande
Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, les bailleurs ont fait signifier à Mme [B] [Z] un congé pour vente à effet au 31 décembre 2025. À cette date, la locataire n'a pas quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, M. [N] [P] et Mme [S] [P] née [M] ont assigné Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 835 du code de procédure civile, d'obtenir :
- la constatation de l'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [B] [Z] depuis le 1er janvier 2026,
- son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,
- la condamnation de Mme [B] [Z] au paiement à titre provisi
nnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant à titre principal de 511,79 € jusqu'à complète libération des lieux,
- la condamnation de Mme [B] [Z] au paiement d'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'affaire, appelée à l'audience du 21 avril 2026, a été renvoyée au 9 juillet 2026.

M. [N] [P] est décédé le 10 mars 2026 et l'instance a été reprise par son épouse Mme [S] [P] née [M] et ses héritiers réservataires, à savoir Mme [G] [L] [U] [P] et Mme [I] [C] [P].

À cette audience, les demanderesses, représentées par leur conseil, ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d'instance et ont déposé des conclusions que leur conseil a développées oralement, aux termes desquelles elles demandent en sus de faire injonction à Mme [B] [Z] de communiquer son état civil et de la débouter de sa demande de délais.

En réponse à Mme [B] [Z] , elles soutiennent que les allégations de celle-ci ne présentent aucun caractère sérieux, les locaux donnés à bail étant meublés, ainsi qu'il résulte de l'inventaire produit. S'agissant du congé pour vente, elles arguent que, s'agissant d'un meublé, la loi n'impose pas la mention du prix, le locataire ne bénéficiant pas d'un droit de préemption. Elles s'opposent à la demande de délais, Mme [S] [P] née [M] , elle-même âgée de 91 ans, souhaitant vendre le bien pour mettre en ordre sa succession.

Mme [B] [Z] , représentée par son conseil, a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement et aux termes desquelles elle a demandé, à titre principal, de requalifier le bail en bail nu, de déclarer nul et nul d'effet et à tout le moins irrecevable le congé délivré le 23 septembre 2025 et de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. À titre subsidiaire, elle demande les délais les plus larges pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le logement n'est pas garni de meubles suffisants pour le qualifier la location meublée, compte tenu de l'absence de draps, couvertures, couettes, oreillers, congélateur, four et micro-ondes. Elle soutient que les éléments présents dans le logement ne lui permettaient pas de faire cuire et de réchauffer ses plats, faute pour le logement d'avoir été garni d'équipements nécessaires à la vie courante au moment de l'entrée dans les lieux. En conséquence, elle fait valoir que le congé qui lui a été délivré est nul et nul d'effet, le préavis de 6 mois n'ayant pas été respecté et le document ne contenant aucune offre au profit du locataire en l'absence de prix et des conditions de la vente. À titre subsidiaire, si le congé a été déclaré valable et son expulsion ordonnée, elle sollicite un délai de 3 ans pour quitter les lieux, faisant état de son âge et de ses problèmes de santé. Elle fait état de son inscription sur la liste des demandeurs de logement social depuis 2002, soit 24 ans. Elle fait état de démarches pour trouver une solution de relogement.

Il convient, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties visées et débattues à l'audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et l'occupation sans droit ni titre des lieux

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l'existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite, de même que ces pouvoirs ne sont pas conditionnés par l'urgence, condition posée par l'article 834 du même code.

Le juge des référés doit vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d'expulsion et ce, comme précédemment indiqué, nonobstant l'existence d'une contestation sérieuse.

Le juge des référés doit donc examiner si, avec l'évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d'un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses. Il y a donc lieu d'examiner la pertinence des contestations soulevées par Mme [B] [Z] relativement au congé qui lui a été délivré, étant rappelé qu'il lui incombe de démontrer que fait défaut l'évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Aux termes de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le contrat de location d'un logement meublé désigne un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments de mobilier devant garnir un tel logement étant fixée par décret.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énumère notamment, au titre de cette liste, la literie comprenant une couette ou une couverture, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, à tout le moins, un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C, ainsi que la vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires à la prise des repas.

