TJ 75056, 24 juill. 2026, RG 23/05967

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-bruno GENON CATALOT ; Me Olivier ELBAZ

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/05967 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MNW

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 24 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0183

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0183

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2026 prorogée au 24 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 23/05967 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MNW

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2022, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 1] HABITAT a donné à bail à usage d'habitation à M. [T] [O] et Mme [S] [O] un appartement de type 4 pièces principales sis dans un immeuble au [Adresse 3] (escalier 4, 1er étage).

Autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sur requête de PARIS HABITAT, la SAS IF FACTO, commissaires de justice, a procédé le 16 janvier 2023 à un constat quant aux conditions d'occupation des lieux loués.

Par acte d'huissier signifié le 3 mai 2023, l'établissement public PARIS HABITAT - OPH a fait assigner M. [T] [O] et Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, lui demandant de :
- ordonner une expertise suivant les termes mentionnés dans l'assignation ;
- condamner M. [T] [O] et Mme [S] [D] épouse [O] à lui verser une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [W] [R], en vue d’examiner les travaux réalisés par les époux [O] dans le logement pris à bail.

Par acte d'huissier du 4 mai 2023, L’EPIC PARIS HABITAT a fait citer M. [T] [O] et Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires,ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ou à défaut, à compter de la signification de la décision, durant trois mois, avec liquidation de l’astreinte à l’issue de ce délai, à compter duquel il sera de nouveau fait droit,supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner M. [T] [O] et Mme [S] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 30 % et des charges locatives et jusqu'à libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [T] [O] et Mme [S] [O] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être examinée à l’audience du 6 mai 2026.

A l'audience du 6 mai 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, a déposé des conclusions récapitulatives après rapport d’expertise, aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur soutient que les locataires ont réalisé des travaux de transformation au sein du logement sans autorisation expresse de leur bailleur, en contravention avec les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de leur contrat de bail, cela alors même que le logement avait fait l’objet de travaux de rénovation juste avant qu’il ne soit mis à leur disposition; il ajoute:
- que ces travaux ont généré des nuisances pendant leur réalisation ;
- que le rapport de l’expert, réalisé au mépris des dispositions de l’article 237 et 276 du code de procédure civile, est inexploitable ;
- que, si l’expert a conclu au fait que les travaux avaient été réalisés conformément aux règles de l’art, plusieurs non conformités ont en réalité été constatées;
- que tout est désormais encastré dans le logement, empêchant l’accès aux canalisations;
- qu’un dégât des eaux en provenance du logement litigieux a été signalé postérieurement à la réception des travaux;
- qu’il n’est pas établi que l’isolation du carrelage soit suffisante ;
- que s’il n’est pas discutable que des travaux d’embellissement offrent la vision d’un appartement refait à neuf, l’objectif d’un logement social n’est pas de créer une discrimination avec les autres locataires ;
- qu’en tout état de cause, les conclusions du rapport de l’expert sont sans incidence sur le droit applicable en matière de résiliation du bail pour défaut de respect de l’obligation d’obtention d’une autorisation à exécuter de gros travaux.

