TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02410

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [X] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02410 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5Q

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
[Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [A],
[Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02410 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX5Q

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er juillet 1994, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, anciennement la SA SAGECO, a donné à bail à Madame [X] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 1er étage, moyennant un loyer mensuel initial de 1 088,20 francs, outre une provision sur charges de 290,88 francs. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X] [A] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 2 383,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989;
- ordonner l'expulsion de Madame [X] [A] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse;
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution;
- condamner Madame [X] [A] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025, soit la somme de 2 759,91 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10% ;
- condamner Madame [X] [A] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 22 mai 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 4 136,83 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, condition à laquelle le bailleur renonce.

Comparante en personne, et assistée de son assistante sociale Madame [P] [S], Madame [X] [A] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 311 euros payée le 12 mai 2026 et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative.
Elle fait état de difficultés realtives à la propreté de l’immeuble.
L’assistante sociale expose qu’un juge des tutelles a été saisi en vue d’une mesure de protection, suite à un signalement au parquet. Madame [Q] [A] souffre d’addiction au tabac et, par ailleurs, aurait été victime d’escroquerie et d’abus de faiblesse, par des sollicitations financières sur les réseaux sociaux.
Elle souligne qu’une mesure d’accompagnement à la gestion du budget a été mise en place. Madame [Q] [A] perçoit une retraite de 1 800 euros.
Elle a proposé de verser la somme de 114 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé en tenant compte du versement des derniers loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe postérieurement à l’audience confirmant les déclarations des parties à l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 janvier 2026.

En conséquence, l’action introduite par la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans ses dispositions applicables en l’espèce, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 1994 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2025, pour la somme en principal de 2 383,51 euros. Ce commandement indique la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, applicable en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte à l’audience faisant apparaître que Madame [X] [A] restait devoir la somme de 4 136,83 euros.

Dans le décompte actualisé à la date du 29 mai 2026 produit par note en délibéré du 29 mai 2026, le paiement de la locataire par VIBAN est confirmé à hauteur de 311,47 euros, et la dette locative s’élève à la somme de 4199,47 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Il convient de rappeler que les frais de poursuite d’un montant de 374,11 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et ont été retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens, de sorte qu’il convient de les déduire de la dette locative.

Pour la somme au principal, Madame [X] [A] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3 825,36 euros arrêtée au 29 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 383,51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [X] [A] sera également condamnée au paiement à compter du 29 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [X] [A] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [X] [A] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame[X] [A] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS