TJ 75056, 24 juill. 2026, RG 26/02147

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bertrand DE LACGER ; Monsieur [L] [P] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02147 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBL

N° MINUTE : 8-2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 24 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic la société GESTION EUROPE SARL , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0272

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [P] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2026 prorogée au 24 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02147 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBL

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [P] [F] est propriétaire du lot n°60 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 19 AQ [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 1194/1092ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société GESTION EUROPE en exercice, a assigné M. [L] [P] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4662,69 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2026 inclus), décompte arrêté au 13 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025,
- 621,40 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025,,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; que la copropriété est petite et que des travaux, nécessaires, ne pourront être réalisés à défaut de financement ; qu'un appel de fonds exceptionnel a du être constitué suite à un manque de trésorerie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à domicile, M. [L] [P] [F] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, le défendeur n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n° 60, indiquant la répartition des tantième, établissant la qualité  de copropriétaire de M. [L] [P] [F],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 1 avril 2026,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025,
- l'historique du compte du 1 avril 2023 au 1 avril 2026 faisant état d'un solde débiteur de 4662,69 euros (en ce inclus 621,40 euros de frais),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2023, 26 mars 2024, 27 février 2025 et 25 février 2026 comportant :
o approbation des comptes des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025,
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024, 2025 et 2026
o vote des travaux ou opérations suivantes : création d'un portier GSM, pose d'éloignement de pigeons, réfection du hall d'entrée, travaux de corniche sur la façade arrière du bâtiment, paiement de la franchise suite à dégât des eaux, remplacement de la batterie de boîtes aux lettres, réfection du sol des parties communes, décision d'un appel de fonds exceptionnel de 8000 euros compte-tenu de la procédure contre M. et Mme [L]
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 6696,02 euros adressée à M. [L] [P] [F] le 19 septembre 2025, (reçue le 23 septembre 2025),
- le contrat de syndic,
- les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4662,69 euros.

M. [L] [P] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4662,69 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2023 au 1 avril 2026, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 avril 2026 sur la somme de 4662,69 euros dès lors que des paiements, notamment un règlement de 5000 euros sont intervenus depuis la réception de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 621,40 euros se décomposant comme suit :
- 68,40 euros pour l'envoi de trois mises en demeure par le syndic en date du 31 juillet 2023, 16 octobre 2024, 28 avril 2025,
- 160 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 3 novembre 2023,
- 165 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 19 septembre 2025,
- 228 euros pour la constitution du dossier avocat

Il n'est pas établi que les mises en envoyées par le syndic l'aient été par lettre recommandée avec avis de réception faute de production des avis de réception. Les sommes demandées à ces titres seront par conséquent rejetées.

Il n'est par ailleurs justifié d'aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l'avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 325 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal de l'assignation du 14 avril 2026.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [L] [P] [F] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie, ainsi qu'il en résulte de l'appel de fonds exceptionnel voté et mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale du 25 février 2026. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [L] [P] [F].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 14 avril 2026 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,