M. [T] [O] et Mme [S] [O], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils demandent au juge de :
- débouter l’EPIC [Localité 1] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, M. [T] [O] et Mme [S] [O] invoquent leur bonne foi, exposant avoir sollicité, auprès de leur bailleur, préalablement à leur emménagement, une autorisation d’effectuer les travaux, qui leur a été oralement accordée, sans que cela n’ait par la suite été démenti. Ils précisent avoir doublé cette demande orale d’un écrit, auquel il a été répondu par un accusé de réception au mois de novembre 2022, ce dont ils ont déduit qu’ils pouvaient débuter les travaux au mois de décembre 2022. Ils considèrent d’autre part que les travaux qu’ils ont réalisés sont des travaux d’aménagement, qui, en application de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas soumis à autorisation. Ils ajoutent qu’il ressort du rapport d’expertise qu’ils ont été réalisés dans les règles de l’art, et qu’ils n’ont causé aucun préjudice au bailleur. Ils contestent la valeur probante du procès-verbal de constat réalisé par [Localité 1] HABITAT postérieurement à la réalisation des travaux, dont ils observent qu’il ne comporte aucune information concernant l’origine du dégât des eaux allégué. Ils concluent ainsi au fait que les travaux qu’ils ont fait réaliser dans le logement ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation de leur bail.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il sera conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoyé aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1228 dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l'article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire , à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire . Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire , le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en oeuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner sa résiliation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient un article 11 aux termes duquel le locataire s’engage à ne réaliser aucun travaux modifiant le logement sans l’autorisation écrite du bailleur tels que : le remplacement d’équipement (convecteur électrique, robinetterie, évier, baignoire, douche…), la pose de parquet flottant, carrelage, hotte aspirante à extraction ou ventilation supplémentaire, l’installation de placards, le remplacement ou la modification de la porte palière, la suppression ou l’ouverture d’une cloison, la création d’une pièce supplémentaire.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT soutient que ce sont, en l’espèce, des travaux de transformation qui ont été entrepris par les locataires sans autorisation, et produit au soutien de ses dires:
- un document daté du 26 janvier 2023 signé par huit personnes, se présentant comme locataires, et dénonçant les nuisances occasionnées « par les travaux d’envergure » réalisés dans l’appartement n°89,
- une sommation de cesser les troubles et nuisances signifiée aux défendeurs le 10 février 2023,
- plusieurs attestations de témoins se plaignant de bruit généré par les travaux,
- une main courante du 21 février 2023, déposée par M. [K] [V], dénonçant des nuisances sonores émanant de l’appartement occupé par les époux [O],
- un procès-verbal de constat dressé le 16 janvier 2023 par Maître [E] [G], commissaire de justice, décrivant un appartement faisant l’objet de « travaux lourds », l’ensemble des revêtements de sols ayant été déposés, la cloison séparative entre séjour et cuisine ayant été presque complètement abattue, des équipements électriques étant pendants, la majeure partie des murs étant bruts de revêtement,
- que plusieurs courriels émanant de M. [K] [B], datés d’avril 2023, se plaignant d' « insupportables bruits de pas, de chaises etc... désormais audibles à chaque instant » du fait du remplacement du parquet qui existait auparavant par du carrelage, et s’inquiétant des risques occasionnés par les travaux qui y ont été réalisés pour les autres locataires.
Il est en outre produit un rapport d’intervention de la société GECOP du 23 février 2024 constatant l’encastrement des canalisations d’eau dans la salle de bain, et la présence d’une fuite trouvant son origine sur l’arrivée d’eau de la machine à laver de M. [O]. Il est par ailleurs établi, par une facture du 19 août 2024, que cette fuite a nécessité du bailleur qu’il diligente des travaux de reprise chez le voisin des consorts [O], moyennant le paiement d’une somme de 1031, 10 euros.
Du rapport d’expertise du 15 décembre 2025, il résulte que les travaux ont consisté en :
la démolition de la cloison séparant la cuisine du séjour,la pose d’un carrelage en remplacement du parquet flottant dans le salon, l’entrée et le couloir et du lino dans la cuisine,la pose d’un parquet flottant sur feutre acoustique dans les chambres,l’aménagement d’une biblothèque dans le séjour,la réfection de l’ensemble des peintures et des papiers-peints,l’aménagement complet de la cuisine dont mobilier et éléments de cuisine,la réfection complète de la salle de bain et WC (installation d’un WC suspendu) avec changement des appareils sanitaires, carrelage au sol, faïence murale,réfection complète du cabinet de toilette de la chambre parentale avec remplacement de la douche et des meubles, carrelage au sol, faïence murale,reprise de la conduite et gaine d’évacuation de la VMC en cuisine,Le coût de ces travaux est établi par une facture du 30 mars 2023 : ils se sont élevés à la somme de 40 208,30 euros.
L’expert a constaté qu’il n’y avait plus aucune trace d’humidité ni d’eau derrière le lave-linge. Si l’expert conclut au fait que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, il apparait que demeure une non-conformité s’agissant du raccordement de la douche à l’italienne à son évacuation, les époux [O] ayant toutefois accepté de modifier le receveur de douche pour avoir accès au siphon si le DTU l’imposait. Les inquiétudes du bailleur concernant une surcharge par ajout de chape de pose de carrelage ne sont par ailleurs pas infirmées, l’expert ayant considéré qu’il n’y avait pas lieu de démonter le parquet pour vérifier la pose de la couche isolante, dès lors que les factures produites par les locataires démontraient son existence. Il sera cependant constaté que la pose d’une couche isolante sous les parquets ne permet pas d’apprécier la surcharge générée par la pose de carrelage.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que les époux [O] se sont livrés à des travaux de transformation ainsi qu’à des travaux d’aménagement/embellissement.