Il n'en demeure pas moins que le bail litigieux a été conclu le 5 décembre 2000, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de ces dispositions, et que l'avenant du 1er janvier 2012 s'est borné à réviser le montant du loyer sans emporter conclusion d'un nouveau contrat. C'est donc au regard des critères jurisprudentiels antérieurs à la réforme de 2014, plus souples, qu'il convient d'apprécier le caractère meublé des locaux.

En l'espèce, Mme [B] [Z] soutient que le bail qui lui a été consenti le 5 décembre 2000 ne porte pas sur des locaux meublés et qu'il convient de prononcer la requalification du bail.

Il convient en premier lieu d'observer que la requalification du bail excède les pouvoirs du juge des référés, toutefois le juge des référés peut examiner les éléments produits comme pouvant constituer une contestation sérieuse à la qualification du bail et partant à la validité du congé délivré.

En l'espèce, le bail du 5 décembre 2000 liant les parties précise qu'il a trait à un studio, avec cuisine équipée, une salle de bains complète, un WC et une porte blindée, et comporte une annexe intitulée inventaire et état détaillé du mobilier.

Cette annexe est produite par la locataire et liste les meubles suivants : un bureau, une table, des chaises en plastique, un canapé, une mezzanine en bois deux places avec couchage, des étagères murales, une armoire de rangement, des éléments de décoration, une lampe de chevet, un lampadaire, un matelas, un aspirateur et une poubelle ; dans la salle de bains, une glace, une armoire à pharmacie, une applique électrique et des étagères ; dans le coin cuisine, deux plaques électriques, un frigidaire, des casseroles, une bouilloire, une cafetière électrique, une poêle, un plat à œuf, une cruche en grès, des assiettes et des couverts.

Au vu de l’inventaire, Mme [B] [Z] ne peut utilement et sérieusement soutenir que les équipements présents dans le logement ne lui permettent pas de faire cuire ou réchauffer ses plats ni de dormir normalement, alors qu'elle demande à rester dans le logement et qu'elle n'a sollicité aucun aménagement auprès des propriétaires.

Ainsi la contestation soulevée par Mme [B] [Z] est dépourvue de tout caractère sérieux, en ce qu'elle ne laisse subsister aucun doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.
Le bail liant les parties peut être qualifié, avec l'évidence requise en référé, de bail meublé.
Il en résulte que le congé délivré par les bailleurs relève du régime spécifique fixé par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, et non de celui de l'article 15 applicable aux locations non meublées relevant du titre Ier de cette même loi.

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01205 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAT5

Aux termes de l'article 25-8, le bailleur qui entend vendre le logement meublé doit en informer le locataire au moins trois mois avant le terme du contrat, le congé devant être motivé par cette décision. Contrairement au régime de l'article 15-II, propre au bail nu, l'article 25-8 n'impose ni l'indication du prix et des conditions de la vente projetée, ni la constitution d'une offre de vente au profit du locataire ; le locataire d'un logement meublé ne bénéficie en effet d'aucun droit de préemption légal à ce titre.

S'agissant du terme du contrat, l'avenant du 1er janvier 2012, qui a fait courir la révision du loyer à effet de cette date et renvoyé aux délais légaux applicables aux baux meublés, a fixé un nouveau point de départ du cycle annuel de reconduction du bail. Le terme contractuel doit dès lors s'entendre du 31 décembre de chaque année.

Le congé signifié le 23 septembre 2025 à effet au 31 décembre 2025 mentionne expressément la décision des bailleurs de vendre le logement, coïncide avec le terme annuel ainsi déterminé et respecte le délai de préavis de trois mois prévu par l'article 25-8 précité.

Dès lors, Mme [B] [Z] ne peut utilement soutenir que le congé serait nul et non avenu faute de comporter le prix et les conditions de la vente, ni que le préavis de six mois — propre au bail non meublé — n'aurait pas été respecté, ces exigences étant étrangères au régime du bail meublé dont relève le contrat litigieux.

Le moyen tiré de l'irrégularité du congé est ainsi dépourvu de tout caractère sérieux.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 31 décembre 2025 à minuit et que Mme [B] [Z] est déchue de tout titre d'occupation des lieux loués depuis cette date.
Sur l'injonction faite à Mme [B] [Z] de communiquer son état civil
Les demanderesses sollicitent qu'il soit fait injonction à Mme [B] [Z] de justifier de son état civil.

Mme [B] [Z] justifie, par la production de sa pièce d'identité, être née le 5 mai 1967.
Cette demande est en conséquence devenue sans objet.

Sur les délais et les modalités de l'expulsion

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de leur occupation.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais accordés ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour l'application de ces dispositions, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de la victime, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, des circonstances atmosphériques ainsi que des délais de relogement. Le juge peut, même d'office, moduler la durée de ce délai en considération de ces éléments.

En l'espèce, Mme [B] [Z] , âgée de 59 ans, justifie d'un revenu fiscal de référence de 37 000 euros au titre de l'année 2024 et d'un emploi en contrat à durée indéterminée, ce qui explique qu'elle n'ait pu bénéficier, malgré son inscription depuis 2002, d'une priorité d'attribution d'un logement social, sans pour autant établir que sa situation financière lui permettrait de se reloger immédiatement dans le parc privé parisien.

Il ressort par ailleurs d'un échange de messages produit aux débats que Mme [I] [P] a indiqué à Mme [B] [Z] que feu M. [N] [P] lui avait fait part de son intention de lui laisser un délai jusqu'à la fin de l'année 2026, élément qui, s'il ne saurait valoir engagement contractuel opposable aux demanderesses, témoigne néanmoins d'une attente légitime de la locataire quant à la durée de son maintien dans les lieux.
Décision du 29 juillet 2026
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Si Mme [S] [P] née [M] , âgée de 91 ans, fait valoir son souhait de vendre le bien afin de procéder à la liquidation de la succession de son époux, aucun élément du dossier ne démontre l'urgence particulière qui s'attacherait à la libération immédiate des lieux, notamment l'existence d'un compromis de vente ou d'un acquéreur déterminé.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de délai dans une mesure permettant de concilier les intérêts en présence, en accordant à Mme [B] [Z] un délai pour quitter les lieux expirant le 31 décembre 2026, l'expulsion ne pouvant en conséquence être mise à exécution qu'à l'expiration de ce délai.

Il est au surplus rappelé qu'en application de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, il ne peut être procédé à l'expulsion pendant le cours de la période dite de trêve hivernale, courant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Le délai ainsi accordé expirant le 31 décembre 2026, soit pendant cette période, l'expulsion de Mme [B] [Z] et de tous occupants de son chef, à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux à cette date, ne pourra en tout état de cause être mise à exécution qu'à compter du 1er avril 2027.

S'agissant des effets et meubles personnels, il y a lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, d'autres modalités n'étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, afin de préserver les intérêts des demanderesses, il convient de dire que Mme [B] [Z] sera redevable à leur égard, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer indexé et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, soit à ce jour 511,79 €.

Cette indemnité d'occupation est due par Mme [B] [Z] à compter du 1er janvier 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux, soit volontaire, caractérisée par la remise des clefs, soit à raison de son expulsion.

Sur les dépens

Mme [B] [Z] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] [P] née [M] , Mme [G] [L] [U] [P] et Mme [I] [C] [W] l'intégralité des frais qu'elles ont exposés pour les besoins de la présente procédure. Mme [B] [Z] sera condamnée à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01205 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAT5

PAR CES MOTIFS