En effet, de façon constante, la qualification de transformation s'entend de tout changement apporté à la structure ou à la configuration des lieux loués, notamment des cloisons abattues, ce qui est en l’espèce le cas, la cloison séparant la cuisine du séjour ayant été en partie abattue. La transformation d’une cabine de douche en une douche à l’italienne constitue également une transformation dès lors qu’elle implique une modification du réseau de plomberie. Ces modifications nécessitaient donc l’accord écrit du bailleur, le fait que les travaux aient été effectués dans les règles de l’art étant indifférent au regard tant des dispositions légales que des stipulations contractuelles.

La plus-value dont se prévalent les défendeurs est indifférente, dès lors que les travaux, d’ampleur, ont été réalisés dans un logement social, et qu’il importe, ainsi que le souligne le bailleur, de ne pas créer de discrimination entre les locataires de l’immeuble. Il convient en outer de rappeler que pèse sur le bailleur une obligation de garantir à tous les locataires de l’immeuble une jouissance paisible de leurs logements, en l’espèce fragilisée par le fait de n’avoir pu contrôler ni superviser les transformations effectuées dans le logement et les conséquences qu’elles sont susceptibles d’avoir sur la structure et les équipements de l’immeuble.

Si la gravité du manquement s’apprécie au jour où le juge statue et que les nuisances persistantes à ce jour ne sont pas établies, le logement demeure toutefois transformé, avec, pour conséquence, une disparité d’apparence et d’aménagement qui perdure entre le logement ainsi modifié avec les autres logements du même immeuble. Le rapport d’expertise n’ayant par ailleurs pas permis de contrôler la conformité de l’ensemble des travaux avec les normes applicables, le rapport d’expertise n’ayant pas permis de la vérifier, les incertitudes quant aux conséquences de ces travaux pour le reste de l’immeuble persistent.

L’ampleur des travaux entrepris, en l’absence de preuve de l’existence d’une autorisation écrite du bailleur, constitue un manquement grave à l’obligation contractuelle des locataires de ne pas transformer les locaux sans autorisation écrite du bailleur et justifie la résiliation judiciaire de leur contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 4 mai 2023, date de l'assignation, et d’ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion des locataires.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [O] et Mme [S] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aucune circonstance ne justifie, en l’espèce, la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail est résilié depuis le 4 mai 2023, de sorte que M. [T] [O] et Mme [S] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il sont ainsi redevables d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, dont il convient de fixer le montant à celui du loyer contractuel augmenté des charges, aucune circonstance ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué.

M. [T] [O] et Mme [S] [O] seront ainsi condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la demande d’indemnité d’occupation majorée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [O] et Mme [S] [O] , qui succombent, supporteront les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de l’expertise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu des conséquences manifestement excessives que la présente décision est susceptible de produire sur les défendeurs, l’exécution provisoire, sera, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, écartée d’office.

PAR CES MOTIFS,